Договоры на отчуждение имущества: понятие, виды, общая характеристика

Исходя из положений действующего законодательства, в настоящее время  существует лишь один случай, когда право собственности принудительно прекращается непосредственно на основании административного акта — это реквизиция. Иные случаи принудительного отчуждения имущества для государственных нужд влекут переход права собственности только на основании судебного решения.

Принудительное отчуждение имущества  для государственных нужд всегда направлено на возникновении юридических  последствий, на прекращение права  собственности, следовательно, юридическим  поступком не является, а представляет собой юридический акт.

Основным признакам принудительного  отчуждения имущества для государственных  и муниципальных нужд следует  относить следующие:

— принудительное отчуждение состоит  в оформленном в специальном  административно-правовом порядке  факте изъятия имущества, лишении  прав на него. Объектом отчуждения, как  правило, является недвижимое имущество, потому что оно незаменимо по своему местонахождению, тогда как движимые вещи почти всегда допускают замену их другими;

— принудительное отчуждение предполагает принуждение, если нужно — насилие, основанное на законе и возможное  исключительно со стороны уполномоченных органов государственной или  муниципальной власти;

— содержание административно-правового  правоотношения, возникающего в случае принудительного отчуждения имущества  для государственных нужд, составляет право собственника имущества, и  корреспондирующая этому праву  обязанность государства в лице уполномоченных органов обеспечить компенсацию всех убытков собственнику имущества; при этом собственник  имущества обязан подчинится государственному принуждению и не препятствовать отчуждению своего имущества для государственных нужд.

Принудительное отчуждение не является нарушением общности принципа неприкосновенности собственности только в том случае, когда основания для принудительного отчуждения устанавливаются в соответствии с законом, на основании конкретных критериев. При этом закон должен исходить из того, что основания принудительного отчуждения должны быть адекватными, пропорциональными, соразмерными тем государственным нуждам, реализацию которых они призваны обеспечивать, и необходимыми для защиты конституционно значимых ценностей.

Под «государственными (муниципальными) нуждами», для удовлетворения которых возможно принудительное отчуждение имущества, следует понимать определяемые в установленном законом порядке обусловленные интересами широкого круга субъектов потребности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в имуществе частных лиц, необходимом для осуществления функций Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, связанных с защитой основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд согласуется с принципом неприкосновенности собственности, при наличии следующих условий:

— возможность принудительного  отчуждения имущества исключительно  для удовлетворения государственных (муниципальных) нужд, связанных с  защитой основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и  безопасности государства.

— по общему правилу должна быть обеспечена равноценная и предварительная компенсация собственнику имущественных потерь связанных с изъятием. Исключение составляют только случаи принудительного отчуждения имущества в обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, когда равноценное возмещение возможно после изъятия имущества.

— возможность принудительного  отчуждения только на основании и в пределах закона. При этом недопустимо изъятие имущества частных лиц, по основаниям, предусмотренным законами субъектов РФ, подзаконными актами.

— необходимо общее правовое регулирование отношений, принудительного отчуждения имущества, обеспечивающее равенство всех собственников.

— собственник может быть лишен  имущества только на основании решения  суда, а в случае изъятия имущества  по решению административных органов, произведенному в обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, собственнику должна быть обеспечена возможность судебного обжалования такого изъятия.

Отношения, возникающие при принудительном отчуждении имущества для государственных нужд, носят как частноправовой, так и публично-правовой характер. Гражданско-правовыми являются отношения, возникающие по поводу возмещения убытков, причиненных принудительным отчуждением имущества для государственных нужд. В частном праве принудительное отчуждение занимает место, в ряду способов прекращения права собственности и должно входить в обязательственное право, как одно из оснований возникновения обязательств по возмещению убытков. Публично-правовой характер носят отношения, возникающие непосредственно по поводу отчуждения, связанные с обязанностью подчинения собственника государственному принуждению, установлением случаев принудительного отчуждения и производством принудительного отчуждения.

В современном российском законодательстве выделяются три легальных основания прекращения права частной собственности посредством принудительного отчуждения имущества для государственных нужд: изъятие имущества для государственных или муниципальных нужд; реквизиция и национализация.

Критерием для отграничения данных видов принудительного отчуждения от иных, предусмотренных ГК РФ, является цель изъятия, которая заключается  в удовлетворении государственных  потребностей за счет конкретного имущества, принадлежащего частному лицу. Каждый вид принудительного отчуждения имущества для государственных нужд характеризуется особенностями процедуры оформления изъятия и порядка возмещения убытков, причиненных изъятием.

 

 

Заключение

Подводя выше изложенному, выяснили, что отчуждение имущества (имущественных прав)— это передача вещей в собственность другого лица, а равно передача права собственности или любого имущественного права (включая права, выраженные ценными бумагами) его обладателем другому лицу.

От отчуждения следует отличать:

1. отказ от права;
2. предоставление вещей в пользование, а равно предоставление права пользования вещами, объектами интеллектуальной собственности на время (и иные случаи, когда по воле обладателя права другому лицу передаётся лишь часть правовых и / или фактических возможностей использования того или иного объекта и лишь на время);
3. предоставление будущих возможностей к отчуждению (принятие обязательств по предварительному договору об отчуждении имущества или прав).

Отчуждаться могут только вещи (включая деньги) и права (включая удостоверенные ценными бумагами, а также имущественные комплексы), отчуждение услуг (работ) и объектов интеллектуальной собственности невозможно (функциональным аналогом является оборот прав на них), а внеэкономические отношения изначально не предполагают отчуждения.

При совершении сделок с отчуждением  недвижимости производят два регистрационных  действия: регистрация самой сделки, что подтверждается совершением  специальной регистрационной надписи  на документе, выражающем содержание сделки, и регистрация права собственности  приобретателя (покупателя, одаряемого, меняющегося, плательщика ренты).

Необходимость государственной регистрации  сделки и права возникает в  случае оформления следующих видов  сделок:— договоров купли-продажи  жилого помещения, в том числе  доли в общей собственности на жилое помещение;— договоров  мены жилых помещений, в том числе  доли в общей собственности на жилые помещения;— договоров  дарения любого недвижимого имущества, в том числе доли в общей  собственности на недвижимое имущество;— отказа одаряемого принять дар в виде недвижимого имущества до передачи ему дара в случаях, когда договор дарения зарегистрирован;— договоров пожертвования любого недвижимого имущества;— договоров ренты, в том числе договоров пожизненного содержания с иждивением, по которому передается недвижимое имущество;— соглашений об изменении и расторжении вышеуказанных сделок (ст. 452 ГК РФ). В названных случаях на правоустанавливающем документе регистратором Федеральной регистрационной службы, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, должен быть проставлен штамп регистрации соответствующей сделки, а также выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности. Кроме того, обязательственная сделка по отчуждению вещи, совершенная неуправомоченным лицом, является действительной и порождает обязательство, если только договором не предусмотрена консенсуальная модель перехода права собственности. Это не означает, однако, что отчуждатель по такой сделке может перенести на приобретателя право собственности, сам не будучи собственником. Передача вещи неуправомоченным лицом во исполнение договора купли-продажи есть действие безосновательное и не влечет ни перехода права собственности к приобретателю (в силу известного принципа "Nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse haberet" - "Никто не может передать другому права большего, чем сам имеет"), ни прекращения договора исполнением (вследствие несоответствия характера такого исполнения содержанию договора, поскольку продавец обязан не просто передать вещь, но и перенести на покупателя право собственности). Как исполнение передача чужой вещи неуправомоченным лицом является ненадлежащим исполнением, а как сделка, направленная на прекращение обязательства и перенос права собственности, - сделкой недействительной, не порождающей тех правовых последствий, на которые она направлена. Квалификация акта передачи вещи неуправомоченным отчуждателем как недействительного не изменится и в том случае, если будут налицо все элементы состава, предусмотренные ст.302 ГК РФ, ибо, как уже отмечалось, право собственности у добросовестного приобретателя возникает не в силу договора купли-продажи, сопровождаемого передачей вещи, а в силу сложного юридического состава, представляющего собой единое и самостоятельное основание приобретения права собственности.

Список  используемых источников:

Н.п.а

Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 N 51-ФЗ (с изменениями на 3декабря 2012 года).

Федеральный закон Российской Федерации  от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ г. Москва «Об  особенностях отчуждения недвижимого  имущества, находящегося в государственной  собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной  собственности и арендуемого  субъектами малого и среднего предпринимательства.»

Постановление Пленума ВАС РФ от 18.11.2003 N 19 "О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об акционерных обществах»

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»

Литература и научные статьи

Гражданское право под ред. Алексеева С.С. 2009, 2-е изд., 528с.

 

Макарчук Н.В. Административно-правовая природа принудительного отчуждения частной собственности для публичных нужд // Современное право. — 2007. — № 9(1). — 0,5 п.л.

 

Макарчук Н.В. Формы принудительного отчуждения имущества для государственных нужд и их место в системе оснований принудительного прекращения права собственности // Право и жизнь. — 2007. — № 115(10). — 1,1 п.л.

 

Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М., 1991. С.226

 

Научные сайты

http://www.rg.ru/

¹ См. п. 2 ст. 209 ГК РФ

² См. ГК РФ ст. 149

³ См. ГК  РФ  ст. 141

⁴ См. например, постановление ФАС Дальневосточного округа от 03.08.2007 N Ф03-А51/07-1/2875

⁵ См. п. 40 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"

⁶ См. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.03.2005 N Ф08-1030/05

⁷ См. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.09.2008 N Ф08-5901/2008

⁸ См. Постановление ФАС Московского округа от 11.09.2003 N КГ-А41/6618-03

⁹ См. СЗ РФ. 2003. N 2. Ст.170

¹⁰ См. ст.54 Федерального закона "Об исполнительном производстве"

¹¹ См., напр.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М., 1997. С.654;

12 См.: п.2 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21

13 Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М., 1991. С.226

¹⁴ Федеральный закон Российской Федерации от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ г. Москва «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.»