Договор аренды зданий и сооружений

Плата за аренду федеральных  зданий и сооружений - один из источников доходов государственного бюджета. Исключение из правила устанавливается  в силу закона.

Изменение арендной платы  в период действия договора возможно на условиях, установленных п. 3 ст. 614 ГК.

Арендная плата дифференцируется в зависимости от вида деятельности арендатора при использовании зданий (помещений) по их назначению - биржевая, банковская, научная, правоохранительная, образовательная деятельность, игорный  бизнес, обслуживание социально незащищенных слоев населения и т.д. Арендная плата должна учитывать и технические характеристики здания (помещения), названные в техническом паспорте (назначение, основная и вспомогательная площади, подвалы, мансарды, износ, строительный материал стен, перекрытий, тип строения, территориальная зона расположения арендуемого здания, степень обустройства, удобство коммерческого использования и т.п.). Плата за аренду здания или сооружения должна включать и плату за пользование земельным участком, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, законом или договором может быть предусмотрена и отдельная плата за землю. Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ (ст. 22 Земельного кодекса). Если же, допустим, договор не включает такую плату за землю, то действует презумпция.

Коммунальные услуги (вода, газ, тепловая и электрическая энергия, центральное отопление) оплачиваются сверх арендной платы по установленным  тарифам, ценам и фактическому потреблению и не могут рассматриваться как форма арендной платы. Согласно ст. 619 ГК за невнесение арендной платы более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды. Это правило не распространяется на несвоевременную оплату за пользование коммунальными услугами.²¹

Традиционно ставки арендной платы устанавливаются на единицу  площади арендованного здания (помещения) или сооружения - 1 кв. м или 1 куб. м (мастерские художников). Стороны могут предусмотреть и иные показатели - площадь здания в целом (памятники истории, культуры, архитектуры, гараж) или норматив площади в кв. м на одного сотрудника и т.д.

Размер арендной платы  определяется исходя из фактической  площади данного объекта. При  длительных сроках аренды используется годовая ставка.

Возможность повышения арендной платы закон предоставляет арендодателю не чаще одного раза в год (ст. 614 ГК).

Если арендатор объекта  культурного наследия вкладывает свои средства в работы по сохранению арендованного  памятника истории и культуры и выполняет работы, предусмотренные  Законом об объектах культурного  наследия (ст. ст. 40 - 45)²², то он имеет право на льготную арендную плату. Порядок установления льготной арендной платы и ее размеры устанавливаются применительно к объектам федеральной собственности, собственности субъектов РФ или муниципальной собственности Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления.

Закон не содержит специальных  норм о сроке договора аренды здания и сооружения, в частности не устанавливает  предельного максимального или  минимального срока в этой части  и не придает соответствующему условию  характера существенного. Договор  аренды здания и сооружения может  быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. При  этом срок действия договора аренды здания и сооружения определенный с 1-го числа  какого-либо месяца текущего года до 30(31)-го числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК  признан равным году.

Однако некоторые авторы срок, как существенное условие данного  договора. Закон предусматривает  временный характер владения и пользования  при аренде зданий и сооружений. В ГК не определены ни максимальный, ни минимальный сроки аренды, но она не может быть бессрочной, поскольку бессрочность характерна для права собственности. Будет ли аренда краткосрочной или долгосрочной или без определенного срока, решают стороны. Срок действия арендного договора может быть определен календарными датами или связан с наступлением определенных событий, неопределенным сроком, периодом времени и т.п. В границах срока договора могут быть свои минимальные сроки (сроки предупреждения о прекращении договора, сроки передачи, освобождения объекта аренды, изменения размера арендной платы, субаренды и т.п.). Срок аренды имеет юридическое значение - это срок прекращения договорных условий.²³

2.4. Содержание договора аренды здания и сооружения

По сравнению с общими правилами о договоре аренды нормы  о содержании договора аренды здания и сооружения не претерпели существенных изменений. Специфика состоит лишь в способах исполнения некоторых  обязанностей.

В число общих обязанностей арендодателя входит предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В данном случае передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Данное правило может быть, впрочем, изменено законом или договором аренды здания или сооружения.

При всей важности передаточного  акта его подписание является не актом  соблюдения формы договора, а письменным доказательством, подтверждающим исполнение последнего. Неподписание передаточного акта одной из сторон не означает незаключения или прекращения договора аренды здания и сооружения, равно как и подписание его без фактической передачи предмета аренды не означает исполнения арендодателем обязанности по предоставлению здания и сооружения арендатору.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается  как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества. Данный отказ, если он нарушает договор аренды и закон, будет  являться основанием для привлечения  отказавшейся стороны к гражданско-правовой ответственности. Напротив, правомерный отказ от исполнения договора (например, в случае, если арендатор не внес предусмотренный договором аванс) не влечет указанной ответственности.

Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору расширена  и в том смысле, что одновременно с передачей прав владения и пользования зданием и сооружением передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования (ст. 652 ГК).²⁴ Законодатель последовательно реализует принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, предусматривая два варианта:

1. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок (например, право аренды или безвозмездного срочного пользования, предусмотренное ст. 24 ЗК²⁵). Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением (п.2 ст. 652 ГК). Данный вид права на земельный участок не встречается ни в главе 17 ГК, ни в главе 4 ЗК, однако прямо основан на нормах ст. 652 ГК, т.е. санкционирован гражданским законодательством, и по всем признакам является вещным. Гарантией стабильности отношений служит норма о том, что предоставленное арендатору право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок обладает свойством следования: даже если земельный участок , на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка (ст. 653 ГК).
2. В случаях, когда арендодатель не является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (п. 3 ст. 652 ГК). В этом случае вид права арендатора здания и сооружения на земельный участок, очевидно, не может превышать по объему вид права арендодателя на него.²⁶

Специфика обязанностей арендатора по договору аренды здания и сооружения состоит лишь в том, что в случае прекращения договора он обязан вернуть  соответствующее здание и сооружение в том же порядке, в каком оно  передавалось в аренду, т.е. с подписанием  сторонами передаточного акта (п. 2 ст. 655 ГК).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. Ответственность сторон по договору аренды зданий и сооружений

Ответственность по договору аренды здания или сооружения и другие способы защиты на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения определяются общими положениями об аренде.

Сначала рассмотрим основные положения, характеризующие ответственность  арендодателя и арендатора по договору аренды:

При непредоставлении арендатору сданного в аренду имущества в установленный договором аренды срок, а при отсутствии установленного срока – в разумный срок, арендатор вправе потребовать от арендодателя это имущество в порядке, установленном в ст. 398 ГК РФ, а также возмещение причиненных задержкой исполнения убытков или расторжения договора и возмещения причиненных убытков.

Арендатор вправе при обнаружении  недостатков сданного в аренду имущества, препятствующих пользованию им полностью  или частично (даже если арендодатель при заключении договора аренды не знал о существовании таких недостатков) потребовать от арендодателя по своему выбору:

безвозмездного устранения недостатков имущества;

соразмерного уменьшения арендной платы;

возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму  понесенных им расходов с предварительным  уведомлением об этом арендодателя;

досрочного расторжения  договора аренды.

Следует отметить, что в  случае извещения о требованиях  арендатора или о его намерении  устранить недостатки имущества  за счет арендодателя арендодатель может  без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества  другим аналогичным имуществом, находящимся  в надлежащем состоянии, или безвозмездно устранить недостатки этого имущества. При этом, если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных ему убытков, то он вправе потребовать от арендодателя возмещения непокрытой части убытков. Однако, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые при заключении договора аренды им были оговорены или заранее были известны арендатору или должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора аренды или при передаче имущества в аренду.

При неисполнении обязанности  при заключении договора аренды о уведомлении арендатора о наличии прав третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество арендатор может потребовать от арендодателя уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.

Если арендодатель не выполняет  обязанности оп проведению капитального ремонта сданного в аренду имущества, то арендатор вправе по своему выбору:

производить капитальный  ремонт, предусмотренный договором  или обусловленный неотложной необходимостью, с взысканием с арендодателя стоимости  ремонта или проведения зачета ее в счет арендной платы;

потребовать расторжения  договора и возмещения убытков.

При отказе арендодателя заключить  договор аренды на новый срок и  заключении в течение года со дня  истечения срока действия договора с прежним арендатором нового договора с другим лицом арендатор  вправе по своему выбору либо потребовать  через суд перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных  отказом в заключении договора аренды, либо только возмещения причиненных убытков.

При характеристике ответственности  арендатора упомянем только основное положение, согласно которому, если не возвратил арендованное имущество  или допустил просрочку в его  возврате, то арендодатель вправе потребовать  внесения арендной платы за весь период просрочки, а при непокрытии причиненных убытков данной суммой – их возмещения в части непокрытия.

 Итак, если договором  аренды установлено, что риск  случайной гибели (повреждения) имущества  лежит на арендодателе, или в  договоре аренды не указано,  кто несет риск случайной гибели (повреждения) имущества, то таким  лицом будет арендодатель. И при  утрате (порче) арендованного имущества  вследствие форс-мажорных обстоятельств  арендатору следует лишь уведомить  арендодателя о свершившемся  факте. Никакие убытки арендатор  в такой ситуации возмещать  не должен. Арендодатель, в свою  очередь может взыскать убытки, возникшие в результате повреждения  (гибели) имущества, если найдет  виновника.²⁷

 Сказанное вовсе не  означает, что арендатор не должен  принимать меры по спасению  арендованного имущества, если  вдруг ему будет грозить уничтожение.  Если арендатор, имея возможность  спасти арендованное имущество,  не сделает этого, то арендодатель  может потребовать от него  возместить убытки от потери  имущества, поскольку в таком  случае причиной его гибели (повреждения)  станет уже не природный катаклизм  или неправомерные действия постороннего  лица, а бездействие арендатора.