Оценка объекта недвижимости (квартиры)

 

 

 

№ п/п	Элементы сравнения	Ед. изм.	Объект оценки	Сопоставимый объект №1	Сопоставимый объект №2	Сопоставимый объект №3	Сопоставимый объект №4
20	Скорректированная стоимость	руб./ кв.м.		38775,2	34268,4	51619,2	36333,7
21	Весовые коэффициенты			0,20	0,20	0,20	0,20
22	Стоимость объекта оценки за 1 кв.м., без НДС	руб./ кв.м	40249
23	Стоимость объекта оценки, без НДС	руб.	2169421	•

 

Таким образом, рыночная стоимость  квартиры, общей площадью 53,9 кв.м, расположенной  по адресу: г. Орел, Набережная Дубровинского, д.90,кв.55, полученная в рамках сравнительного подхода составляет 2 169 421 рублей, без  учета НДС.

9. Оценка износа

Износы связываются с  общей потерей стоимости объекта  недвижимости под воздействием различных  факторов. Учет износов производится главным образом в затратном  и сравнительном подходах, в доходном подходе учитываются определенные затраты на ремонтно восстановительные работы.

В стоимостном выражении  совокупный износ представляет собой  разницу между восстановительной  стоимостью и рыночной стоимостью оцениваемого объекта.

Износ - это снижение стоимости  имущества под действием различных  причин.

1. Износ определяют на основании фактического состояния имущества или по данным бухгалтерского и статистического учета.
2. Существуют три вида износа: физический, функциональный, внешний.
3. По характеру состояния износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ - это износ имущества, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость.

Неустранимый износ - это  износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая  при этом стоимость.

Неустранимый физический износ объекта недвижимости обусловлен процессом старения. Такой износ определяется путем сопоставления фактического и нормативного срока службы отдельных конструктивных элементов объектов недвижимости, подразделяющихся на короткоживущие и долгоживущие. Короткоживущие элементы могут неоднократно заменяться и капитально ремонтироваться за все время службы здания.

Долгоживущие элементы не подвергаются замене - их срок службы совпадает со сроком службы здания в целом.

Расчет устранимого физического  износа, неисправимого физического  износа короткоживущих элементов, неисправимого  физического износа долгоживущих элементов, а также накопленный износ  представлены далее в таблицах:

Физический износ - постепенная  утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Методы расчета физического  износа зданий нормативный, предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

Величина накопленного физического износа объекта недвижимости определялась на основании правил оценки физического износа зданий и сооружений ВСН 53-86 (р) и визуального осмотра.

Расчет физического износа объекта оценки определялся с помощью формулы:

Фзд=Сумма ФИ *L i, где Фзд - физический износ здания (%);

СуммаФю - физический износ всех конструктивных элементов объекта оценки (%);

Li - удельный вес конструктивного элемента, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;

Функциональный износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности объекта недвижимости обеспечить полезность по сравнению с новым объектом, созданным для таких же целей. Обычно он вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т. д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и (или) стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.

Функциональный износ (в  процентном выражении) рассчитывается по следующей формуле:

Фу и=1-Сосз/(Pkubm/Pkvm), где: Фуи - Функциональный износ, в процентном выражении Сосз - Отношение строительного объема (куб. м) к рабочей площади (кв. м) по современным проектам зданий (Распоряжение Правительства Москвы первого заместителя Премьера от 06.06.97 № 595-РЗП "О сборнике базовых удельных показателей по стоимости строительства (БУПС), эксплуатационным затратам и объему выпуска продукции (БУПОВП) для использования при

разработке бизнес-планов застраиваемых территорий, объектов нового строительства и реконструкции")

Pkubm - Строительный объем объекта, куб.м. Pkvm - Строительный объем объекта, кв.м. Внешний (экономический) износ - это потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Оно может быть вызвано общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями и является функцией внешнего влияния. Стоимость объекта оценки с учетом износа определяется по формуле: V=Pcm ^(1-Фи/100) *(1-ФНи/100) *(1-ВНи/100), где V - расчетная стоимость (ПВС минус износ), руб.; Рст - полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта, руб.; Фи - величина физического износа, %; ФНи - величина функционального износа, %; ВНи - величина внешнего износа, %.

Определение физического износа производится по

ведомственным строительным нормам «Правила оценки физического  износа жилых зданий» (ВСН 53-86(р)).

Удельные веса конструктивных элементов и инженерного оборудования принимаются в соответствии со сб. № 28 «Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и здания и здания и сооружения коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов» (УПВС).

Оценка физического износа

Наименование	Удельные	Удельные	Расчетный	Физический	Средневзвешенное
элементов	веса	веса	удельный	износ	значение
	конструк	конструк	вес	элемента по	физического
	тивных	тивных	элемента,	результатам	износа, %
	элементов	элементов	%	оценки, %
	по сб.28	по прил.2
	УПВС	[2]
1	2	3	4	5	6
Стены	49	73	67,1	20	5,63
Перегородки	-	27	11,9	20	2,12
Перекрытия	15	-	15	30	2,2
Полы	8	-	8	35	2,5

 

Окна	6	48	2,9	25	0,725
Двери	-	52	зд	30	0,93
Отделочные покрытия	7	-	7	30	1,3
Внутренние инженерные системы. В том числе:	13	-	13	37	2,17
Горячее водоснабжение		-	-	20
Центральное отопление		-	-	50
Холодное водоснабжение		-	-	50
Канализация		-	-	35
Электоро- оборудование		-	-	30
Прочие работы: балконы остальное	2	60 40	1,2 0,8	40 40	0,2 0,32
Итого	100		100		18,095

 

Полученный результат  округляем до 1%, таким образом, физический износ здания составляет 18 %. Вывод: состояние квартиры хорошее, т.к. величина физического износа лежит в пределах 0-20 %.

Функциональный и внешний  износ для данного объекта  оценки не определен.

С учетом накопленного физического  износа стоимость объекта оценки составит:

2169421 *(1-18/100) =1778925,22 руб., с учетом  округления 1 780 ООО руб.

10. Определение итоговой стоимости объекта

Рыночная стоимость объекта  оценки была определена сравнительным  подходом.

Таким образом, на основе анализа  всей имеющейся информации и расчетов рыночная стоимость квартиры, общей  площадью 53,9 м , расположенной по адресу: г. Орел, Наб. Дубровинского д.90,кв. 55, по состоянию на 8 апреля 2012 года составляет 1 780 000 рублей.

Список  использованных источников

1. «Оценка недвижимости» под ред. В. А. Швандара. - М.: ЮНИТИДАНО, 2002г.;
2. «Оценка недвижимости» под ред. А.Г. Грязновой. - М.: «Финансы и статистика», 2002г.;
3. Учебнометодическое пособие по выполнению курсовой работы «По оценке объектов недвижимости»
4. Ведомственные строительные нормы 5386 (р)«Правила оценки физического износа жилых зданий». М.: Прейскурантиздаг,1988. 48с.
5. Укрупненные показатели восстановительной стоимости

зданий и сооружений по переоценке основных фондов по состоянию на 1

января 1972. М.: 1971.

6. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости.М.:Дело, 1997.
7. Грибовский С. Оценка доходной недвижимости. СПетербург.2000.
8. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости.Москва: Интерреклама, 2003.
9. Симионова Н.Е. Методы оценки имущества: Бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудование и транспортные средства. Ростов н/Д:Феникс,2006.
10. http://www.rosrealt.ru
11. http://www.rosrealt.ru
12. http://moyareklama.ru
13. http://www.realtyse.net
14. http://orel.gks.ru
15. http://dpogroup.ru/real_estate/report.asp
16. http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat/rosstatsite/main/

ю