Договор аренды в гражданском праве России

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Срок – одно из основных условий договора аренды. Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Аренда на срок до одного года считается краткосрочной. Если договор аренды заключен без указания срока, то считается заключенным на неопределенный срок. Для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества ГК РФ и иными законами устанавливаются максимальные (предельные) сроки договора.

Основная обязанность арендодателя заключается в предоставлении предусмотренного договором имущества арендатору. При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.).

Договор аренды может быть прекращен и досрочно посредством его расторжения. Досрочное расторжение договора аренды, как и других гражданско-правовых договоров, по общему правилу осуществляется вследствие соглашения сторон.

Особым случаем прекращения договора аренды является выкуп арендованного имущества арендатором как по истечении срока аренды, так и до его окончания при условии внесения арендатором всей обусловленной суммы. Условие о выкупе арендованного имущества может быть предусмотрено как законом, так и договором.

Судьба произведенных арендатором за счет собственных средств улучшений зависит от двух обстоятельств:

1) наличия или отсутствия согласия арендодателя на их совершение;

2) характера улучшений (отделимы они от объекта аренды без вреда для имущества либо нет). Все произведенные арендатором (как с согласия арендодателя, так и без такового) отделимые улучшения являются собственностью арендатора и могут быть им изъяты. Изменено это правило может быть только по соглашению сторон в договоре аренды. Неотделимые улучшения имущества принадлежат арендодателю. Если они произведены без согласия арендодателя, то переходят к нему безвозмездно.

Произведённый в работе анализ выявил некоторые проблемы, которые предлагается решить следующим образом.

Ввести в гражданский оборот дополнительные объекты договора аренды в виде потребляемых вещей (топливо, запасы сырья), которые должны изменить основания заключения договора аренды.

Ввести понятие арендатора в гражданском праве, которыми могут быть физические и (или) юридические лица, заинтересованные в предоставлении имущества в пользование.

Тот факт, что на легальном уровне отсутствует определение понятия арендатора, несомненно, является пробелом в законодательстве, который необходимо восполнить. В связи с этим, предлагается включить в ГК РФ статью 608' в следующей редакции:

«Право получения имущества, сдаваемого в аренду арендодателем, принадлежит арендатору. Арендаторами могут быть как физические, так и юридические лица».

В целях повышения ответственности арендатора за недобросовестное исполнение своих обязанностей по внесению своевременной арендной платы предложено изменить основание досрочного расторжения по требованию арендодателя и указать в п. 3 ст. 619 ГК РФ текст следующего содержания:

«в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок» и далее по тексту.

В условиях развития рыночных отношений в России применяя договор аренды, государственные и муниципальные органы власти и управления обеспечивают рациональную организацию в городах и поселках производственных зон, сети общественных и культурных учреждений, бытовых предприятий. В то же время граждане и юридические лица получают возможность вести свою деятельность, затрачивая незначительные (по сравнению с приобретением в собственность) средства на размещение офиса, торговой точки, складских либо производственных помещений и т. п. Это особенно важно для вновь образовавшихся коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, которые могут освободившиеся финансы направить на иные цели.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Нормативно-правовые акты

1.      Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ. – 26.01.2009. – № 4. – ст. 445.

2.      Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 27.12.2009) // Собрание законодательства РФ». – 05.12.1994. – N 32. – ст. 3301.

3.      Воздушный кодекс Российской Федерации» от 19.03.1997 № 60-ФЗ (ред. от 18.07.2009) // Собрание законодательства РФ. – 24.03.1997. – № 12. – ст. 1383.

4.      Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 N 74-ФЗ (ред. от 27.12.2009) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.04.2010) // Собрание законодательства РФ. – 05.06.2006. – N 23. – ст. 2381.

5.      Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.1999 № 81-ФЗ (ред. от 18.07.2009) // Собрание законодательства РФ. – 03.05.1999. – № 18. – ст. 2207.

6.      Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 07.03.2001 № 24-ФЗ (ред. от 27.12.2009) // Собрание законодательства РФ. – 12.03.2001. – № 11. – ст. 1001.

7.      Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 27.12.2009) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.04.2010) // Собрание законодательства РФ. – 29.10.2001. – № 44. – ст. 4147.

8.      Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ (ред. от 07.05.2009, с изм. от 18.07.2009) «О приватизации государственного и муниципального имущества» // Собрание законодательства РФ. – 28.01.2002. – № 4. – ст. 251.

9.      Федеральный закон от 27.02.2003 № 29-ФЗ(ред. от 26.06.2008) «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» // Собрание законодательства РФ. – 03.03.2003. – № 9. – ст. 805.

10. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 07.04.2010) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. – 28.07.1997. – № 30. – ст. 3594.

11. Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ (ред. от 05.04.2010) «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. – 06.10.2003. – № 40. – ст. 3822.

12. Закон РФ от 10.07.1992 № 3266-1 (ред. от 27.12.2009) «Об образовании» (с изм. и доп, вступающими в силу с 29.01.2010) // Собрание законодательства РФ. – 15.01.1996. – № 3. – ст. 150.

13. Закон РФ от 21.02.1992 № 2395-1 (ред. от 27.12.2009) «О недрах» // Собрание законодательства РФ. – 06.03.1995. – № 10. – ст. 823.

14. Постановление Правительства РФ от 08.04.2004 № 200 (ред. от 14.12.2006) «Вопросы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом» // Собрание законодательства РФ. – 12.04.2004. – № 15. – ст. 1492.

15. Постановление Правительства РФ от 11.11.2002 № 808 (ред. от 29.12.2008) «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» // Собрание законодательства РФ. – 18.11.2002. – № 46. – ст. 4587.

16. Указ Президента РФ от 09.03.2004 № 314 (ред. от 25.12.2008, с изм. от 22.06.2009) «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» // Собрание законодательства РФ. – № 11. – 15.03.2004. – ст. 945.

17. Указ Президента РФ от 12.05.2008 N 724 (ред. от 04.03.2010) «Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти» // Собрание законодательства РФ. – 19.05.2008. – N 20. – ст. 2290.

Книги

18. Борисов, А. Б. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части первой, части второй, части третьей, части четвертой :Постатейный : С постатейными материалами и практическими разъяснениями /Авт. коммент. и сост. А. Б. Борисов. – М. :Книжный мир, 2008. – 1248 с.

19. Гомола, А. И. Гражданское право : профиля /А. И. Гомола. – М. :Академия, 2008. – 416 с.

20. Гражданское право в 4-х томах: Учебник /Московский государственный университет им. М. В. Ломоносова ; Отв. ред. Е. А. Суханов. – М. :Волтерс Клувер, 2008. -Т. 2. – 2008. – 670 с.

21. Гражданское право. Учебник ;.Том 2 /Авт. кол. : Е. Ю. Валявина, Н. Д. Егоров, И. В. Елисеев и др. ; Отв. ред. А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. – М. :Проспект, 2008. -848 с.

22. Зенин, И. А. Гражданское право : Учебник для студентов высших юридических учебных заведений /И. А. Зенин. – М. :Высшее образование, 2008. – 567 с.

23. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации : в 2-х томах; Под ред. Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина. – М. :Юрайт, 2009. – Т. 2. – 2009. – 926 с.

24. Корнийчук, Г. А. Договоры аренды, найма и лизинга / Г. А. Корнийчук. – М. : ИТК «Дашков и К», 2009. – 157 с.

25. Пиляева, В. В. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации : Постатейный. Часть вторая /В. В. Пиляева. – М. :Кнорус, 2008. – 740 с.

Статьи

26. Буш, И. А. Выбор надлежащего способа защиты прав сторон по договору аренды /И. А. Буш // Вестник Саратовской государственной академии права. – 2008. – № 2. – С. 81 – 84.

27. Быков, В. П. Правовое регулирование договора аренды /В. П. Быков // Арбитражная практика. – 2008. – № 8. – С. 7 – 13.

28. Еремкина, Т. А. Проблемы определения существенных условий договора аренды /Т. А. Еремкина // Юридические науки. – 2008. – № 3. – С. 46 – 47.

29. Лермонтов, Ю. М. Об особенностях заключения и исполнения договора аренды : Что нужно знать контрагентам / Л. В. Кузнецова // Право и экономика . – 2008. – № 5. – С. 38 – 46.

30. Саркисьян, Г. И. Договор аренды /Г. И. Саркисьян // Юридический мир. – 2008. – № 4. – С. 54 – 58.

31. Стародубова, Л. В. Актуальные вопросы ответственности сторон по договору аренды в арбитражной практике / Л. В. Стародубова // Арбитражный и гражданский процесс. – 2008. – № 6. – С. 23 – 25.

32. Шевченко, Е. Е. Вопросы расторжения договора аренды /Е. Е. Шевченко // Законы России. – 2008. – № 2. – С. 48 – 55.

Диссертации

33. Еремкина, Т. А. Договор аренды и его роль в гражданском обороте : Дисс. … к.ю.н. – М., 2008. – 124 с.

Материалы судебной практики

34. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ», № 3, 2002.

35. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Вестник ВАС РФ», № 7, 2000.

36. Дело А11-15369/2009 // Решения арбитражных судов. Официальный сайт ВАС РФ.

37. Дело А53- 22319/2009 // Решения арбитражных судов. Официальный сайт ВАС РФ.

38. Дело А53-9219/2009 // Решения арбитражных судов. Официальный сайт ВАС РФ.

39. Дело А73-8294/2009 // Решения арбитражных судов. Официальный сайт ВАС РФ.

40. Дело А73- 2722Н/2009 // Решения арбитражных судов. Официальный сайт ВАС РФ.

41. Дело А73-11532/2008 // Решения арбитражных судов. Официальный сайт ВАС РФ.

42. Дело А53-1219/2009 // Решения арбитражных судов. Официальный сайт ВАС РФ.

43. Дело А73-8224/2009 // Решения арбитражных судов. Официальный сайт ВАС РФ.

44. Дело А73-8722Н/2009 // Решения арбитражных судов. Официальный сайт ВАС РФ.

45. Дело А73-12534/2008 // Решения арбитражных судов. Официальный сайт ВАС РФ.

[1] Корнийчук, Г. А. Договоры аренды, найма и лизинга / Г. А. Корнийчук. – М. : ИТК «Дашков и К», 2009. С. 11.

[2] Быков, В. П. Правовое регулирование договора аренды /В. П. Быков // Арбитражная практика. – 2008. – № 8. – С. 7 – 13.

[3] Еремкина, Т. А. Договор аренды и его роль в гражданском обороте : Дисс. … к.ю.н. – М., 2008. С. 36.

[4] Саркисьян, Г. И. Договор аренды /Г. И. Саркисьян // Юридический мир. – 2008. – № 4. – С. 56.

[5] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 27.12.2009) // Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, N 32, ст. 3301.

[6] Быков, В. П. Правовое регулирование договора аренды /В. П. Быков // Арбитражная практика. – 2008. – № 8. – С. 9.

[7] Еремкина, Т. А. Договор аренды и его роль в гражданском обороте : Дисс. … к.ю.н. – М., 2008. С. 39.

[8] Зенин, И. А. Гражданское право : Учебник для студентов высших юридических учебных заведений /И. А. Зенин. – М. :Высшее образование, 2008. С. 214.

[9] Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 27.12.2009) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.04.2010) // Собрание законодательства РФ. – 29.10.2001. – № 44. – ст. 4147.

[10] Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ (ред. от 07.05.2009, с изм. от 18.07.2009) «О приватизации государственного и муниципального имущества» // Собрание законодательства РФ. – 28.01.2002. – № 4. – ст. 251.

[11] Закон РФ от 21.02.1992 № 2395-1 (ред. от 27.12.2009) «О недрах» // Собрание законодательства РФ. – 06.03.1995. – № 10. – ст. 823.

[12] Воздушный кодекс Российской Федерации» от 19.03.1997 № 60-ФЗ (ред. от 18.07.2009) // Собрание законодательства РФ. – 24.03.1997. – № 12. – ст. 1383, Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.1999 № 81-ФЗ (ред. от 18.07.2009) // Собрание законодательства РФ. – 03.05.1999. – № 18. – ст. 2207, Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 07.03.2001 № 24-ФЗ (ред. от 27.12.2009) // Собрание законодательства РФ. – 12.03.2001. – № 11. – ст. 1001.

[13] Стародубова, Л. В. Актуальные вопросы ответственности сторон по договору аренды в арбитражной практике / Л. В. Стародубова // Арбитражный и гражданский процесс. – 2008. – № 6. – С. 23.

[14] Федеральный закон от 27.02.2003 N 29-ФЗ (ред. от 26.06.2008) «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» // Собрание законодательства РФ. – 03.03.2003. N 9. – ст. 805.

[15] Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 N 74-ФЗ (ред. от 27.12.2009) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.04.2010) // Собрание законодательства РФ. – 05.06.2006. – N 23. – ст. 2381.

[16] Закон РФ от 10.07.1992 № 3266-1 (ред. от 27.12.2009) «Об образовании» (с изм. и доп., вступающими в силу с 29.01.2010) // Собрание законодательства РФ. – 15.01.1996. – № 3. – ст. 150

[17] Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ. – 26.01.2009. – № 4. – ст. 445

[18] Указ Президента РФ от 09.03.2004 № 314 (ред. от 25.12.2008, с изм. от 22.06.2009) «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» // Собрание законодательства РФ. – № 11. – 15.03.2004. – ст. 945

[19] Постановление Правительства РФ от 08.04.2004 № 200 (ред. от 14.12.2006) «Вопросы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом» // Собрание законодательства РФ. – 12.04.2004. – № 15. – ст. 1492

[20] Указ Президента РФ от 12.05.2008 N 724 (ред. от 04.03.2010) «Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти» // Собрание законодательства РФ. – 19.05.2008. – N 20. – ст. 2290.

[21] Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ (ред. от 05.04.2010) «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. – 06.10.2003. – № 40. – ст. 3822

[22] Дело А11-15369/2009 // Решения арбитражных судов. Официальный сайт ВАС РФ.

[23] Дело А53-22319/2009 // Решения арбитражных судов. Официальный сайт ВАС РФ.

[24] Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 07.04.2010) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. – 28.07.1997. – № 30. – ст. 3594.

[25] Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Вестник ВАС РФ. – № 7. – 2000.

[26] Дело А73-12534/2008 // Решения арбитражных судов. Официальный сайт ВАС РФ.

[27] Дело А53-9219/2009 // Решения арбитражных судов. Официальный сайт ВАС РФ.

[28] Дело А73-8294/2009 // Решения арбитражных судов. Официальный сайт ВАС РФ.

[29] Шевченко, Е. Е. Вопросы расторжения договора аренды /Е. Е. Шевченко // Законы России. – 2008. – № 2. – С. 49.

[30] Гомола, А. И. Гражданское право : профиля /А. И. Гомола. – М. :Академия, 2008. С. 207.

[31] Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации : в 2-х томах; Под ред. Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина. – М. :Юрайт, 2009. – Т. 2. – 2009. С. 439.

[32] Дело А73-2722Н/2009 // Решения арбитражных судов. Официальный сайт ВАС РФ.

[33] Еремкина, Т. А. Проблемы определения существенных условий договора аренды /Т. А. Еремкина // Юридические науки. – 2008. – № 3. – С. 47.

[34] Дело А73-11532/2008 // Решения арбитражных судов. Официальный сайт ВАС РФ.

[35] Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ, № 3, 2002.

[36] Борисов, А. Б. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части первой, части второй, части третьей, части четвертой :Постатейный : С постатейными материалами и практическими разъяснениями /Авт. коммент. и сост. А. Б. Борисов. – М. :Книжный мир, 2008. С. 510.

[37] Саркисьян, Г. И. Договор аренды /Г. И. Саркисьян // Юридический мир. – 2008. – № 4. – С. 55.

[38] Еремкина, Т. А. Договор аренды и его роль в гражданском обороте : Дисс. … к.ю.н. – М., 2008. С. 76.

[39] Дело А53-1219/2009 // Решения арбитражных судов. Официальный сайт ВАС РФ.

[40] Дело А73-8224/2009 // Решения арбитражных судов. Официальный сайт ВАС РФ.

[41] Лермонтов, Ю. М. Об особенностях заключения и исполнения договора аренды : Что нужно знать контрагентам / Л. В. Кузнецова // Право и экономика . – 2008. – № 5. – С. 44.

[42] Быков, В. П. Правовое регулирование договора аренды /В. П. Быков // Арбитражная практика. – 2008. – № 8. – С. 12.

[43] Гражданское право в 4-х томах: Учебник /Московский государственный университет им. М. В. Ломоносова ; Отв. ред. Е. А. Суханов. – М. :Волтерс Клувер, 2008. -Т. 2. – 2008. С. 324.

[44] Саркисьян, Г. И. Договор аренды /Г. И. Саркисьян // Юридический мир. – 2008. – № 4. – С. 56.

[45] Буш, И. А. Выбор надлежащего способа защиты прав сторон по договору аренды /И. А. Буш // Вестник Саратовской государственной академии права. – 2008. – № 2. – С. 83.

[46] Быков, В. П. Правовое регулирование договора аренды /В. П. Быков // Арбитражная практика. – 2008. – № 8. – С. 13.

[47] Гражданское право. Учебник ;.Том 2 /Авт. кол. : Е. Ю. Валявина, Н. Д. Егоров, И. В. Елисеев и др. ; Отв. ред. А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. – М. :Проспект, 2008. С. 356.

[48] Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации : в 2-х томах; Под ред. Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина. – М. :Юрайт, 2009. – Т. 2. – 2009. С. 440.

[49] п. 21 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66

[50] Дело А73-8722Н/2009 // Решения арбитражных судов. Официальный сайт ВАС РФ.

[51] Пиляева, В. В. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации : Постатейный. Часть вторая /В. В. Пиляева. – М. :Кнорус, 2008. С. 354.

[52] Дело А73-12534/2008 // Решения арбитражных судов. Официальный сайт ВАС РФ.