Особливості оподаткування операцій з нерухомістю для фізичних осіб

 

 

ОСОБЛИВОСТІ ОПОДАТКУВАННЯ НА РИНКУ НЕРУХОМОСТІ

Вступ

Основна частина

1. Функції та особливості ринку нерухомості……………………………………….….6

2. Структура оподаткування ринку нерухомості………………………………..………10

3. Основні поняття ринку нерухомості…………………………………………………16

4.Особливості оподаткування операцій з нерухомістю для фізичних осіб……….....18

Висновки…………………………………………………………………………….20

Список використаних джерел…………………………………………………….22

Додатки……………..………………………………………………………………24

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВСТУП

 
           Серед елементів ринкової економіки особливе місце займає нерухомість, яка виступає в якості засобів виробництва (земля, адміністративні, виробничі, складські, торговельні та інші будівлі та приміщення, а також інші споруди)

          Об'єктом споживання в даній курсовій роботі виступають: земельні ділянки, житлові будинки, дачі, квартири, гаражі.

          Нерухомість виступає основою особистого існування для громадян і служить базою для господарської діяльності та розвитку підприємств і організацій усіх форм власності. У Україні відбувається активне формування і розвиток ринку нерухомості, з'явився шар нових власників нерухомості як у сфері особистого споживання, так і в багатьох сферах підприємницької діяльності. Утворилися комерційні структури, що діють на ринку нерухомості. Розгортається діяльність вітчизняних і зарубіжних інвесторів, для яких велике значення має набуття гарантованих прав користування землею і правовий захист їх інтересів. Змінилося податкове законодавство, і з'явилися нові для більшості громадян України податки: податок на майно фізичних осіб і податок на спадкування і дарування. Початок розвиватися місцеве законодавство з регулювання сфери нерухомості.       У своїй роботі я поставила за мету розглянути та проаналізувати закономірності функціонування і розвитку ринку нерухомості.             Для виконання поставленої мети необхідно вирішити такі завдання:  
             - Визначення, функції та особливості ринку нерухомості;

   - Структура ринку нерухомості;

   - Сегментація ринку нерухомості;

           Актуальність даної роботи полягає в тому, що Україна перебуває в умовах стрімкого розвитку ринку нерухомості, з’являються нові можливості щодо володіння, користування та розпорядження нерухомим майном.Управління ринком нерухомості здійснюють державні органи реєстрації та професійні учасники ринку нерухомості, що працюють на комерційній основі.Основні ознаки сектору розвитку (створення) об'єктів нерухомості в перехідний період - слабка вивченість і відсутність відпрацьованих технологій ефективного та економічного будівництва і, отже, довгострокового попиту на будівельне обладнання, матеріали та ін

          Сектор управління (експлуатації) об'єктами нерухомості відстежує ступінь впливу товарних характеристик об'єктів на їх прибутковість, формулює запит сектору розвитку на створення найбільш дохідних типів об'єктів. При недостатній розвиненості сектору управління, що має місце на вітчизняному ринку, запит сектору розвитку передається безпосередньо з сектора обороту. Сектор обігу прав на нерухомість формує ринкову ціну її об'єктів.

          Привабливість, обсяг і динаміка розвитку секторів залежать від пов'язаних з ними фінансових потоків, що поділяються на інвестиції, товарні потоки, доходи і податки від угод і експлуатації об'єктів нерухомості.

          Для засвоєння суті процесів, що відбуваються на ринку нерухомості, використовуємо метод декомпозиції. Декомпозиція (розчленовування) проводиться як логічно обгрунтована процедура виділення все менш складних процесів. Функціонування базових процесів забезпечують спеціалісти (організації) однієї вузької спеціалізації.

 Розглянемо суб'єктну  структуру ринку нерухомості. Економічними суб'єктами тут є: покупці (орендарі); продавці (орендодавці) та професійні учасники ринку нерухомості. Покупець (орендар) - головний суб'єкт ринку нерухомості. Ним може бути фізична або юридична особа, а також орган державного управління, що має право на дану операцію згідно із законом. Саме для покупців і працює ринок нерухомості.

 

 

 

 

 

                                

 

 

 

 

 

1 ФУНКЦІЇ ТА ОСОБЛИВОСТІ  РИНКУ НЕРУХОМОСТІ

 

Ринок нерухомості - система правових, економічних, організаційних і культурних відносин між суб'єктами ринку нерухомості з приводу створення, формування, розподілу, обміну, споживання корисних властивостей, а також прав та обов'язків, що випливають з володіння об'єктів нерухомості1. Ринок нерухомості, як сектор ринкової економіки, має велике значення, що підтверджується:          · Колосальної вартістю національного багатства, матеріалізованого в нерухомості, з якого принаймні половина може бути залучена в ринковий оборот і приносити ренту - власникам, дохід - підприємцям, податкові та інші платежі - у державний, регіональні бюджети, бюджети муніципальних утворень;          · Досягнутої вже сьогодні високою часткою ринку нерухомості у валовому національному продукті;             · Досягнутим у ряді регіонів та міст високим рівнем доходів бюджету від первинного продажу, здачі в оренду державної і муніципальної нерухомості (в тому числі землі);                 · Високим рівнем зборів до бюджету від податків на нерухомість і угод з нею;  
          · Великою кількістю робочих місць, створених в ході становлення і розвитку ринку нерухомості.              Ринок нерухомості в національній економіці виконує наступні функції2:  
        · Ефективне вирішення соціальних завдань, пов'язаних із створенням та використанням корисних властивостей нерухомості;        · Відчуження повних або часткових прав власності на об'єкти нерухомості від одного економічного суб'єкта до іншого і захист його прав;       · Вільне формування цін на об'єкти і послуги;

· Перерозподіл інвестиційних потоків між конкуруючими способами використання земель.      

___________________

1 Податковий кодекс України від 02.12.2010 № 2755-VI. // www.zakon.rada.gov.ua

          2 Про відновлення платоспроможності  боржника або визнання його банкрутом ( “Про банкрутство”): Закон України від 14.05.1992., № 2343- XII (зі змінами та доповненнями) // Комп`ютерно-правова система ”Ліга Закон”.7: www.liga.kiev.ua.

Ринок нерухомості має ряд специфічних особливостей 3:       · Локалізація ринку, оскільки його товари нерухомі, а цінність їх значною мірою залежить від зовнішнього навколишнього середовища;        · Значно менше число угод купівлі-продажу;         · Володіння нерухомістю та угоди з нею зазвичай припускають чотири види витрат: одноразові порівняно великі інвестиції; на підтримку об'єкта в функціональному стані (ремонт, експлуатаційні витрати); податок на нерухоме майно; державне мито та інші збори на угоди;                 · Порівняно висока ступінь державного регулювання ринку законодавчими нормами і зонуванням територій (регулюється земельним і цивільним законодавством з урахуванням водного, лісового, природоохоронного та іншого спеціального права);  · Ринок нерухомості недосконалий.          Зупинимося докладніше на останньої особливості ринку нерухомості. Досконалий конкурентний ринок припускає, що:        · Покупці і продавці повинні мати точну інформацію про ціни;      · Продукт на ринку повинен бути однорідним;        · На ринку повинна існувати досконала мобільність, тобто покупці і продавці повинні мати можливість і бути готові до переміщення для здійснення покупки точно так само, як і товари повинні бути переміщувані;          · Продавців і покупців на ринку має бути так багато, що жоден з них не міг би впливати на ринкову ціну;             · Попит і пропозиція еластичні за ціною;         · Витрати угод низькі в порівнянні з вартістю товару.      Будь-які відхилення від наведених вище умов знижують ефективність розподілу ресурсів через ціновий механізм.

Розглянемо, в якій мірі відповідають характеристики ринку нерухомості умов досконалого конкурентного ринку (Додаток А).

 

         ___________________

        3 Про інвестиційну діяльність: Закон України від 18.09.1991., N 1560-XII (зі змінами та доповненнями) // Комп`ютерно-правова система ”Ліга Закон”.7: www.liga.kiev.ua.

Точна інформація про ціни. Так як ринок нерухомості не є централізованим, як, наприклад, ринок цінних паперів, угоди та ціни угод не стають моментально доступними відразу всім учасникам ринку. Одна зі специфічних особливостей ринку нерухомості полягає в дефіцитності та адекватності ринкової інформації, що обумовлено, головним чином, географічним поділом ринку з локалізацією попиту і пропозиції, нерегулярним отриманням інформації продавцями і покупцями в міру потреби в ній. Тут важко отримати відомості про ціни фактично відбулися угод, їх зміст. Однорідність продукту. Складність і різноманіття прав у сукупності з унікальними фізичними характеристиками кожного об'єкта є однією з головних причин недосконалості ринку нерухомості. Деякі ціноутворюючі характеристики об'єкта, такі як тип будівлі, вік, розміри, загальний стан і умови оренди можуть бути відомі. Але деталі конструктивних особливостей, особливості конкретних інтересів і місця розташування, які, в кінцевому рахунку, і будуть визначати ціновий рівень, можуть бути виявлені і проаналізовані тільки професійним оцінювачем. Нерухомість може володіти різними фізичними споживчими властивостями: матеріалом виготовлення, ступенем новизни, архітектурним стилем, внутрішнім плануванням, обробкою, терміном служби та ін Навіть при збігу зовнішніх і експлуатаційних властивостей нерухомість може відрізнятися місцем розташування до під'їзних шляхах, підприємствам інфраструктури, екологічної особливістю регіону та т.д. Для житлової нерухомості важливий вид з вікна (у двір, на вулицю, на сусідній будинок), близькість до центру, місцем роботи і т. д. Мобільність продуктів. Даним критерієм ринок нерухомості не відповідає вже в силу класичного визначення нерухомості. Велика кількість продавців і покупців. Різноманіття характеристик нерухомості, особливо місце розташування, в сукупності з відсутністю на місцевому ринку аналогічної нерухомості-замінника дає окремим продавцям елемент монопольного становища на ринку.

Обмежена кількість продавців нерухомості, що знаходиться в екологічно чистих і центральних районах, об'єктів з високими споживчими властивостями, нових об'єктів, об'єктів з виразним художнім стилем.               ___________________

          4 Про пенсійне забезпечення: Закон України від 05.11.1991 № 1788-XII (зі змінами та доповненнями) // Комп`ютерно-правова система ”Ліга Закон”.7: www.liga.kiev.ua.

Користуючись дефіцитом інформації про відповідних цінах чи орендних платах, продавець може досягти в угоді ціни, яка істотно вище ринкового рівня. Обмежено і число покупців нерухомості, так як остання, в силу перерахованих споживчих властивостей, має високу ціну. Обмеженість продавців і покупців призводить до формування практично індивідуальних цін 5.             Низькі транзакційні витрати - витрати, які несуть покупці і продавці нерухомості за висновком. Необхідність залучення професійних консультантів, досить високі комісійні і суттєві податки і збори в сумі складають досить високий відсоток по відношенню до суми угоди. Розмір витрат при проведенні операцій з житловою нерухомістю в даний час в країнах з розвиненим ринком нерухомості становить близько 5-6% від ціни об'єкта.   Одже, таким чином, з короткого розгляду характеристик ринку нерухомості можна зробити висновок про їх суттєве невідповідності критеріям досконалого ринку. У силу об'єктивних обставин, за допомогою лише цінового механізму не можна вирішити задачу оптимального розподілу нерухомості, як ресурсу суспільства. Ціни на ринку нерухомості більш стабільні і практично не реагують на короткострокові зміни ринкової кон'юнктури.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

      ___________________

   5 Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг: Закон України від 12.08.2001., № 9742 (зі змінами та доповненнями) // Комп`ютерно-правова система ”Ліга Закон”.7: www.liga.kiev.ua

2 СТРУКТУРА РИНКУ НЕРУХОМОСТІ

 

Ринок нерухомості являє собою сукупність наступнихструктурних елементів 6:  · Об'єктів нерухомості;            · Економічних суб'єктів, що оперують на ринку;        · Процесів функціонування ринку;          · Інфраструктури ринку          Економічними суб'єктами ринку нерухомості є:        · її продавці (орендодавці). В якості продавця (орендодавця) може виступати будь-яка юридична або фізична особа, яка має право власності на об'єкт, в тому числі держава в особі своїх спеціалізованих органів управління власністю;      · її покупці (орендарі). Як покупець (орендаря) може виступати юридична або фізична особа або орган державного управління, що має право на дану операцію згідно із законом (маються на увазі обмеження на діяльність нерезидентів, іноземних громадян, а також на комерційну діяльність державних органів);        · її професійні учасники ринку нерухомості. Склад професійних учасників РН визначається переліком процесів, що протікають на ринку за участю держави, та переліком видів діяльності комерційних структур.        Розрізняють наступних професійних учасників: інституційні та неінституціональних учасники ринку нерухомості. Інституційні учасники ринку нерухомості - суб'єкти, що представляють інтереси держави, що діє від його імені. Відносять організації наступного профілю 7:                                    · Федеральні і територіальні земельні органи, що займаються інвентаризацією землі, створенням земельного кадастру, зонуванням територій, оформленням землевідведення; · Федеральні і територіальні органи архітектури та містобудування, які займаються затвердженням та узгодженням містобудівних планів забудови територій і поселень, створенням містобудівного кадастру, видачі дозволів на будівництво;   ___________________

          6 Про цінні папери та фондовий ринок: Закон України від 23.02.2006., № 3480-IV  (зі змінами та доповненнями) // Комп`ютерно-правова система ”Ліга Закон”.7: www.liga.kiev.ua.

         7 Науково-практичний коментар до Податкового кодексу України: в 3 т. / кол. авторів [заг. ред., М.Я. Азарова].

Органи експертизи містобудівної та проектної документації, що займаються затвердженням та узгодженням архітектурних і будівельних проектів;     · Органи, які відають інвентаризацією та обліком будівель;      · Органи технічної, пожежної та іншої інспекції, які займаються наглядом за будівництвом і експлуатацією будівель і споруд;         · Проектувальники, будівельники, спеціалісти з технічної експлуатації, що фінансуються з бюджету;             · Органи-реєстратори прав на нерухомість і угод з ними;      · Державні нотаріуси.         Неінституціональних учасники ринку нерухомості - суб'єкти, які працюють на комерційній основі. Відносять організації наступного профілю:      · Брокери, які надають послуги продавцям і покупцям при здійсненні операцій з нерухомістю;               · Оцінювачі нерухомості, які надають послуги власникам, інвесторам, продавцям, покупцям з незалежної оцінки вартості об'єктів;         · Фінансисти (банкіри), що займаються фінансуванням операцій на ринку нерухомості, у тому числі іпотечним кредитуванням;        · Девелопери, що займаються створенням і розвитком об'єктів нерухомості, у тому числі організацією та фінансуванням інвестиційного проекту, проектуванням і будівництвом, продажем об'єкта повністю або частинами або здачею в оренду (самостійно або із залученням раніше перерахованих учасників в якості підрядників і співінвесторів);   · Редевелопери, що займаються розвитком і перетворенням (вторинної забудовою) територій;               · Управляючі нерухомістю, займаються фінансовим управлінням та технічною експлуатацією об'єкта;             · Проектувальники і будівельники, що працюють на комерційній основі; юристи, які займаються юридичним супроводом операцій на ринку нерухомості;      · Страховики, які займаються страхуванням об'єктів, професійної відповідальності;    ___________________

         8 Андрущенко В.Л., Данілов О.Д. Податкові системи зарубіжних країн / За заг. ред. М.Я. Азарова. – К.: «Видавничий дім «Комп’ютерпрес», 2004. – 240с.

· Учасники фондового ринку нерухомості, що займаються створенням і обігом цінних паперів, забезпечених нерухомістю (житлові облігації, пул закладних при іпотечному кредитуванні);               · Аналітики, що займається дослідженням ринку нерухомості та підготовкою інформації для прийняття стратегічних рішень щодо його розвитку;      · Фінансові аналітики, що займається фінансовим аналізом інвестиційних проектів;  · Маркетологи, фахівці зі зв'язків з громадськістю і рекламі, займаються просуванням об'єктів і послуг на ринку;             · Інформаційно-аналітичні видання та інші ЗМІ, що спеціалізуються на тематиці ринку нерухомості;              · Фахівці з інформаційних технологій, що обслуговують РН;      · Фахівці в галузі навчання та підвищення кваліфікації персоналу;     · Будь-які фахівці - співробітники і члени національних і міжнародних професійних об'єднань ринку нерухомості.          Розглянемо докладніше діяльність деяких учасників ринку9. Будівельні організації (продавці) існують у відносно невеликій кількості, тому що будівництво потребує великих капіталовкладень і має досить тривалий термін окупності (Додаток Б). Дані організації будують нове житло, нежитлові об'єкти і продають об'єкти нерухомості або самі, або залучаючи посередників-продавців, оплачуючи їх послуги. Ріелтер - це особа, яка займається підприємницькою діяльністю на ринку нерухомості, здійснюючи різні операції з нерухомим майном і правами на нього.          Ця діяльність може здійснюватися юридичними особами та індивідуальними підприємцями. Ріелтерські фірми продають не саму нерухомість, остання не є їх власністю, а свої послуги. Основне джерело доходів - отримання комісійних за послуги, що надаються продавцям або покупцям нерухомості. Ріелтерська діяльність підлягає обов'язковому ліцензуванню. Оцінювачі. Процедура оцінки передує прийняттю будь-якого рішення, пов'язаного з нерухомістю. Оцінка являє обгрунтована думка незалежної сторони про ринкову вартість нерухомості.