Оценка объекта недвижимости (квартиры)

Общим анализом рынка задача аналитика не ограничивается.

Процедуры и операции, необходимые  при проведении анализа рынка  в интересах различных видов  деятельности на рынке, имеют общую  область, которая одинакова при  всех целях анализа. Кроме того, в  каждом из видов деятельности присутствует подсовокупность процедур, операций, методов анализа рынка, специфичных для данной цели исследования и составляющих специализированный анализ рынка в интересах конкретного вида деятельности на рынке.

Специализированный анализ рынка недвижимости в интересах  отдельных видов деятельности на рынке опирается прежде всего  на результаты общего (универсального) анализа, который выполняется независимо от вида деятельности, в котором  они используются. В отличие от общего анализа, специализированный АРН используется при решении конкретных задач, поставленных госорганами, внешними заказчиками, руководством собственной компании.

Анализ рынка в интересах  оценочной деятельности начинается при наличии объекта (при массовой оценке - объектов) оценки. Проводится квалифицирование объекта как товара на рынке недвижимости, подбор аналогов сравнения, определение срока экспозиции каждого аналога, коэффициента торга, расчет поправок (корректировок) для сравнительного подхода, определение коэффициента капитализации для доходного подхода, определение поправок на внешний износ для затратного подхода и т.д.

Таким образом, результаты анализа рынка при их правильном использовании могут обеспечить оценщику полную и достоверную информацию в соответствии с требованиями международных и федеральных стандартов оценки.

2.6. Согласование  результатов определения итоговой  стоимости

Согласование результатов, полученных на основе различных подходов и методов, является последним этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Итоговый результат оценки может быть представлен в виде одной денежной величины либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости, представленного минимальным и максимальным значением.

На данном этапе оценки прежде всего необходимо осуществить проверку полученных результатов с целью выявления математических и логических ошибок, которые увеличивают степень расхождения результатов доходного, затратного и сравнительного подходов.

Процедура согласования проверенных результатов определяется содержанием оценочного задания, использованных подходов и методов оценки, полнотой и достоверностью использованной информации, выявлением преимуществ и недостатков используемых методов.

Определяющими критериями иерархии каждого результата является возможность отразить действительные намерения потенциального продавца или покупателя, качество информации, на основании которой проводится анализ, способность каждого метода и подхода учитывать конъюнктурные колебания рынка и специфические ценообразующие черты объекта, такие, как местоположение, размер, потенциальная доходность.

С учетом вышеизложенного, оценщиком принимаются коэффициенты весомости промежуточных результатов, полученных на основе использования  различных подходов. Весовое значение каждого подхода может рассчитываться как экспертным, так и математическим методами.

При подготовке отчета оценщик  обязан объяснить причины расхождения  в значениях стоимости, а также  обосновать процедуру.

2.7. Составление отчета

На заключительном этапе  оценки имущества, происходит передача заказчику отчета об оценке, с изложением результатов, подготовленного в  письменной форме, что является документальным подтверждением надлежащего исполнения оценщиком своих обязанностей. Рыночная стоимость оцениваемой недвижимости указанная в отчете является субъективным мнением оценщика.

При оформлении отчета необходимо указать  следующие моменты:

• дата составления и порядковый номер отчета;
• основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
• юридический адрес оценщика;
• сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности;
• точное описание объекта оценки и его балансовой стоимости;
• реквизиты юридического лица;
• стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости;
• перечень использованных при проведении оценки данных с ука занием источников их получения,
• принятые при проведении оценки допущения;
• последовательность определения стоимости и ее итоговая вели чина;
• ограничения и пределы применения полученного результата;
• дата определения стоимости объекта оценки;
• перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Итоговая величина стоимости, зафиксированная в отчете, признается достоверной и рекомендуется  для совершения сделки с объектом недвижимости.

Спор о достоверности  величины стоимости, установленной  в отчете, подлежит рассмотрению судом, арбитражным или третейским судом либо в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

3. Описание оцениваемых прав

Определение стоимости  построено на предпосылке, что имущество  реализуется на рынке при соблюдении определенных условий. В результате купли-продажи, от покупателя к продавцу переходит набор имущественных  прав. Именно эти права и выступают  объектом оценки.

Целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости квартиры, общей площадью 53,9 м2, расположенной по адресу: г. Орел, Набережная Дубровинского, д.90, кв.55.

Собственником объекта  оценки является Иванов Иван Иванович на основании свидетельства о государственной регистрации права серия 57 АК № 111111 от 11.11.20011 г.

Согласно статье 209 «Содержание  права собственности» Гражданского кодекса Российской Федерации, право  собственности включает права владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно пп. 1 и 6 Ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежит право собственности. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 21.07.1997 года №122 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

На основании ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 года №122ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» проведенная государственная  регистрация возникновения и  перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права.

Таблица 1. Техническое описание конструктивных элементов и

инженерного оборудования

№	Наименование конструктивных	Описание конструктивных элементов
п/п	элементов
1	2	3
1	Наружные стены	керамзито-бетонные панели
2	Перегородки	гипсолитовые
3	Перекрытия	железобетонные плиты
4	Крыша	совмещенная
5	Полы:
	а) в ванной	бетонные
	б) в других помещениях квартиры	линолеум
6	Проемы:
	а) оконные	два створных переплета  в проеме, окрашены; филенчатые, окрашены
	б) дверные
7	Отделка стен:
	а) в жилых комнатах	оклеено обоями
	б) в кухне	оклеено обоями; облицовано ПВХ панелями
	в) в санузле	окрашено, побелено
	г) в других помещениях квартиры	оклеено обоями
8	Отделка потолков:
	а) в жилой комнате	побелено
	б) в кухне	потолочная плитка
	в) в санузле	побелено
	г) в других помещениях квартиры	побелено

Наличие благоустройства:

Отопление от котельной Водопровод Канализация Электричество

Горячее водоснабжение центральное Газовое  снабжение сетевое

Мусоропровод

Лифт  пассажирский

Ванна с горячим водоснабжением

Радио, домофон

Кабельное телевидение

Лоджий - 1

 

Таблица 2. Характеристика помещений

Номер по плану здания	Наименование части помещения	Общая площадь  квартиры, комнаты, м2	Жилая площадь, м2	Подсобная площадь, м2	Высота помещения по внутреннему обмеру, м	Площадь лоджии, м2
1	2	3	4	5	6	7
6	Коридор	8,8		8,8	2,50
7	Шкаф	0,6		0,6
8	Кухня	8,3		8,3
9	Ванная	1,9		1,9
10	Туалет	1,2 J		1,2
11	Жилая	12,2	12,2
12	Жилая	17,1	17Д
	Лоджия	3,8				3,8
Итого:		53,9	29,3	20,8		3,8

 

4. Используемая терминология  при определении рыночной

стоимости

Объект оценки - к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Цена объекта оценки - денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

Стоимость объекта оценки - расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

Итоговая стоимость объекта оценки - определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке - совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) - дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

Затраты - денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки.

Наиболее эффективного использования объекта оценки - использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

Срок экспозиции объекта оценки - срок с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства