Оценка объекта недвижимости (квартиры)

либо замещения объекта  оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта  оценки являются затраты, необходимые  для создания точной копии объекта  оценки с использованием применявшихся  при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Единицы сравнения - некоторые общие для всех объектов удельные или абсолютные, физические или экономические единицы измерения стоимости или арендной ставки, сопоставляемые и подвергаемые корректировке.

Корректировка - операция (часто - математическая), учитывающая разницу в стоимости между оцениваемым и сравнительным объектами, вызванную влиянием конкретного элемента сравнения. Все корректировки выполняются по принципу «от объекта сравнения к объекту оценки».

Платежный период - интервал времени между установленными условиями договора аренды датами арендных платежей.

Элементы сравнения - характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен или арендных ставок на недвижимость.

5. Обзор рынка жилой  недвижимости 5.1 Обзор рынка недвижимости  на данной территории

РосРиэлтНедвижимость представляет обзор цен на недвижимость в Орле по данным на март 2012 г.

В обзор включены стоимость  новостроек и квартир вторичного рынка, а также цены на дома, земельные  участки, офисы, торговые площади, гаражи. Произведен расчет средней стоимости  аренды однокомнатных и двухкомнатных  квартир, офисов и торговых площадей.

Таблица 3

Недвижи	Средняя	Изменение	Изменение	Изменение	Количество
мость, тип	цена на	цены на	цены на	цены на	объявлений
сделки	недвижи	недвижи	недвижимость	недвижимость	в марте
	мость в	мость в	в Орле с	за год
	Орле в	Орле за	начала 2012 г.
	марте	месяц
ПРОДАЖА
Квартиры	38 311 руб. за кв.м.	+3.33%	+6.57%	+11.15%	156

 

Вторичный рынок	38 335 руб. за кв.м.	+3.38%	+6.95%	+11.87%	150
Новостройки	36 601 руб. за кв.м.	+3.91%	3.26%	+0.97%	4
Дома	4397808 руб.	9.28%	8.31%	+4.84%	73
Земля	104 912 руб. за сотку	40.12%	10.4%	+117.71%	36
Офисы	27 352 руб. за кв.м.	+2.54%	+3.05%	+12.19%	8
Торговые площади	31 220 руб. за кв.м.				1
Гаражи	300 000 руб.	—	—	—	1
АРЕНДА
1 комнатные квартиры	9 000 руб. в месяц	+5.88%	+5.88%	—	2
2 комнатные квартиры	10 667 руб. в месяц	+18.52%	81.45%	+28.01%	6
Офисы	8 000 руб. за кв.м. в  год	5.52%	+71.27%	+2384.47%	4

Таблица 4. Средние цены на рынке жилья Орловской области  в IV квартале 2011 года(на конец квартала, рублей за 1 кв. метр общей площади)

 

 

	Первичный рынок	Вторичный рынок
Все квартиры в  том числе:	28770	29444
квартиры среднего качества (типовые)		26154
квартиры улучшенного  качества	28597	32990
элитные квартиры		-

... - данные не публикуются в  целях обеспечения конфиденциальности  первичных статистических данных, полученных от организаций, в  соответствии с Федеральным законом  от 29.11.2007г. №282- ФЗ «Об официальном  статистическом учете и системе  государственной статистики в Российской Федерации» (ст.4, п.5; ст.9, п.1)

 

5.2. Состояние на рынке недвижимости  на данный момент

В 2010г. на территории Российской Федерации за счет всех источников финансирования построено 716,9 тыс. новых  благоустроенных квартир общей  площадью 58,4 млн.кв. метров.

С 2001г. по 2008г. объемы строительства  жилых домов ежегодно увеличивались. В 2009г. было отмечено снижение ввода  общей площади жилья по сравнению  с предыдущим годом, в 2010г. падение  объемов строительства жилья  продолжилось (на 2,4% меньше по сравнению с 2009г.). Ввод общей площади жилья в расчете на 1000 человек населения вырос с 207 кв.метров в 2000г. до 409 кв.метров в 2010г., однако по сравнению с 2009г. он уменьшился на 13 кв.метров. Улучшилась обеспеченность населения жильем, в жилищном фонде в 2010г. в среднем на одного жителя приходилось 22,6 кв. метра общей площади жилых помещений против 22,4 кв.метра в 2009г. и 19,2 кв.метра в 2000 году.

В январе-мае 2011г. введено 177,3 тыс. новых квартир общей площадью 15,3 млн.кв.метров, что составило 93,1% к январю-маю 2010 года.

В новых частных домах  средний размер квартир в 2010г. составил 132,6 кв.метра против 118,8 кв.метров в 2000г., возросла площадь вспомогательных  и подсобных помещений.

В 2010г. в новой жилой застройке  преобладают малоэтажные жилые

дома.

Недвижимость в России не обладает сейчас таким спекулятивным  инвестиционным спросом, как это  было до кризиса, считают эксперты. По их прогнозам, снижения цен на недвижимость в 2012 году ждать не стоит. Покупателям и продавцам следует приготовиться к ее росту. Однако, скорее всего, он вряд ли превысит инфляцию.

В целом, с начала года рост цен на жилье в среднем по России составил 4,5%, в то время как уровень  инфляции - 5,2%.

С начала текущего года себестоимость строительства одного квадратного метра жилья в России выросла на 6,6%. На увеличении себестоимости сказался рост цен на стройматериалы, который в среднем составил почти 23%.

По их прогнозам, снижения цен на недвижимость в 2012 году ждать не стоит.

6. Основные сведения  об объекте оценки 6.1. Описание  объекта оценки

Объект оценки - квартира общей площадью 53,9, кв.м, в том  числе жилой - 29,3 кв.м, состоит из двух жилых комнат, кухни 8,3 кв.м, коридора 8,8 кв.м, ванной комнаты 1,9 кв.м, туалета 1,2 кв.м, встроенного шкафа 0,6 кв.м. Квартира расположена на пятом этаже многоквартирного 9-ти этажного панельного дома с железобетонными перекрытиями. Благоустройства: лоджия, телефон, инженерные сети, домофон, кабельное телевидение.

Объект  расположен по адресу: г. Орел, Набережная Дубровинского д.90,

кв.55.

6.2. Описание местоположения  объекта

Оцениваемый объект недвижимости расположен в Железнодорожном районе г. Орла.

Общая площадь района сейчас - 36,1 кв. км. Около 66500 человек проживают  на его территории. 5673 жилых дома. Улиц, переулков, проездов площадей 212, мостов - 20. Два парка - Семинарский  и Ливенский и 12 скверов. Железнодорожный  вокзал, в районе которого разместилось Межрегиональное хранилище Центрального Банка России (МРХ).

В Железнодорожном районе находятся Театр кукол. Набережная реки Оки является излюбленным местом прогулок горожан. На прилегающих к  объекту оценки улицах (Порокская, Ст. Разина) расположены все необходимые объекты городской инфраструктуры: Магазины промышленных и продовольственных товаров, аптека, детский сад, 2 школы, поликлиники, Московский Индустриальный Банк, МоскомПриватБанк, РайффайзенБанк, ЮниаструмБанк и др, парикмахерские, стоматологическая клиника и прочие объекты социального назначения.

Транспортная доступность  оценивается как хорошая: примерно 10 минут пешком до автобусной, троллейбусной  и трамвайной остановки (ост. Гостиница  Орел, ост. Сквер танкистов, ост. Улица  Герцена, ост. ЦУМ). Обеспеченность общественным транспортом оценивается как хорошая. Также имеется удобный подъезд к дому, временные автостоянки.

Таблица 5. Характеристика объекта  оценки

Показатель	Характеристика показателя
1	2
Характеристика местоположения объекта
Город	Орел
Адрес	Набережная Дубровинского, д. 90, кв. 55
Местоположение в городе
Преобладающая застройка  микрорайона	жилая
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей  доступности (менее 1 км)	Магазины, школы, детские  сады, аптеки, парикмахерские, банки, стоматологическая  клиника
Обеспеченность объектами  социальной инфраструктуры (субъективная оценка)	Хорошая
Престижность данного  района	Высокая согласно рейтингу районов г. Орла
Транспортная доступность	Хорошая
Экологическая обстановка	Хорошая
Общая характеристика здания
Тип здания	Многоквартирный дом
Год постройки	1976
Материал наружных стен	Керамзитобетонные панели
Материал перекрытий	Железобетонные плиты
Перегородки	Гипсолитовые
Фундамент дома	Железобетонные сваи
Состояние здания, в т.ч. внешний вид (субъективная оценка)	Хорошее
Техническое обеспечение  здания	Горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение, отопление  от квартальной котельной, канализация, мусоропровод, вентиляция, лифт
Тип проводки	Скрытая
Количество этажей в  здании	9
Количество подъездов	2
Количество квартир на этаже	4
Состояние и охрана (консьерж, домофон, кодовый замок)	Домофон
Состояние подъезда (субъективная оценка)	Хорошее
Характеристика объекта  оценки
Этаж расположения	5
Общая площадь квартиры, кв.м	53,9
Общая площадь (без учета  лоджий и балконов), кв.м	50,1
Жилая площадь, кв.м	29,3
Площадь кухни, кв.м	8,3
Кол-во комнат	2
Высота потолков, м	2,50
Санузел	Раздельный (туалет и ванная комната)
Лоджия (балкон)	Лоджия
Вид из окна	Набережная р.Оки, городской  парк, детская площадка
Слаботочное обеспечение	Телефон, кабельное телевидение
Дополнительные системы  безопасности	Нет
Внутренняя отделка квартиры	Полы: линолеум; отделка  стен: оклеено обоями, облицовано ПВХ  панелями; отделка потолков: побелено, потолочная плитка

 

7. Анализ наилучшего и наиболее  эффективного использования объекта

оценки

Анализ оптимального (наилучшего и наиболее эффективного) использования  является предпосылкой определения  рыночной стоимости объекта. Данный анализ позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует ожидание максимальной рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Оптимальное использование - это разумный и вероятный вариант  использования (назначения) земельного участка и существующих строений, который является физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения и обеспечивает наибольший экономический эффект.

Поскольку в данном случае объектом оценки является однокомнатная  квартира, расположенная на 8-ом этаже  жилого дома, то ННЭИ будет является использование в качестве жилья, т.е. по назначению, без рассмотрения других вариантов.

8. Подходы к оценке

Оценка объектов недвижимого  имущества предусматривает использование  трех подходов для расчета их стоимости, которые традиционно установились практикой независимой оценки и  которые вошли в Стандарты  профессиональной деятельности в области  оценки недвижимости: затратный, рыночный и доходный.

Оценщик может не использовать некоторые подходы, но в этом случае Оценщик должен обосновать отказ  от использования того или иного  подхода.

Для оценки квартиры был  выбран сравнительный подход, т. к. он наиболее прост, статистически обоснован, предполагает методы корректировки, обеспечивает данные для других подходов в оценке.

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости, и исходит из того, что инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.

Стоимость строительства  аналогичных объектов не является основным ценообразующим параметром на рынке  недвижимости, так как представляет собой лишь долю в рыночной стоимости, величина которой зачастую в большей степени зависит от других экономических факторов (баланса спроса и предложения, местоположения, условий и времени продажи, физических характеристик и т.п.).

Объект оценки представляет собой помещения. Во избежание больших  погрешностей при расчете и выделении доли в общих затратах (строительство здания), приходящейся на оцениваемый объект, затратный подход не применялся.