Оценка объектов недвижимости на предприятии

     Аналогично  определяется неустранимый функциональный износ:

     — за счет позиций, не включенных в стоимость  воспроизводства или замещения, измеряется как чистая потеря дохода,

     — за счет позиций, включенных в стоимость, но которых быть не должно, измеряется как текущая восстановительная или заменяющая стоимость минус относящийся к ним физический износ минус настоящая стоимость дополнительных расходов, связанных с наличием данной позиции;

     — за счет “сверхулучшений” — определяется в зависимости от взятого за основу вида стоимости.

     Например, функциональный износ может определяться капитализацией потерь в арендной плате  или дополнительными затратами  на эксплуатацию из-за функциональных недостатков (избыточная высота производственных помещений требует дополнительных затрат на отопление и т.п.).

     Внешний износ можно определять потерями дохода из-за внешних факторов, либо рассчитывать путем сопоставления  продаж при наличии и отсутствии внешних воздействий.

     Основные  методы оценки внешнего износа:

     — сравнение продаж подобных объектов при наличии и без внешних  воздействий;

     — капитализация потери дохода от объекта, относящейся к внешним воздействиям.

     Метод экономической жизни — определение накопленного износа как доли стоимости воспроизводства или замещения, соответствующей отношению эффективного возраста к общей экономической жизни.

     Метод базируется на том, что эффективный  возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни, как и процент износа отражает общие затраты воспроизводства. Оба этих значения представляют на дату оценки. Данная концепция отражена в следующих формулах:

     

     где И — износ, руб.;

     СВ  — стоимость воспроизводства, руб.;

     ЭВ  — эффективный возраст, лет;

     СЭЖ — типичный срок экономической жизни, лет;

     

     где И — износ в процентах от стоимости воспроизводства.

     Срок  экономической жизни — отрезок времени, в течение которого объект можно использовать и получать прибыль, причем вклад улучшений в стоимость земельного участка больше нуля. Ремонт и реконструкция могут увеличить его, а изменившиеся вкусы и социально-экономическая обстановка — уменьшить.

     Эффективный возраст — возраст здания, определяемый исходя из его внешнего вида. Часто эффективный возраст совпадает с хронологическим возрастом — количеством лет, прошедших со дня постройки.

     Метод срока жизни часто применяется  для оценки физического износа.

     Метод сравнения продаж заключается в  определении накопленного износа как  разницы между восстановительной  или заменяющей стоимостью нового строительства и стоимостью улучшений на дату оценки, базируется на анализе рыночных данных о продажах аналогов объекта оценки.

     Отбираются  недавно проданные аналоги оцениваемого объекта, затем определяется накопленный  износ каждого из них в порядке, представленном на рис. 3.

     При оценке накопленного износа методом  сравнения продаж получают наиболее точные результаты, если имеется достаточное  количество аналогов для сравнения. Точность увеличивается по мере использования  большего числа сопоставимых объектов для анализа. Опишите лучше.

       

       

     

       
 
 

     

       

       

       

       

       

       

     

       
 

       

       
 

       

       
 
 

     Рис. 3. Определение износа методом сравнения продаж

     Итак, с течением времени вследствие разнообразных  причин стоимость недвижимости уменьшается, вследствие чего при оценке объекта на основе затратного подхода учитываются не только затраты на возможное новое строительство, но и накопленный строением износ.

     Преимущества  и недостатки затратного подхода  представлены в табл. 4.

     Тоже  лучше написать вне таблицы!

Таблица 4. Основные преимущества и недостатки затратного подхода к оценке недвижимости 

 

     Наиболее  точные результаты получают на основе применения затратного подхода к оценке новых объектов, готовых к использованию в соответствии с вариантом наилучшего и наиболее эффективного использования. 

5. Доходный  подход к оценке недвижимости

 

     Доходный  подход к оценке недвижимости основан на определении текущей стоимости будущих доходов от сдачи недвижимости в аренду.

     Оценка  объектов доходным подходом осуществляется в несколько этапов, которые представлены на рис. 4.

     Оценку  недвижимости доходным подходом начинают с определения доходов от объекта: потенциального валового, действительного валового и чистого операционного.

     Потенциальный валовой доход (PGI) —максимальный доход, который способен приносить объект оценки при 100%-ной загрузке площадей на основе текущих ставок и тарифов на рынке аренды без учета расходов по эксплуатации. В общем виде рассчитывается по формуле

     

     где S —площадь объекта оценки;

     А — ежемесячная ставка аренды, тыс. руб.;

     п — количество месяцев в периоде.

     Изучая  рынок, необходимо учитывать разницу между контрактной и рыночной арендной платой, которая должна использоваться в доходном подходе. Для этого проводят анализ договоров аренды в целях выявления условий, способных повлиять на величину арендной платы, например:

     —каковы дата и срок заключения договора об аренде (могли измениться условия на рынке);

     •существовала ли деловая, семейная и другая связь  между владельцем и арендатором; предоставлялась ли арендатору возможность  благоустройства арендуемого помещения  в счет арендной платы;

     •не было ли частичного финансирования арендатором будущего приобретения объекта. 

     

       

       

       

       

       

     

       
 

     

       

       

     

       

       

       
 
 

     Рис. 6.4. Основные этапы оценки недвижимости доходным подходом

     Если  у сравниваемых объектов имеются  существенные отличия, проводят корректировку данных. Для этого следует использовать методы расчета и внесения корректировок, применяемые в сравнительном подходе, только в данном случае будет оцениваться влияние отличий не на стоимость объекта, а на величину арендной платы.

     Действительный  валовой доход (EGI) —потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования объекта оценки, неплатежей арендной платы, увеличенный на дополнительные виды доходов:

     

     где L — убытки из-за наличия помещений  без арендаторов и безнадежных задолженностей;

     I — дополнительные доходы от использования объекта.

     Простои сдаваемого в аренду помещения могут  быть как хроническими, так и между  сменой арендаторов. Для оценки потерь от недозагрузки объекта и недосбора  арендной платы анализируются данные за предшествующий продолжительный период времени об аналогах объекта оценки с типичным уровнем управления, учитывается текущая ситуация в соответствующем сегменте рынка недвижимости и тенденции ее изменения. Если нет данных о простоях, оценщик должен учесть риск возникновения подобных убытков, ведь даже планы арендатора с долгосрочной арендой могут измениться.

     Затем рассчитывается чистый операционный доход — действительный валовой доход от объекта оценки за исключением операционных расходов:

     

     где — чистый операционный доход;

     ОЕ - операционные расходы.

     Операционные  расходы — расходы на поддержание воспроизводства дохода от имущества, их расчет основан на анализе фактических затрат по содержанию объекта оценки и (или) типичных затрат на данном рынке. Операционные расходы делятся на три группы:

     1) постоянные расходы — расходы,  которые практически не зависят  или незначительно зависят от  степени эксплуатации недвижимости (расходы на страхование объекта, оплату налога на имущество и др.);