Основные понятия оценки недвижимости

 
 
 

    ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Содержание: 

    

1. Основные понятия оценки недвижимости.
2. Правовая база оценочной деятельности.
3. Классификация объектов недвижимости.
4. Методика оценки объектов недвижимости.

         Список литературы 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Основные понятия оценки недвижимости

 

           Основные термины используемые при описании рынка недвижимости имеют три уровня определений. К первому относятся формулировки, используемые в действующем законодательстве,  ко второму - в профессиональной литературе к третьему - формулировки используемые непрофессионалами.

           Правильное понимание терминологии и владение ей помогает диалогу в области недвижимости.

           Недвижимость - это то, что является недвижимым по закону. Недвижимостью обычно считаются физические объекты, жестко связанные с землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций.

           Рынок недвижимости - это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операции по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Рынок недвижимости - это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости.

           Активность определенного сектора рынка недвижимости - это количество сделок б совершенных в нем за определенный период времени ( год, месяц).

           Имущество - объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.

           Оценка имущества - определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью.

           Объект оценки - имущество предъявляемое к оценке.

           Принцип оценки имущества - основные экономические факторы, определяющие стоимость имущества. В практике оценки имущества используют принципы спроса и предложения, изменение конкуренции.

           Оценщик имущества - лицо, обладающее подготовкой , опытом и квалификацией для оценки имущества.

           Дата оценки имущества - дата по состоянию на которую произведена оценка имущества.

           Отчет об оценке имущества - документ содержащий обоснованное мнение оценщика о стоимости имущества.

           Этика оценщика имущества - совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведении процедуры оценки имущества.

           База оценки имущества - вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки. База оценки может быть основана на следующих видах стоимости - рыночная, восстановительная, первоначальная, остаточная стоимость, ликвидационная, страховая, стоимость для налогообложения, залоговая.

           Рыночная стоимость имущества - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать согласен был бы продать, а покупатель , имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.

           Восстановительная стоимость имущества - стоимость воспроизведения копии имущества в ценах на дату оценки.

           Первоначальная стоимость имущества - фактические затраты на приобретение или создание имущества на момент начала его использования.

           Остаточная стоимость имущества - стоимость имущества с учетом его износа.

           Стоимость имущества для налогообложения - стоимость имущества , используемая для определения налогооблагаемой базы.

           Залоговая стоимость имущества - стоимость имущества в целях обеспечения кредита.

           Процедура оценки имущества - совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки. 

           В практике оценки имущества используют следующие подходы - затратный, сравнительного анализа продаж, доходный.

           Затратный подход - способ оценки имущества, основанный на определении стоимости в издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа.

           Подход сравнительного анализа продаж - способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

         Доходный подход - способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования.

           В  России история развития оценки, как и всего рынка недвижимости, распадается на два периода: дореволюционный и современный. В России оценка недвижимости начала обособляться от других операций с недвижимостью вскоре после начала операций на рынке недвижимости. Уже в 1992-93 гг. отдельные специалисты начали заявлять о себе как о профессиональных оценщиках. В 1993 году была создана первая общероссийская профессиональная организация оценщиков - Российское Общество Оценщиков.

           Оценка рыночной недвижимости в современных условиях развивалась первоначально усилиями частных лиц. Потом добавились стандарты профессиональных организаций. Появились специальные законы и акты регулирующие оценку недвижимости.

           В новейший период четко определились два направления оценки недвижимости:

• для государственных нужд
• для нужд частных собственников и других частных юридических и физических лиц.

           Главные моменты взаимодействия заказчика и оценщика были законодательно закреплены в 1998 году федеральным законом об оценочной деятельности.

           Наряду с федеральными и местными законами в систему государственного регулирования оценочной деятельности входят и соответствующие подзаконные акты.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    2. Правовая база оценочной деятельности 

    Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135- ФЗ.

    «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

    Глава 1. Общие положения.

    Статья 1. Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации.

    Законодательство регулирующее оценочную деятельность в РФ, состоит из настоящего закона , принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов РФ, законов и иных нормативных актов субъектов РФ, а также из международных договоров РФ.

           Субъекты РФ регулируют оценочную деятельность в порядке, установленном настоящим законом. Если международным договором РФ установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством РФ в области оценочной деятельности, применяются правила международного договора РФ. 

    Статья 2.Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом.

           Настоящий Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих РФ , субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим лицам, для совершения сделок с объектами оценки. 

    Статья 3.Понятие оценочной деятельности

           Для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочно деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

    Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена , по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции , когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах
• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты
• цена сделки представляет собой разумной вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было

           платеж за объект оценки выражен в денежной форме.  

    Статья 4. Субъекты оценочной деятельности

           Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и  физические лица (индивидуальные

       предприниматели), деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом (оценщики),  а с другой - потребители их услуг (заказчики). 

     Статья 5. Объекты оценки

           К объектам оценки относятся:

• отдельные материальные объекты (вещи);
• совокупность вещей,  составляющих имущество лица,  в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том  числе предприятия);
• право собственности и  иные  вещные  права  на  имущество  или отдельные вещи из состава имущества;
• права требования, обязательства (долги);
• работы, услуги, информация;
• иные объекты   гражданских   прав,   в    отношении    которых
• законодательством  Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

     Статья 6.  Право Российской  Федерации,  субъектов  Российской

      Федерации   или   муниципальных   образований,  физических  лиц   и

     юридических лиц на проведение  оценки  принадлежащих  им  объектов

     оценки

           Российская Федерация,   субъекты   Российской   Федерации  или муниципальные образования,  физические  лица  и  юридические

    лица   имеют  право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов  оценки  на  основаниях и  условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

            Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и   не  зависит  от  установленного  законодательством  Российской Федерации порядка осуществления  государственного  статистического учета и бухгалтерского   учета   и  отчетности.  Данное  право распространяется и на проведение повторной оценки объекта  оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности.