Договор ренты

Введение 

 

Рента, как экономическая категория означает всякий регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от своих получателей предпринимательской деятельности.

Для большинства законодательных  систем главным юридическим фактом, порождающим право на ренту, является договор ренты.

Актуальность выбранной  темы объясняется, прежде всего, тем, что  договор ренты в последние  годы в нашей стране в связи  с вышеуказанными обстоятельствами и с ростом цен на недвижимость приобретает все большее значение.

Цель данной работы - рассмотрение особенностей договора ренты, его разновидностей и рисков, связанных с его заключением.

Для выявления цели сформулированы задачи.

Во-первых, необходимо изучить  основные теоретические положения, напрямую касающиеся выбранной темы. В этой связи возникают три  следующие задачи, решение которых  составит содержание первой главы работы:

1)   изучение договора  в контексте гражданского права;

2)   характеристика  договора ренты, выявление его  сущности и особенностей;

3)   рассмотрение механизма обеспечения выплаты ренты.

Во-вторых, необходимо рассмотреть  более подробно виды договоров ренты. С учетом того, что наибольшей популярностью  пользуется договор пожизненного содержания с иждивением, я считаю целесообразным рассмотреть также на практических примерах основные, т.е. наиболее распространенные риски, связанные с данным видом договоров. В этой связи возникают еще три задачи, решение которых составит содержание второй главы работы:

1)   рассмотрение договора постоянной ренты;

2)   рассмотрение договора пожизненной ренты;

3)   рассмотрение договора  пожизненного содержания с иждивением  и рисков, связанных с его заключением.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Понятие  и сущность договора ренты  

1. Договор в гражданском праве

 

Договор ренты – это  соглашение, в силу которого одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность  имущество, а плательщик ренты обязуется  в обмен на полученное имущество  периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств  на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ).

Необходимо учитывать, что  термин "договор" используется для  обозначения не только юридического факта (двусторонней и многосторонней сделки), но и обязательственного правоотношения, возникающего из договора. Разграничение  указанных понятий имеет практическое значение. Решая вопрос о том, вправе ли арбитражный суд взыскивать установленную  законодательством или договором  пеню за просрочку платежа после  истечения срока действия договора, Высший Арбитражный Суд РФ пришел к выводу, что истечение срока  действия договора, как правило, не прекращает возникшего на его основе обязательственного правоотношения. Договором  также называют документ, в котором  фиксируется юридический факт — соглашение.

Договор — это всегда сделка, но не всякая сделка является договором. Односторонние сделки не могут быть договором, поскольку для него необходимо волеизъявление не менее чем двух сторон. Именно поэтому на договоры распространяются правила лишь о  двусторонних и многосторонних сделках (п. 2 ст. 420 ГК).

Свобода договора. Одним  из основных начал гражданского законодательства ГК определил принцип свободы  договора (п. 1 ст. 1 ГК), который находит  закрепление и развитие во многих других статья Гражданского кодекса. Суть этого принципа заключается в  том, что субъекты гражданских правоотношений самостоятельно распоряжаются своими правами, приобретая и осуществляя их своей волей и в своем интересе. Граждане и юридические лица сами решают, заключать им договор или нет, выбирают своих будущих контрагентов. Никого нельзя обязать вступить в договорные отношения. Исключения составляют случаи, когда это предусмотрено законом, либо сами субъекты добровольно возложили на себя такую обязанность.

Стороны могут заключить  договор как предусмотренный, так  и не предусмотренный законом  или иными правовыми актами. Необходимо лишь, чтобы он не противоречил закону (ст. 8 ГК).

Содержание договора определяется по усмотрению сторон, если иное не предусмотрено  законом, другими правовыми актами.

Классификация договоров  представляет собой деление их на определенные группы с учетом тех  или иных критериев (свойств, признаков  договоров). Договоры имущественные  и организационные. Имущественные  договоры касаются материальных благ и характеризуются большим разнообразием. Это могут быть отношения, связанные  с передачей имущества (купля-продажа), выполнением работ (подряд), оказанием  услуг (перевозка, страхование). Организационные  договоры не порождают непосредственно  имущественных последствий, они  лишь создают для этого необходимые предпосылки.

Консенсуальные и реальные договоры. Для заключения консенсуального  договора достаточно достичь соглашения по всем существенным условиям договора. С этого момента договор считается  заключенным. Для заключения же реального  договора необходима, кроме того, передача имущества.

Двусторонние и многосторонние договоры. В зависимости от того, волеизъявление скольких сторон необходимо для заключения соответствующего договора, договоры могут быть двусторонними  и многосторонними. Для заключения двустороннего договора необходимо волеизъявление двух, для многостороннего — более чем двух сторон.

Одностороннеобязывающие и  двустороннеобязывающие договоры. При  заключении одностороннеобязывающих  договоров у одной стороны  возникают только права, у другой — только обязанности. Двустороннеобязывающие (взаимные) договоры порождают права  и обязанности у обеих сторон. Абсолютное большинство договоров  — взаимные: купли-продажи, поставки, перевозки и другие.

Договоры возмездные и  безвозмездные. Возмездность или безвозмездность  договора обусловливается его характером (договоры купли-продажи — возмездные договоры; дарения — безвозмездные). В соответствии с п. 3 ст. 423 ГК РФ договор  предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или  существа договора не вытекает иное.

Содержание договора принято  раскрывать через совокупность согласованных  сторонами условий. Условия договора (юридического факта) конкретизируют соответствующее  правоотношение, его субъектов, объект (условия о предмете, сроках и  порядке исполнения обязанностей и  т. п.). Каждое условие договора имеет  свое собственное содержание. Содержание совокупности всех условий того или  иного договора и составляет его содержание.

Условия договора. Условия  договора делятся на три вида: существенные, случайные и обычные. К существенным относят такие условия, которые  необходимы и достаточны для признания  договора заключенным. Поэтому если в договоре отсутствует какое-либо из существенных условий, нет и самого договора. И, наоборот, если в договоре есть все существенные условия, он считается  заключенным даже тогда, когда иных условий, кроме существенных, в нем  не оказалось.

Поскольку возникновение  договора связывается с достижением  сторонами согласия по его существенным условиям, важно определить их круг. Указания на этот счет приведены в  ст. 432 ГК. Она относит к числу  существенных следующие условия: а) о предмете договора, б) прямо названные  в законе или иных правовых актах как существенные (необходимые) для данного вида договоров и все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Обычными называют условия, воспроизводящие диспозитивную  норму закона, а случайными - те, которые  предусматривают не закрепленное в  законе правило. Случайные условия  расширяют содержание договора.

С заключением договора последний  вступает в силу и на его основе возникает обязательственное правоотношение. Сторонам предоставлено право распространить условия договора на свои отношения, которые предшествовали заключению договора.

Окончание срока действия договора прекращает обязательственное  правоотношение, если это предусмотрено  законом или договором. При отсутствии такого условия в договоре окончание  срока его действия приурочивается к моменту исполнения сторонами своих обязанностей.

Требования, предъявляемые  к форме договора. Договор может  быть заключен в любой форме, предусмотренной  для совершения сделок, если законом  для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Письменная форма обязательна:

1) если договоры заключаются между юридическими лицами;

2) если договоры заключаются  между юридическими лицами и гражданами;

3) если договоры заключаются  гражданами между собой на  сумму, превышающую не менее  чем в десять раз установленный  законом минимальный размер оплаты труда;

4) если письменная форма  предусмотрена законом для договоров,  заключаемых гражданами между  собой независимо от их суммы;

5) для внешнеэкономических  договоров. Некоторые договоры, заключаемые  в письменной форме, нуждаются в нотариальном удостоверении.

Договоры должны быть нотариально  удостоверены в двух случаях:

1) когда нотариальное  удостоверение договора предусмотрено законом;

2) когда стороны своим  соглашением обусловили нотариальное  удостоверение заключаемого ими договора.

Способы заключения договора. Договор в письменной форме может  быть заключен следующими способами:

1) путем составления одного документа;

2) путем обмена документами,  выражающими волю сторон. Обмен  документами производится посредством  почтовой, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи.  Необходимо лишь, чтобы соответствующая  связь обеспечивала возможность  достоверно установить, что документ  исходит от стороны по договору. Указанные документы подписываются сторонами.

Заключение договора. Поскольку  договор является соглашением сторон, он заключается при наличии предложения  одной стороны заключить договор  и согласия другой принять такое  предложение. Предложение заключить  договор, если оно отвечает определенным требованиям, называется офертой. Ответ  лица, которому адресована оферта, о  полном и безоговорочном согласии принять  предложение заключить договор, называется акцептом.

Изменение и расторжение  договора. По обоюдному согласию стороны  изменяют и расторгают договор, если иное не предусмотрено законом или договором.

Договор может быть изменен  или расторгнут в судебном порядке  по требованию одной из его сторон. Основаниями таких требований служат:

1) существенное нарушение  договора контрагентом;

2) иные случаи, предусмотренные  законом или договором. Существенным  признается нарушение, влекущее  для другой стороны ущерб, при  котором она в значительной  степени лишается того, на что  была вправе рассчитывать при  заключении договора.

 

2. Понятие и особенности договора ренты 

 

Согласно п. 1 ст. 583 ГК по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику  ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется  в обмен на полученное имущество  периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств  на его содержание в иной форме.

По договору ренты допускается  установление обязанности выплачивать  ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента) (п. 2 ст. 583 ГК).

Сторонами договора ренты являются:

а) получатель ренты (рентный  кредитор) – лицо, передающее свое имущество  в собственность другого лица с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты);

б) плательщик ренты (рентный  должник) – лицо, обязанное в обмен  на полученное в собственность имущество  выплачивать передавшему его  лицу в течение длительного периода времени доход (ренту).

Получателями ренты в  договоре пожизненной ренты и  его разновидности – договоре пожизненного содержания с иждивением – в силу самой сущности этих договоров могут быть только граждане. В п. 1 ст. 589 ГК указано, что получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Получатель ренты может не совпадать с лицом, передающим имущество под выплату ренты. Например, пожизненная рента может быть установлена одним гражданином в пользу другого гражданина или группы граждан (п. 1, 2 ст. 596 ГК).

Плательщиками ренты (рентными должниками) могут быть любые граждане и юридические лица, причем как  коммерческие, так и некоммерческие, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты. Такая способность является свойством фактического порядка и определяется в период заключения договора с конкретным субъектом. Вместе с тем эта способность может определяться и юридическими критериями (например, в случаях, когда уставом юридического лица запрещена возможность заключения договоров ренты).

Предмет договора ренты определен  в п. 1 ст. 583 ГК как «имущество». Точно  назван лишь предмет договора ренты  с условием пожизненного содержания с иждивением, которым объявлено  недвижимое имущество (п. 1 ст. 601 ГК).