Договор аренды зданий и сооружений

Во-вторых, при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания  первоначального срока аренды отношения  сторон регулируются новым договором  аренды, который не подлежит государственной  регистрации (п.10 письма ВАС № 59).

В-третьих, договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается  в государственной регистрации (п. 11 письма ВАС № 59).

Так, 18.06.2002 между ОАО «Уралтелеком» (ныне - ОАО «Уралсвязьинформ») и ООО «ВИК Мастер» на неопределенный срок был заключен договор аренды места в каналах телефонной канализации № 20101.

На основании  указанного договора истец по акту приема-передачи от 18.06.2002 передал ответчику  участок телефонной канализации  с целью прокладки кабеля связи ООО "ВИК Мастер».

Обоснованно судами отклонен довод ООО «ВИК Мастер» о том, что договор в силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным.

Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Свердловской области от 28.11.2005 по делу № А60-21403/2005-С1 установлено, что между ООО «ВИК Мастер» и ОАО «Уралсвязьинформ» возникли правоотношения из договора от 18.06.2002 № 20101, связанные с использованием ООО «ВИК Мастер» части телефонной канализации. Кроме того, суд установил, что ОАО «Уралсвязьинформ» является собственником телефонной канализации, местами в которой пользовалось ООО «ВИК Мастер» (ч.2 ст.69 АПК РФ).

Согласно п. 11 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты являются законными и отмене не подлежат¹².

В-четвертых, дополнительные соглашения к договору аренды здания и сооружения, в том  числе об изменении размера арендной платы, указанного в договоре аренды, подлежащем регистрации, и о переводе долга также подлежат обязательной государственной регистрации, поскольку  являются неотъемлемой частью договора аренды и изменяют содержание и условия  обременения, порождаемого договором  аренды (пп. 9, 12 письма ВАС № 59).

В-пятых, срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа  какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признан равным году (п. 3 письма ВАС № 66).

В-шестых, требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды здания и сооружения распространяются также  на договор субаренды (п. 19 письма ВАС № 66).

Несоблюдение  правил об обязательной государственной  регистрации договора аренды здания и сооружения сроком не менее года влечет признание этого договора незаключенным. По мнению А.П. Сергеева, это является частным случаем нормы п. 3 ст. 433 ГК РФ о несоблюдении порядка государственной регистрации договоров, которая, в свою очередь, является исключением из общего правила ст. 165 ГК РФ о признании в таких случаях сделок недействительными¹³.

На практике возникают ситуации, когда одна из сторон своими действиями или бездействием препятствует государственной регистрации  договора аренды здания или сооружения. В соответствии с п. п. 3 и 4 ст. 165 ГК РФ, если одна из сторон уклоняется от госрегистрации сделки, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки и взыскать с первой стороны убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.

Так, Общество с ограниченной ответственностью «Водозабор - Шахтаум – 2» (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском к муниципальному учреждению Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Тынды (далее - комитет) о понуждении к государственной регистрации договора аренды муниципального имущества от 01.01.2008 № 183.

Арбитражные суды установили, что 01.01.2008 между комитетом (арендатор) и обществом (арендодатель) заключен договор № 183 на аренду объектов муниципальной собственности - движимого и недвижимого имущества.

При оценке на основании статьи 432 ГК РФ представленных сторонами двух подлинников договора, различающихся в части условия о сроке его действия, суды пришли к выводу о том, что договор заключен на трехлетний срок - с 01.01.2008 по 31.12.2010 и подлежит государственной регистрации, так как считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Установив, что комитет уклоняется от государственной  регистрации договора от 01.01.2008 в  части спорных двух объектов недвижимости, суды пришли к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения первоначального иска, предусмотренных статьями 165, 651 ГК РФ¹⁴.

Глава 2.Правовое регулирование прав на земельный участок  при аренде здания или сооружения. Исполнение договора аренды здания или сооружения

2.1. Права на земельный участок при аренде здания или сооружения

В ст.652 ГК РФ урегулирован частный вопрос о правах арендатора здания или сооружения на земельный участок под ними.

Суть  правила состоит в том, что  одновременно с передачей прав владения и пользования арендуемым зданием  и сооружением передаются права  на земельный участок, который занят  такой недвижимостью и необходим  для ее использования (п.1 ст.652 ГК РФ). Указанные права передаются арендатору в силу закона; для этого не требуется какого-либо упоминания ни в договоре аренды здания или сооружения, ни в каком-либо ином соглашении. Закрепляя данный подход, законодатель последовательно реализует принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, что логически объяснимо, если вспомнить о прочной связи этих объектов между собой.

Объем права  арендатора на земельный участок  определяется в зависимости от того, каким правом на этот участок обладает арендодатель¹⁵

В случаях, когда арендодатель является собственником  земельного участка, на котором находится  сдаваемое в аренду здание или  сооружение, арендатору предоставляется  право аренды земельного участка  или предусмотренное договором  аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный  участок (п.2 ст.652 ГК РФ). Примером последнего может быть, скажем, право безвозмездного срочного пользования, предусмотренное ст.24 ЗК РФ¹⁶, сервитут или право собственности (даже с учетом ограничений п.4 ст. 35 ЗК РФ). В настоящее время право постоянного (бессрочного) пользования, а также право пожизненного наследуемого владения земельным участком на основании передачи в аренду находящегося на нем здания или сооружения возникнуть уже практически не могут (п. 1 ст. 20, п. 1 ст. 21 ЗК РФ).

Если  договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий  земельный участок, к нему переходит  на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным  участком, который занят зданием  или сооружением и необходим  для его использования в соответствии с его назначением. Данный вид  права на земельный участок не встречается ни в гл. 17 ГК РФ, ни в гл. IV ЗК РФ, однако прямо основан на нормах ст.652 ГК РФ, т.е. санкционирован гражданским законодательством, а не договором, и по всем признакам является вещным.

В случаях, когда арендодатель не является собственником  земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение (например, арендодатель здания или сооружения является арендатором или постоянным (бессрочным) пользователем участка), аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (п. 3 ст.652 ГК РФ).

В этом случае, если стороны прямо в договоре не указали вид права арендатора здания и сооружения на земельный  участок (например, субаренда - п. 6 ст. 22 ЗК РФ), этот вид, как и в п. 2 ст.652 ГК РФ, будет не определен, хотя соответствующее право у арендатора здания или сооружения возникнет в силу закона. Однако очевидно, что это право не может превышать по объему право арендодателя здания или сооружения на участок, потому что является производным от него¹⁷.

Как указывает А.П. Сергеев, в 2007 г. нормы ст.652 ГК РФ подверглись обоснованному редактированию: слова «часть земельного участка» везде были заменены на термин «земельный участок». Это значительно упрощает идентификацию границ участка, права на который передаются при аренде здания и сооружения, и соответствует общим принципам развития гражданского законодательства Российской Федерации о недвижимом имуществе. В то же время сохранился законодательный подход, согласно которому в силу ст.652 ГК РФ передаются права не просто на земельный участок, а на земельный участок, который занят арендуемой недвижимостью и необходим для ее использования. Это минимальный размер; стороны могут договориться о передаче большего земельного участка, если его использование таким образом не будет противоречить его целевому назначению.

В 2008 г. в  ЗК РФ были введены специальные требования по образованию земельных участков (ст. 11.1 - 11.9 ЗК РФ). На основании этого споры о минимальном размере земельного участка, право на который возникнет у арендатора в силу ст.652 ГК РФ, подлежат разрешению в судебном порядке (п. 8 ст. 11.2 ЗК РФ). В суде в первую очередь должны быть исследованы вопросы о размере площади участка, непосредственно занятого зданием или сооружением, а также о необходимости иной площади указанного участка для использования указанной арендуемой недвижимостью. При этом во всех случаях, когда определенный таким образом судом «минимальный» участок по площади будет меньше прежнего «целого» участка, на котором находится арендуемое здание или сооружение, передача арендатору права на этот «минимальный» участок на основании ст.652 ГК РФ должна сопровождаться актом образования этого «минимального» участка с одновременным актом прекращения прежнего «целого» участка (ст. 11.2 ЗК РФ)¹⁸.

Норма ст.653 ГК РФ служит гарантией стабильности отношений, урегулированных в ст.652 ГК РФ. Ее суть состоит в том, что за арендатором здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, в случае продажи указанного участка. Причем право пользования сохраняется на условиях, действовавших до указанной продажи.

Таким образом, новый собственник земельного участка  не имеет права требовать от арендатора здания или сооружения изменения  условий владения и пользования  участком, определенных в соответствии со ст.653 ГК РФ. Если он не знал о правах третьих лиц на участок, то это дает ему право требовать уменьшения покупной цены или расторгнуть договор купли-продажи, но не позволяет ему требовать изменения или прекращения прав арендатора здания или сооружения на участок.

Представляется, что право аренды земельного участка  или предусмотренное договором  аренды здания или сооружения иное право на соответствующий участок  не должно утрачивать свойство следования и при иных, кроме продажи, способах отчуждения участка (по аналогии с правилом п. 1 ст. 617 ГК РФ).

2.2.Исполнение договора аренды здания или сооружения

Передача  здания (сооружения) арендодателем  и принятие его арендатором должны осуществляться по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (абз. 1 п. 1 ст. 655 ГК РФ).

Передаточный  акт или иной документ о передаче требуется на практике в качестве обязательного для регистрации  права аренды и, соответственно, договора аренды. Необходимость исполнения обязательства  по передаче здания (сооружения) в аренду с обязательным оформлением передаточного  акта или иного документа о  передаче вытекает также из указания абз. 3 п. 1 ст. 655 ГК РФ. Согласно этой норме уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно арендодателя от исполнения обязанности передать имущество, а арендатора - от обязанности принять имущество.

Подписание  сторонами передаточного акта или  иного документа о передаче наряду с фактической передачей здания (сооружения) является обязательным условием, позволяющим говорить о надлежащем исполнении обязательства по передаче и приему здания (сооружения) в аренду. Вместе с тем в случаях, предусмотренных  договором или законом, это обязательство  будет считаться надлежаще исполненным  только при наступлении дополнительных фактов (абз. 2 п. 1 ст. 655 ГК РФ).

Например, стороны могут ввести в договор  условие, согласно которому обязательство  арендодателя по передаче здания (сооружения) будет считаться исполненным  только тогда, когда он:

а) подпишет передаточный акт;

б) фактически передаст здание (сооружение);

в) оплатит  расходы по государственной регистрации  права аренды и т.п.