Оценка объектов недвижимости на предприятии

4. Затратный подход к оценке недвижимости

 

     Затратный подход к оценке недвижимости основывается на расчете рыночной стоимости участка  земли и затрат на воспроизводство  оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. Оценка проводится в несколько этапов (рис. 2). 

       

       

       
 

     

       
 

     

       

       

       
 

     

       
 
 

     Рис. 2. Этапы проведения оценки

     Затратный подход базируется на предположении, что  типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности (принцип замещения).

     Однако  суммарные издержки на приобретение земельного участка и строительство  на нем аналогичного объекта не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

     В расчетах стоимости нового строительства используется информация об уровне заработной платы, накладных расходах, затратах на оборудование, нормы прибыли строителей в данном регионе, рыночные цены на строительные материалы. Учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.

     Расчет  затрат на новое строительство оцениваемых  зданий включает определение стоимости  воспроизводства или стоимости  замещения. Наиболее точно представление  об объекте оценки дает стоимость  воспроизводства, однако для старых зданий такой расчет практически невозможен вследствие отсутствия или сложности поиска аналогичных устаревших, ранее использовавшихся материалов и методов строительства.

     Затраты на строительство включают прямые и  косвенные издержки. Прямые издержки — это стоимость трудовых и  материальных ресурсов. Косвенные возникают в ходе строительства, но их нельзя непосредственно выявить в самом сооружении и они не включаются в стоимость строительно-монтажных работ. В процессе оценки косвенные издержки могут определяться коэффициентом к прямым затратам. Примеры прямых и косвенных затрат приведены в табл. 3.

     Таблица 3. Примеры прямых и косвенных затрат

      

 

     Стоимость нового строительства рассчитывают, как правило, одним из следующих  методов.

     1. Метод сравнительной стоимости единицы — оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогов. Затраты на единицу сравнения (1 м², 1 м³, 1 койко-место и др.) и количество единиц сравнения в объекте оценки перемножаются.

     При определении затрат на строительство  с применением укрупненных сметных  норм используются удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном текущем и прогнозном уровне цен, определяемые на основании ежеквартальных цен на ресурсы и другие укрупненные проектные стоимости объектов. Стоимость строительства объекта рассчитывают по формуле:

     С_НС= ПИ + КИ + ПП,

     где ПИ—прямые издержки;

     КИ—косвенные  издержки;

     ПП  — прибыль предпринимателя.

     Размер  косвенных издержек определяется с  учетом сложившихся на рынке тарифов  на работы и услуги по данным позициям.

     Прибыль предпринимателя — сложившаяся рыночная ставка дохода, стимулирующая предпринимателя на инвестирование строительного проекта. Величина прибыли определяется методом экспертных оценок на основе рыночной информации.

     2. Метод стоимости укрупненных элементов — это оценка объекта на основе суммирования затрат на создание его основных элементов. В методе используются данные о стоимости различных элементов (составных частей) здания — поэлементные затраты. Метод обеспечивает лучшее сравнение элементов оцениваемого объекта с типовыми элементами, поэтому позволяет получить величину большей точности, чем при использовании метода сравнительной стоимости единицы.

     3. Метод количественного анализа —оценка объекта на основе полной сметы затрат на его воспроизводство. Метод заключается в суммировании всех затрат на возведение или установку составных частей строения, требуется составление перечня всех материалов и оборудования, подсчета трудовых затрат, необходимых для установки каждого элемента, учета косвенных, накладных расходов и прибыли застройщика. Метод дает наиболее точные расчеты затрат, но очень трудоемок.

     После расчета затрат на возможное новое  строительство точной копии или  аналога оцениваемого объекта приступают к определению накопленного износа. Он включает три вида износа:

     1) физический износ;

     2) функциональный износ;

     3) внешний износ.

     Физический  износ — износ, связанный со снижением работоспособности имущества в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов. Например, протекает кровля, ржавеют трубы, осыпается штукатурка и т.п.

     Функциональный  износ — износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу. Строение при этом пригодно к эксплуатации, но его стоимость уменьшается из-за недостаточности или избыточности качественных характеристик элементов здания, несоответствия некоторых из них требованиям к подобным объектам, существующих на дату оценки: неэффективная планировка, плохой дизайн, наличие “сверхулучшений” и др.

     Внешний износ (экономический износ) — износ в результате изменения внешних по отношению к имуществу факторов. Причины возникновения внешнего износа — общий упадок района местоположения строения, большой транспортный поток внутри жилого квартала, изменение соотношения спроса и предложения на рынке, финансовых условий, законодательства, отток населения из региона, строительство поблизости экологически неблагоприятных объектов и т.п. Различные внешние факторы (международные, национальные, отраслевые или локальные) влияют на величину дохода от использования имущества, и таким образом на его рыночную стоимость. Например, на стоимость дома прямо влияет окружение: близость болот, загрязненных водоемов, промышленных предприятий, шоссе и аэропортов, политическая обстановка, налоги, транспорт, отдых и конкуренция в данном районе, а также соотношение спроса и предложения недвижимости на местном рынке недвижимости (объем предложения может значительно превышать спрос).

     Физический  и функциональный износ можно  разделить на два вида:

     1) исправимый — износ, затраты  на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость;

     2) неисправимый — износ, затраты  на устранение которого превышают  добавляемую стоимость.

     Существует  несколько методов, используемых оценщиками для определения величины накопленного износа:

     —метод  разбивки;

     —метод  экономической жизни;

     —метод  сравнения продаж.

     Метод разбивки заключается в определении  отдельно трех видов износа с разделением физического и функционального на исправимый и неисправимый. Накопленный износ определяют по формуле:

     И_Н = 1 – (1 – И_ф)(1 – И_функц)(1 – И_ВН)

     где:

     И_Н — накопленный износ объекта оценки;

     И_Н — физический износ объекта оценки в долях;

     И_функц — функциональный износ объекта оценки в долях;

     И_ВН — внешний износ объекта оценки в долях.

     Физический  износ обычно определяется с использованием правил оценки физического износа жилых  зданий (Ведомственные строительные нормы 53-86(р) “Правила оценки физического  износа жилых зданий”, утвержденные приказом Госкомстроя при Госстрое СССР от 24.12.1986 № 446). Правила содержат перечень конструктивных элементов зданий с возможными повреждениями не из-за стихийных бедствий, соответствующими процентами физического износа и примерным составом ремонтных работ.

     Определение устранимого физического износа основано на учете всех необходимых  расходов по текущему ремонту, включающему  покраску и мелкий технический ремонт. Неустранимый износ, определенный в  процентах, переводят в денежное выражение умножением процента износа на восстановительную стоимость каждого элемента.

     При оценке физического износа учитывают, что элементы здания разделяются  на две категории:

     1) долговременные: стены, перекрытия, фундаменты;

     2) быстро изнашиваемые — элементы со сроком службы меньше срока экономической жизни здания: крыши, трубы, окраска.

     Износ каждого элемента объекта оценивают  отдельно. Процент износа обычно определяется в результате осмотра, реже применяют  метод срока жизни или привлекают специалистов для проведения технической экспертизы.

     Функциональный  износ рассчитывается как разница  на дату оценки между величинами стоимостей здания с устраненными функциональными  недостатками и неустраненными. Исправимый функциональный износ вызывается:

     —недостатками, требующими добавления элементов;

     —недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

     —“сверхулучшениями”.

     Недостатки, требующие добавления элементов, проявляются отсутствием в существующем сооружении тех элементов, без которых сооружение не может соответствовать современным рыночным стандартам. Величина износа определяется как разница между стоимостью добавления требуемых элементов на момент оценки и стоимостью устройства этих же элементов, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки. Например, затраты на установку сигнализации в старом складе — 80 тыс. руб., а ее установка при строительстве объекта обошлась бы в 65 тыс. руб., следовательно, 15 тыс. руб. — устранимый функциональный износ, вызванный недостатками, требующими добавления элементов.

     Недостатки, требующие замены или модернизации элементов вызываются наличием в существующем объекте элементов, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным рыночным стандартам. Величина связанного с ними функционального износа определяется следующим образом: 

= Восстановительная стоимость существующих элементов -  Физический износ существующих элементов – Стоимость возврата материалов* + Стоимость демонтажа существующих элементов + Стоимость устройства новых элементов. 

     “Сверхулучшения” — характеристики и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов (избыточно), соответствующий исправимый функциональный износ измеряется как текущая восстановительная стоимость элементов “сверхулучшений” минус относящийся к ним физический износ плюс стоимость их демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место.

     Если  при оценке используется стоимость  замещения, предполагается отсутствие “сверхулучшений” в рассчитываемой величине стоимости.