Бюджетная система

4. Психологические факторы,  главным из которых является  национальная особенность большинства  населения - нежелание жить в  долг.

5. Большое количество  административных барьеров. Строительные  компании, заемщики и ипотечные  компании сталкиваются с существенными  административными препонами. Например, строительные компании должны  получить не менее 40 согласований  и разрешений для регистрации  нового проекта, что влечет  за собой большое количество  издержек.

6. Неразвитость организационно-технологической  и финансовой инфраструктуры  в системе ипотеки. К сожалению,  на сегодняшний день работающей  и решающей проблемы населения  ипотеки в России пока нет.  Об этом свидетельствует статистика  ипотечных сделок, размер и структура  доходов населения. Только 4 процента  жилья было куплено на банковские  ипотечные займы. 

7. Высокие процентные  ставки на ипотеку для большинства  россиян, в связи с чем, ипотечное  кредитование в России не становится  массовым, и большинство россиян  не могут воспользоваться ипотекой  для решения своих жилищных  проблем.

8. Непрозрачные источники  доходов граждан, значительный  удельный вес не декларируемых  доходов граждан. Документально  подтвердить свои доходы могут  не более 10-12 процентов потенциальных  заемщиков.

9. Недостаток долгосрочных  финансовых ресурсов банков. Проблему  привлечения кредитных ресурсов  для долгосрочного ипотечного  кредитования с полным основанием  можно считать наиболее актуальной  для развития системы ипотечного  кредитования в России. Ни один  банк не в состоянии формировать  свой кредитный портфель из  долгосрочных кредитов, опираясь  при этом на краткосрочные  источники. Несоответствие банковских  активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или  поздно приводит банк к потере  своей ликвидности.

В ходе обсуждения проблемы развития ипотеки необходимо отразить причины недостаточно динамичного  увеличения количества и роста объемов  выдаваемых кредитов, которые заключаются  в следующем:

- сохраняющаяся на высоком уровне процентная ставка по ипотечным кредитам;

- в структуре предложения жилья наибольший удельный вес занимает так называемый первичный рынок за счет различных форм долевого участия в строительстве жилья, объекты которого на стадии строительства не могут выступать предметом ипотеки;

- недостаточная информированность продавцов жилья о сущности и особенностях сделок купли-продажи жилья за счет ипотечного кредита, их недоверие к банкам-кредиторам, а зачастую нежелание использовать официальные механизмы денежных расчетов;

- неподготовленность других участников рынка недвижимости и в первую очередь агентств, использующие возможности жилищного ипотечного кредитования [8,9].

Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного кредитования необходимо предусмотреть  решение основных проблем: устранение имеющихся недостатков в законодательстве; слабое развитие и недостаточная  эффективность системы регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним в учреждениях юстиции; слабое развитие оценочного и страхового дела; недостаток кредитных ресурсов и их высокая стоимость у коммерческих банков; отсутствие вторичного рынка закладных (ипотечных кредитов); высокие ставки рефинансирования; отсутствие эффективных механизмов ограничения рисков банков и покрытия со стороны государства и органов местного самоуправления; отсутствие ипотечных банков; высокая стоимость кредитов для заемщика; низкие доходы преобладающей части населения в сравнении со стоимостью жилья; недостаток бюджетных средств для предоставления жилищных субсидий гражданам, имеющим на них право, позволяющих снизить кредитную нагрузку при приобретении жилья; несовершенство налогообложения, недостаточное количество стимулов для вложения средств гражданами в жилье.

Ипотечный рынок России живет  в ожидании повышения спроса на ипотеку. Перспективы дальнейшего существования  и развития ипотеки в России всем представляются по-разному. На эту тему сегодня спорят политики, юристы, государственные  служащие, домохозяйки и даже свободные  художники. Теории дальнейшего развития ипотеки и пути решения проблем  ипотечного кредитования многообразны, рассмотрим некоторые из них.

В развитии системы ипотечного кредитования важная роль принадлежит  государству. Задача государства сегодня заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу, посредством развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к приобретению населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств.

Необходимо отметить, что  за государством остается функция обеспечения  жильем на условиях социального найма  тех граждан, которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жилье  в собственность даже с помощью  долгосрочного кредита и безвозмездных  субсидий, покрывающих часть стоимости  жилья.

2.3. Направления развития ипотечного кредитования в России

 

Развитие ипотечного кредитования населения как целостной системы, с одной стороны, и как составной  части рыночной экономики, с другой, должно строиться на базе разработанных  основополагающих принципов:

1. Система ипотечного  жилищного кредитования в России  должна учитывать имеющийся международный  опыт. Она должна быть адаптирована  к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения России, пока еще с настороженностью воспринимающего ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании.

2. Одним из ключевых  требований следует отметить  необходимость обеспечения доступности  ипотечных кредитов для групп  населения не только с наиболее  высокими, но также и средними  доходами. При этом система ипотечного  кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть  полностью прозрачна и ясна  для понимания всеми участниками  процесса ипотечного кредитования.

 

Рисунок 2.8 - Средняя цена жилья, купленного по ипотеке

 

Тенденции к существенному  изменению средней цены жилья, купленного по ипотеке за последние полгода не наблюдается. Незначительны прирост стоимости недвижимости имел место в феврале и марте 2010 года. Это объясняется общим состоянием рынка – средняя стоимость квадратных метров, хоть и незначительно, но тем не менее подросла.

Если же рассматривать  среднюю стоимость жилья по стране, то предсказуемо наблюдается огромная разница в цене за квадратный метр, купленный по ипотечному кредиту  в Москве и в регионах. Эта разница  в марте текущего года составляла почти 340% между Москвой (самая высокая  стоимость квадратного метра) и Северо-Кавказским регионом (самая низкая стоимость). Даже разница в стоимости квадратного метра жилья между двумя «столицами» впечатляет. В марте 2010 года она составила порядка 82%.

3. Создаваемая система  ипотечного кредитования должна  носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование  привлеченных финансовых ресурсов  граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование  со стороны государственного  бюджета.

4. Система жилищного ипотечного  кредитования должна быть воспроизводима  в любом регионе страны. Темпы  и масштабы развития ипотеки  в тех или иных регионах  должны определяться не столько  субъективными факторами наличия  или отсутствия политической  воли у руководства региона  для развития ипотеки, а объективной  экономической ситуацией в регионе,  наличием платежеспособного спроса  на жилье и его предложением.

5. Ипотека не может  являть собой жесткую, одноликую  систему. Ипотека в России должна  быть многовариантной. При этом, все они должны осуществляться в своем пространстве, в своем временном и денежном измерениях и ориентированы на своего потребителя.

6. Исключительно важным  аспектом государственной политики, направленной на развитие ипотечного  кредитования, является формирование  макроэкономических условий и  институциональной среды, способствующих  повышению доступности ипотечных  кредитов для заемщиков. Это  включает комплекс мер по контролю за уровнем инфляции, динамикой обменного курса рубля, по снижению процентных ставок, реструктуризации банковской системы, развитию нормативно-законодательной базы.

7. Роль региональных и  местных органов власти на  этапе создания системы ипотечного  кредитования является исключительно  важной. Решение жилищной проблемы  и координация деятельности всех  субъектов рынка жилья в существенной  мере зависит от деятельности  органов исполнительной власти  на всех уровнях.

Со стороны государственных  органов конкретное выражение поддержки  применительно к системе ипотечного кредитования должно найти в следующих  формах:

- придание системе ипотечного жилищного кредитования статуса муниципальной;

- приоритетное выделение площадок под застройку (без всяких дополнительных условий) для реализации системы;

- снятие или значительное уменьшение величины финансовой нагрузки на участников системы за счет снижения расходов на инфраструктуру и других льгот;

- выделение из федерального, городского или местного бюджета безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья;

- предоставление гражданам льготных условий кредитования;

- принятие постановлений о залоговом кредитовании (на местном уровне), при котором город выступает гарантом по кредитам на реализацию высокоэффективных проектов, если эти проекты соответствуют приоритетным направлениям городского развития, а заемщик - установленным критериям;

- эмиссия городских ценных бумаг, которые наряду с обеспечением притока средств в городские программы могут быть предметом залога в обеспечение кредитов, привлекаемых инвесторами на реализацию нужных городу проектов;

- выпуск облигационных займов, обеспеченных землей.

Сочетание различных источников и способов финансирования позволит обеспечить систему ипотечного кредитования денежными долговыми ресурсами, а также сделать ее сбалансированной, а потому менее рискованной, что  обеспечит необходимые гарантии.

Возможны следующие основные направления решения проблем  ипотечного кредитования в России:

1) совершенствование законодательной  и нормативной базы, обеспечивающей  исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь, в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;

2) создание и внедрение  универсального механизма обеспечения  притока долгосрочных внебюджетных  финансовых ресурсов в бюджетную  сферу;

3) налоговое стимулирование  как граждан - получателей ипотечных  кредитов, с одной стороны, так  и коммерческих банков - ипотечных  кредиторов и инвесторов, обеспечивающих  рефинансирование коммерческих  банков-кредиторов, с другой стороны;

4) создание равных условий  для свободной конкуренции между  субъектами рынка ипотечных кредитов;

5) создание механизмов  социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

6) уточнение нормативной  базы, регулирующей деятельность  кредитных организаций по предоставлению  и обслуживанию ипотечных долгосрочных  кредитов, а также их рефинансированию;

7) формирование нормативно-законодательных  основ для использования новых  финансовых инструментов (ценных  бумаг) для привлечения долгосрочных  ресурсов в эту сферу.

Помимо этого, необходимо предусмотреть ряд специальных  жилищных льгот для банков, осуществляющих ипотечную деятельность. Достаточно действенной мерой может стать  введение порядка, при котором банки, открывающие жилищные вклады и предоставляющие  ипотечные кредиты, имеют возможность  уменьшать налогооблагаемую прибыль  на сумму выданных долгосрочных жилищных кредитов или для них применяется  освобождение от налогов прибыли, полученной от ипотечных кредитов. Кроме того, следует освободить от резервирования или снизить нормы обязательных резервов, депонируемых банком в Центральном  банке Российской Федерации, по средствам, поступающим на жилищные вклады.