Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом

- если сделка нотариально удостоверена и зарегистрирована в установленном законом порядке, заявление подают все стороны договора, если представленные на регистрацию документы не свидетельствуют об исполнении обязательств, необходимых для перехода права.

2. Документы, удостоверяющие личность заявителей. 

Поскольку заявителем может выступать  как сам правообладатель, так  и другие участники по сделке, а  также представители юридического лица, то соответствующее лицо, имеющее  право подавать заявление о регистрации, обязано предоставить документ, удостоверяющий личность. К документам, удостоверяющим личность заявителя, относятся:

- паспорт гражданина РФ;

- общегражданский заграничный  паспорт гражданина РФ, выехавшего  в другое государство на постоянное  место жительства и временно находящегося на территории РФ;

- общегражданский заграничный  паспорт иностранного гражданина, имеющий отметку о регистрации  в органах внутренних дел или  других уполномоченных органах;

- для несовершеннолетних: свидетельство  о рождении, выданное органами ЗАГС;

- вид на жительство иностранного  гражданина или лица без гражданства; 

- удостоверение личности военнослужащего  действительной службы;

- военный билет военнослужащего  срочной службы;

- паспорт моряка;

- временное удостоверение личности  гражданина РФ взамен утраченного паспорта, выданного органами внутренних дел;

- свидетельство о рассмотрении  ходатайства о признании беженцем  на территории РФ по существу;

- удостоверение беженца, выданное  органом миграционной службы.

3. Учредительные документы юридических лиц.

В соответствии со ст.52 ГК РФ учредительные  документы юридического лица содержат информацию, необходимую для регистрации  прав и сделок с недвижимым имуществом, а также информацию о правоспособности самого юридического лица и компетенции  органов управления. Учредительными документами юридических лиц являются устав и/или учредительный договор или положение (для некоммерческих организаций). В том случае, если юридическое лицо создано на основании изданного индивидуального акта (например, распоряжения вышестоящей организации), последний должен быть приложен к учредительным документам при регистрации прав или сделок с недвижимым имуществом.

Физические лица, занимающиеся предпринимательской  деятельностью без образования  юридического лица, представляют нотариально заверенную копию документа о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Правила ведения Единого государственного реестра прав требуют помимо учредительных  документов представлять свидетельство  о государственной регистрации юридического лица и информационное письмо территориальной налоговой инспекции о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН) (п.18 Правил).

4. Документы, подтверждающие  полномочия представителей правообладателей  и других участников сделки. 

Представителями участников сделки могут  выступать лица, наделенные полномочиями по регистрации прав и сделок с  недвижимым имуществом в порядке, установленном  действующим законодательством.  

При определении компетенции лица необходимо учитывать стадию деятельности юридического лица, например обычная деятельность, ликвидация или банкротство. 

При осуществлении обычной (хозяйственной) деятельности юридического лица его  представителем может выступать соответствующий орган, наделенный полномочиями по представительству юридического лица во внешнем обороте (как правило, это единоличный орган юридического лица). Компетенция представителя подтверждается учредительными документами с приложением акта, удостоверяющего избрание или назначение лица на должность. Таким актом может быть документ об избрании или назначении органа юридического лица (например, протокол общего собрания участников, учредителей, акционеров, членов или участников – в зависимости от организационно-правовой формы юридического лица) или приказ о назначении органа (например, приказ о назначении директора или заключенный контракт – для государственных и муниципальных предприятий, учреждений).

В стадии ликвидации полномочия по управлению переходят к ликвидационной комиссии (ст.62 ГК РФ), что подтверждается протоколом органа управления или решения единственного учредителя о назначении ликвидационной комиссии (ликвидатора).

Если в отношении юридического лица начата процедура банкротства, необходимо определить стадию банкротства, от которой зависят органы, в чьей компетенции находятся полномочия по управлению юридическим лицом и соответственно по распоряжению имуществом.

На стадии наблюдения органы юридического лица продолжают осуществлять свои полномочия по управлению (ст.58 Федерального закона от 8 января 1998 г. № 6-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”).

При введении внешнего управления от имени юридического лица действует  внешний управляющий, полномочия которого подтверждаются определением арбитражного суда о введении внешнего управления и назначении внешнего управляющего (ст.72 Закона о банкротстве).

От имени публичных участников гражданского оборота – Российской Федерации, субъектов Российской Федерации - выступают органы государственной власти. Компетенция таких органов определяется специальными актами, определяющими статус этих органов. Органы местного самоуправления представляют муниципальные образования на основании устава, определяющего структуру и компетенцию этих органов. Система органов власти субъектов определяется конституцией субъекта. В случае регистрации прав или сделок с недвижимым имуществом публичным субъектом права в органы регистрации необходимо предоставить документ, подтверждающий полномочия лица, например, приказ о назначении руководителя органа государственной власти или доверенность на иное лицо.

Представительство юридического лица или иного субъекта при регистрации  прав и сделок с недвижимостью  может быть оформлено также доверенностью  в соответствии с нормами статей 182 – 189 ГК РФ. Доверенность от имени  юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации. При этом следует помнить, что срок действия доверенности не может превышать трех лет, а если срок действия в доверенности не указан, то действие доверенности продолжается в течение одного года со дня ее выдачи. Следует обратить внимание на необходимость указания в доверенности даты совершения (выдачи) ее, без которой она считается ничтожной, т.е. не влекущей за собой никаких прав и обязанностей.

Нотариальное оформление доверенности или оформление доверенности, приравненной к нотариальной (ст.185 ГК РФ), необходимо в следующих случаях:

- во-первых, если сама сделка  требует нотариального оформления, то и доверенность должна быть нотариально удостоверена;

- во-вторых, доверенность, выданная  в порядке передоверия, также  требует нотариального удостоверения  (ст.187 ГК РФ), например доверенность, выданная руководителем филиала,  поскольку сам руководитель действует на основании доверенности, выданной юридическим лицом, даже несмотря на то, что часто филиалы имеют свои печати и штампы, но при этом не являются юридическим лицом.   

В практике регистрирующих органов  встречаются и такие случаи, когда  документы на регистрацию сдают одни лица (например, руководитель юридического лица, действующий без доверенности), а получить документы доверяют другому лицу, при этом руководитель вправе составить доверенность непосредственно в регистрирующих органах с удостоверением доверенности должностным лицом органов юстиции.   

При подаче документов на регистрацию  прав или сделок с недвижимым имуществом заявитель при необходимости обязан представить оригинал доверенности. Если доверенность носит специальный характер, т.е. доверенность исключительно на осуществление каких-либо действий при регистрации конкретной сделки в органах юстиции, то такая доверенность поступает вместе с комплектом документов в дело. Если заявителем представляется генеральная доверенность, которая помимо действий по регистрации представляет заявителю и другие права, то оригинал доверенности представляется с приложением копии. Оригинал доверенности возвращается поверенному после осуществления сверки данных оригинала с копией, которая остается в деле.  

Особые требования установлены при безвозмездном отчуждении имущества руководителем филиала. В данной ситуации требуется получение руководителем филиала специальной доверенности на отчуждение имущества либо одобрение сделки уполномоченным органом юридического лица на такое отчуждение.   

В случаях передачи собственником  недвижимого имущества в доверительное  управление сделки по распоряжению указанным  имуществом совершаются доверительным  управляющим от собственного имени. В договоре доверительного управления имуществом содержатся полномочия лица, управляющего недвижимым имуществом. В том случае, если договор доверительного управления не содержит полномочий по распоряжению имуществом, полномочие может быть передано на основании доверенности. В договорах и других документах по распоряжению таким имуществом после имени доверительного управляющего проставляется отметка “Д.У.” (ст.1012 ГК РФ). Сама передача недвижимого имущества в доверительное управление регистрируется в учреждении юстиции (ст.1017 ГК РФ).  

Специальные правила установлены при реализации имущества на публичных торгах. При реализации арестованного или заложенного имущества в порядке обращения взыскания на публичных торгах продавцом выступает специализированная организация на основании заключенного договора о проведении торгов. Реализация заложенного имущества оформляется договором купли-продажи. Основанием для внесения записей о праве покупателя является помимо самого договора купли-продажи еще и протокол о результатах торгов (ст.57 Закона об ипотеке).

5. Правоустанавливающие документы.

Особое значение при регистрации  прав и сделок с недвижимым имуществом имеют правоустанавливающие документы, поскольку они служат основанием для регистрации права. Перечень правоустанавливающих документов содержится в ст.17 Закона № 122-ФЗ и не является исчерпывающим.  

К правоустанавливающим документам относятся:

- договоры (купли-продажи, дарения,  мены, об отступном и др.);

- акты органов государственной  власти или местного самоуправления;

- акты ввода завершенного строительством объекта в эксплуатацию, утвержденные органа  ми государственной власти или местного самоуправления, организациями, ведомствами;

- акты (свидетельства) о приватизации  жилых помещений; 

- свидетельства о праве на  наследство;

- решения судов, вступившие  в законную силу;

- мировые соглашения, утвержденные  определением суда;

- справки о полной выплате  пая в ЖСК, ГСК, ДСК; 

- акты (свидетельства) о правах  на недвижимое имущество, выданные  уполномоченными органами государственной власти;

- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок ним.

Поскольку перечень правоустанавливающих документов является открытым, то регистрация прав и сделок с недвижимостью позволяет судить о том, какие конкретно документы признаются правоустанавливающими:

а) документы, которые подтверждают факт существования объекта недвижимости:

- план земельного участка, заверенный  соответствующим комитетом по  земельным ресурсам и землеустройству;

- инвентаризационные документы  (технический паспорт объекта  недвижимости, заверенный соответствующим бюро технической инвентаризации);

б) документы, подтверждающие права на объекты недвижимости:

- решение о предоставлении земельного  участка; 

- акт отвода земельного участка,  копия решения суда о правах  на земельный участок или иной  объект недвижимости с отметкой о вступлении решения в законную силу;

- договор купли-продажи земельного  участка или доли в праве  собственности на земельный участок либо иной объект недвижимости;

- договор мены земельного участка  или доли в праве собственности на земельный участок либо иной объект недвижимости;

- договор дарения земельного  участка или доли в праве  собственности на земельный участок либо иной объект недвижимости;

- передаточный акт или иной  документ о передаче недвижимости  по договору купли-продажи, мены, дарения земельного участка или иного объекта недвижимости;

- договор дарения жилого дома, оформленный в соответствии с  требованиями законодательства, действовавшего на дату заключения договора;

- свидетельство о праве на  наследство земельного участка либо иной объект недвижимости;

- документ, подтверждающий выполнение  финансовых обязательств по договору  приобретения земельного участка или иного объекта недвижимости, если это условие предусмотрено договором;

- надлежащим образом заверенная копия нормативного акта соответствующего государственного органа или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в бессрочное пользование;

- договор об установлении сервитута  или иного обременения на земельный  участок или иной объект недвижимости;

- надлежащим образом заверенная  копия решения уполномоченного  государственного органа или органа местного самоуправления о наложении сервитута на земельный участок или иной объект недвижимости (например, при обеспечении прохода или проезда, проложении линий коммуникаций, установлении зоны охраны памятников истории и культуры и т.п.);

- договор аренды земельного  участка или иного объекта  недвижимости;

- нотариально заверенный договор  ипотеки (залога);

- договор о внесении земельного участка или иного недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал (уставный фонд) с приложением перечня этого имущества;

- акт или иной документ, подтверждающий  внесение земельного участка  или иного недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал (уставный фонд);