Нравственное воспитание и совершенствование

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

Введение ... .....2

       Глава 1. Договор аренды и его  роль в регулировании арендных  отношений в Российской Федерации…………………………………………………………...8

               1.1. Понятие и классификация договора аренды………………………...8

     1.2.  Содержание  договора аренды и его форма………………………..16

 Глава 2. Правовое  регулирование  аренды отдельных видов недвижимого  имущества…………………………………………………………………………..27

              2.1. Особенности аренды недвижимого  имущества…………………… 27

              2.2. Порядок заключения и регистрации  договоров аренды недвижимого имущества……………………………………………………..……34

              2.3. Особенности внесения  арендной  платы в договоре аренды недвижимости……………………………………………………………………....44

              2.4. Контроль за состоянием  имущества  в договоре аренды

недвижимости……………………………………………………………………....50

    2.5. Специфика заключения договоров  аренды предприятий, зданий  и  сооружений…………………………………………………………………………56

              2.6. Нежилые помещения и земельные  участки как предмет договора  аренды……….…..…..................................................................................................72

Заключение…………………………………………………………………...85

Список литературы …………………………………………………….…....89

Приложение………………………………………………………………….95

 

Введение

Актуальность изучаемой темы состоит  прежде всего в широком использовании арендных отношений в гражданском обороте, в существовании специфики арендных отношений. В настоящее время существует определенная законодательная база регулирования арендных отношений, но вместе с тем, следует признать и несовершенства отдельных положений законодательства. Это в свою очередь требует  специального изучения для выработки правовых механизмов надлежащего применения  специальных положений законодательства об аренде. 

С момента начала преобразований, произошедших в Российской Федерации в связи с признанием многообразия форм частной собственности, прошло много лет. За это время в России сложился рынок недвижимости, построенный на принципиально новых началах. На первый план вышли сделки по распоряжению имуществом, и центральное место среди них заняли договоры аренды объектов недвижимости.

Актуальными стали вопросы регистрации, связанные с арендой недвижимого имущества, поскольку при применении ГК РФ и Закона «О государственной регистрации» возникает определенное несоответствие.

Так, согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Регистрация сделок с недвижимым имуществом осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ. Однако в п. 1 ст. 26  Закона содержится норма, согласно которой регистрации подлежит право аренды недвижимого имущества. Все вещные права, включая право собственности, перечислены в ст. 216 ГК РФ. В перечень вещных прав право аренды не включено. Последнее может быть признано ограничением права собственности, но при этом не возникает необходимости регистрировать право аренды отдельно от договора аренды. Заключенный и зарегистрированный договор аренды и является ограничением права собственности. Кроме того, в п. 3 ст. 26 Закона о государственной регистрации говорится о том, что именно договор аренды помещения или части помещения, а не право регистрируется как обременение прав арендодателя. Пункт 1 ст. 4, а также абз. 6 п. 6 ст. 12 предусматривают регистрацию аренды как ограничения (обременения), но не права аренды.

В п. 2 ст. 609 ГК РФ также установлена обязанность регистрации не права аренды, а договора аренды недвижимого имущества. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ госрегистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Таким образом, ГК РФ не требует регистрировать право аренды.

Такое противоречие между нормами ГК РФ и Закона о государственной регистрации приводит к трудностям в применении на практике норм, регулирующих госрегистрацию. Чтобы избежать таких коллизий, на наш взгляд, необходимо привести ст. 26 Закона о государственной регистрации в соответствие с ГК РФ.

В п. 6 приложения «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59) разъяснено, что положения ГК РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Регистрация обременения вещных прав арендодателя производится на основании ст. 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества. Регистрация права аренды не является самостоятельной госрегистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в ЕГРП о произведенной госрегистрации договора аренды недвижимого имущества.

Данный договор относится к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права. Договор аренды (имущественного найма) широко применяется как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую. В современной России возрос спрос на применение договора аренды, в частности, аренды зданий и сооружений, жилых и нежилых помещений, насущным решением многих задач в развитии экономики является финансовая аренда (лизинг).

В регулировании отношений по передаче имущества во временное пользование произошли большие изменения, как в целом, и в законодательной базе арендных отношений. Они связаны, прежде всего, с расширением круга объектов, передаваемых по таким договорам в наем. Такие объекты как земля, здания, сооружения, производственные комплексы, находившиеся ранее  в собственности государства, не допускались в обычный хозяйственный оборот. С устранением исключительной собственности государства в отношении этих объектов, с введением в оборот предприятий (производственно-хозяйственных комплексов), ставших объектами договоров аренды, существенным образом изменилось содержание правового регулирования арендных отношений. Поэтому в представленной работе дается в основном  характеристика договора аренды недвижимости.

В Гражданском кодексе Российской Федерации договору аренды посвящена отдельная глава, включающая в себя свыше шестидесяти статей. Структура данной главы построена по тому же принципу, что и структура других глав ГК РФ, регулирующих сложные договоры, которые имеют свои отдельные виды договорных обязательств: сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем - специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда). Указанные виды договора аренды и договоры аренды отдельных видов имущества регулируются следующим образом: общие положения об аренде применяются к ним субсидиарно, то есть только в том случае, если специальными правилами об этих договорах не установлено иное.

Объектом данного исследования являются - общие положения законодательства об аренде и специальные положения законодательства, характеризующие аренду недвижимого имущества, правовое положение участников данного договора и специфика арендных отношений в целом.

Предметом исследования выступает - рассмотрение существенных, обычных и случайных условий, формы договора, прав и обязанностей субъектов договора аренды (имущественного найма), а также отдельные виды договора аренды недвижимости, исходя из обозначенных целей данной дипломной работы.

Цель данной дипломной работы состоит - в рассмотрении теоретических аспектов договора аренды и  в особенности – аренды недвижимого имущества, а так же вопросов, связанных с практическим применением договора аренды недвижимости и  анализом судебной практики,  систематизации основных положений законодательства и соответственно выработка некоторых предложений в обозначенной сфере исследования.

Указанная цель определяет задачи исследования:

• анализ понятия договора аренды и отдельных его видов;
• рассмотрение общих положений об аренде, а также его существенных  и иных условий;
• анализ  содержания отдельных видов договоров аренды и аренды отдельных видов недвижимого имущества, в частности, договора аренды земли, предприятий,  зданий и сооружений;
• изучение  материалов судебно-арбитражной практики в сфере аренды отдельных видов недвижимого имущества.

Теоретическую основу дипломного исследования составляют фундаментальные труды следующих ученых: Г.Н. Амфитеатрова, Л.И. Абалкина, М.М. Агаркова, А.Н. Арзамасцева, М.И. Брагинского, А.В. Бенедиктова, В.В. Витрянского, В.П. Грибанова, Н.Д. Егорова, О.С. Иоффе, А.Г. Калпина, А.Ю. Кабалкина, Ю.Х. Калмыкова, А.В. Карасса, СМ. Корнеева, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, В.П. Литовкина, Н.С. Малеина, А.И. Масляева, В.П. Мозолина, И.Б. Новицкого, В.А. Рахмиловича, А.А. Рубанова, А.П. Сергеева, Е.А. Суханова, О.Н. Садикова, К.И. Скловского, Ю.К. Толстого  и др.

Отдельные аспекты арендных отношений были рассмотрены в работах Н.И. Кирилова, Н.А. Баринова, Т.В. Дерюгиной, В.П. Камышанского, А.В. Коновалова, В.В. Лазарева  и других.

В качестве основных методов в работе использованы как общенаучные методы познания, такие как: анализ, синтез, дедукция, индукция, так и метод сравнительно-правового исследования и формально-юридического анализа. Что  позволяет в свою очередь выявить особенности соотношения норм ГК РФ и федеральных законов, регулирующих отношения в сфере применения договора аренды и отдельных его видов.

Структура работы состоит из введения, двух глав, заключения и списка литературы.

 

Заключение

 

В данном исследовании были рассмотрены теоретические и практические  вопросы, касающиеся общих положений об аренде и аренды отдельных видов недвижимого имущества.

Большинство норм, регулирующих договор аренды, носят диспозитивный характер, они действуют в том случае, если стороны урегулировали соответствующие вопросы в договоре. Суть же специального правила регулирующего отношения, связанные с арендой зданий и сооружений, состоит в том, что к указанным правоотношениям не подлежат применению диспозитивные нормы, позволяющие определить существенное условие о размере арендной платы на тот случай, когда в документе, подписанном сторонами, отсутствует пункт об арендной плате. Действие  нормы о размере арендной платы (п. 3 ст. 424 ГК РФ) означает, что,  несмотря на отсутствие соответствующего пункта в договоре,  имеется существенное условие об арендной плате.

Проанализировав положения Гражданского кодекса, мы пришли к выводу, что он отделяет аренду зданий и сооружений от аренды недвижимого имущества в целом. В общих положениях главы 34 об аренде оговаривается, что:

- договор аренды  недвижимого имущества подлежит  государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ);

- каждая из  сторон договора недвижимого  имущества вправе в любое время  отказаться от него, предупредив  контрагента за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ);

- в случае  смерти гражданина, арендующего  недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617 ГК РФ).

Далее глава 34 ГК РФ специально выделяет отдельный параграф, посвященный аренде зданий и сооружений, указывая, что здание или сооружение входит в объем понятия «недвижимое имущество» (п. 1 ст. 652 ГК РФ). В этом параграфе и содержится ст. 651 о регистрации договора аренды здания или сооружения (но не аренды недвижимости), заключенного на срок не менее одного года.

Таким образом, договор аренды помещения, т.е. недвижимости, не относящейся к зданиям или сооружениям, должен регистрироваться по норме общих положений об аренде, оговаривающей, что аренда регистрируется в любом случае, если законом не установлено иное (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Закон же от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указывает, что аренда недвижимого имущества (не только зданий и сооружений) регистрируется (ст. 26 Закона). А к аренде помещений указанный Закон предъявляет единственное требование: к договору, представляемому на государственную регистрацию прав, должны быть приложены поэтажные планы здания, сооружения, на которых должны обозначаться сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади (п. 3 ст. 26 Закона).

Таким образом, можно сделать вывод, что аренда отдельных помещений должна регистрироваться при любом ее сроке, даже минимально коротком.

Однако по этому поводу  имеется информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда от 1 июня 2000 г. N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений». Суд сослался на ч. 2 п. 6 ст. 12 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в которой определено, что помещение является неотъемлемой частью здания или сооружения. Из этого был сделан вывод, что поскольку в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, то к договорам аренды помещения должны применяться правила о государственной регистрации договора здания или сооружения, заключенного на срок не менее одного года.