Договор аренды зданий и сооружений

 Если же по условиям  договора аренды риск случайной  гибели (повреждения) арендованного  имущества лежит на арендаторе, то арендатор должен будет  восстановить поврежденное имущество  за свой счет либо возместить стоимость утраченного имущества. А если восстановить его уже нельзя, то арендатору придется полностью выплатить арендодателю стоимость уничтоженного имущества.

 Многих из перечисленных  проблем можно избежать, если  имущество, переданное в аренду, будет застраховано.

 Большое значение имеет договор, заключаемый между арендодателем и арендатором, т.к. в соответствии с его условиями законный режим ответственности сторонами может быть изменен, а соответственно, как стороны договорятся об ответственности, что должен нести арендатор, так и будут распределяться штрафные санкции между ними при наличии причинения вреда арендованному и связанному с ним имуществу.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

В ходе проведенного исследования мы пришли к следующим выводам:

1. при исследовании объектов  договора аренды зданий и сооружений, важным представляется вопрос о том, входят ли нежилые помещения в предмет договора аренды здания и сооружения. С одной точки зрения, нежилые помещения технически входят в состав зданий и, следовательно, могут подпадать под действие норм § 4 гл. 34 ГК. С другой позиции, нежилые помещения юридически, как объекты гражданских прав, выделены из зданий, имеют собственные кадастровые номера в системе учета объектов недвижимости и характеризуются весьма опосредованной связью с земельными участками под зданиями. На наш взгляд, современное гражданское законодательство дает основания, скорее, для второй точки зрения и аренда нежилых помещений должна подчиняться общим правилам о договоре аренды, хотя данное мнение и порождает определенный парадокс.

2. Закон не запрещает  арендодателю передавать в аренду  заложенные здания (помещения) и  сооружения. И если в договоре  о залоге не предусмотрен такого  рода запрет, то залогодатель  здания (помещения) или сооружения  вправе заключить договор аренды  относительно предмета залога, получив  на это согласие залогодержателя (ст. 346 ГК РФ).

 3. рассматривая вопрос о форме и государственной регистрации данного договора можно выявить некоторые особенности: не подлежат государственной регистрации договоры аренды здания и сооружения, заключенные менее чем на один год, даже если их действие распространено на предшествующие отношения сторон, превысившие один год; договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации; срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК признан равным году.

  4. Закон не содержит  специальных норм о сроке договора  аренды здания и сооружения, и  тем самым не придает соответствующему  условию характера существенного,  однако некоторые цивилисты рассматривают срок как таковой. Срок действия арендного договора может быть определен календарными датами или связан с наступлением определенных событий, неопределенным сроком, периодом времени и т.п. Таким образом, срок аренды имеет юридическое значение - это срок прекращения договорных условий.

 5. гарантией стабильности отношений между арендодателем и арендатором служит норма о том, что предоставленное арендатору право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания и сооружения иное право на соответствующий земельный участок обладает свойством следования: даже если земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка (ст. 653 ГК РФ).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Нормативная литература

1. Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12 дек. 1993 г. // Рос. газ. – 1993. – 25 дек.
2. Гражданский Кодекс РФ часть 2 от 26 янв. 1996 г. №14-ФЗ// Рос. газ. – 1996. – 6,7,8 февр.
3. Земельный Кодекс Российской Федерации от 25 окт. 2001 г. №136-ФЗ// Собр. законодательства РФ. – 2001.- №44. Ст. 4147
4. Жилищный Кодекс Российской Федерации от 29 дек. 2004 г. №188-ФЗ// Собр. законодательства РФ. – 2005. - № 1. Ст. 14
5. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федер. закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ// Собр. законодательства РФ. – 1997. - №30. Ст. 3594
6. Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ: федер. закон от 25 июня 2002 г. №73-ФЗ// Собр. законодательства РФ. -2002. - №26. Ст. 2519
7. Об электронной цифровой подписи: федер. закон от 10 янв. 2002 г. №1-ФЗ// Собр. законодательства РФ. – 2002. - №2. Ст.127

 

Список  литературы

1. Бондаренко Д. Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений/ Д. Бондаренко// Право и экономика. -  2006. - №3.  - С. 22-25
2. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг/ В.В. Витрянский. - М.: Статут, 2001. – 300 с.
3. Гражданское право : учебник в 3 Т,  Т. 2 / под ред. А. П. Сергеева. - М. : РГ-Пресс, 2011. - 880 с.
4. Гражданское право в 4 Т. Т.3 Обязательственное право: учебник/ Отв. ред. Е. А. Суханов. – 3-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2005. -  766 с.
5. Гражданское право Ч. 2: учебник для вузов/ под ред. В.П. Камышанского, Н.М. Коршунова, В.И. Иванова. – М.: Эксмо, 2007. – 592 с.
6. Гражданское право: Учебник: в 3 т. Том 2/ отв. ред. Сергеева А. П., Толстого Ю. К. 4-е изд., перераб. и доп. -  М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2005. - 848 с.
7. Ерш А. В. Здания и сооружения как предмет договора аренды/ А.В. Ерш//Вестник ВАС.-  2000. -  №8. -  С. 11-14
8. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений/ И. Исрафилов// Хозяйство и право. - 1997. -  №10. – С. 5-7
9. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая / Под ред. А.П. Сергеева. - М., 2010. -  992 с.
10. Комментарий к гражданскому кодексу РФ (постатейный)/ под ред. О.Н. Садикова. 5-е изд.  испр. и доп. с использ. судебно-арбитражной практики. - М.: Юр. фирма "Контракт", изд. группа "Инфра-М-Норма", 2005. - 744 с.
11. Корнийчук Г.А. Договоры аренды, найма и лизинга/ Г. А. Корнийчук. -  М.: Дашков и Ко, 2010. – 160 с.
12. Мещерякова М.Е. Договор аренды зданий и сооружений в гражданском праве РФ: автореф. дис……….канд. юрид. наук: 12.00.03.- гражданское право, предпринимательское право, семейное право, международное частное право/ М.Е. Мещерякова. - Волгоград, 2007. – 20 с.

 

Судебная  практика

1. О государственной регистрации договора аренды нежилых помещений:  информ. письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. №53// Вестник ВАС РФ. – 2000. - №7
2. О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства: Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11//Вестник ВАС РФ. – 2005. - №5
3. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой : информ. письмо Президиума ВАС РФ от 11 янв. 2002 г. №66// Вестник ВАС РФ. – 2002.- №3
4. Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального Закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имуществ и сделок с ним»: информ. письмо Президиума ВАС РФ от 16 февр. 2001 г. №59// Вестник ВАС РФ. – 2001.- №4
5. Определение ВАС РФ от 26.03.2008 № 3800/08 по делу №А35-9289/04-С26
6. Постановление Президиума ВАС РФ от 10 дек. 2002 г. № 5378/02// Вестник ВАС РФ. – 2003. - №4.

 

¹ Гражданский Кодекс РФ часть 2 от 26 янв. 1996 г. №14-ФЗ// Рос. газ. – 1996. – 6,7,8 февр.

² Корнийчук Г.А. Договоры аренды, найма и лизинга. М. 2010. С. 65

³ Земельный Кодекс Российской Федерации от 25 окт. 2001 г. №136-ФЗ// Собр. законодательства РФ. – 2001.- №44. Ст. 4147

⁴  Гражданское право : учебник в 3 Т,  Т. 2 / под ред. А. П. Сергеева. - М. 2011. С. 232

⁵ Гражданское право Ч. 2: учебник для вузов/ под ред. В.П. Камышанского, Н.М. Коршунова, В.И. Иванова. – М. 2007. С. 83

⁶ Мещерякова М.Е. Договор аренды зданий и сооружений в гражданском праве РФ: автореф. дис….. канд. юрид. наук. Волгоград, 2007. С. 11

⁷ Жилищный Кодекс Российской Федерации от 29 дек. 2004 г. №188-ФЗ// Собр. законодательства РФ. – 2005. - № 1. Ст. 14

⁸ Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ: федер. закон от 25 июня 2002 г. №73-ФЗ// Собр. законодательства РФ. -2002. - №26. Ст. 2519

⁹ О государственной регистрации договора аренды нежилых помещений:  информ. письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. №53// Вестник ВАС РФ. – 2000. - №7

¹⁰ Исрафилов И. Аренда нежилых помещений// Хозяйство и право. 1997. №10 С. 5

¹¹ Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая / Под ред. А.П. Сергеева. М., 2010. С. 345

¹²  О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федер. закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ// Собр. законодательства РФ. – 1997. - №30. Ст. 3594

¹³ Ерш А. В. Здания и сооружения как предмет договора аренды//Вестник ВАС. 2000. №8. С. 11

¹⁴ Гражданское право в 4 Т. Т.3 Обязательственное право / Отв. ред. Е. А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. М., 2005.  С. 478

¹⁵ Об электронной цифровой подписи: федер. закон от 10 янв. 2002 г. №1-ФЗ// Собр. законодательства РФ. – 2002. - №2. Ст.127

¹⁶ Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального Закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имуществ и сделок с ним»: информ. письмо Президиума ВАС РФ от 16 февр. 2001 г. №59// Вестник ВАС РФ. – 2001.- №4

¹⁷ Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой : информ. письмо Президиума ВАС РФ от 11 янв. 2002 г. №66// Вестник ВАС РФ. – 2002.- №3

¹⁸ Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М., 2001. С. 194

¹⁹ Бондаренко Д. Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений// Право и экономика. 2006. №3. С. 22

²⁰ Гражданское право: Учебник: в 3 т. Том 2/ отв. ред. Сергеева А. П., Толстого Ю. К. 4-е изд., перераб. и доп.  М. 2005. С. 220

²¹ Определение ВАС РФ от 26.03.2008 № 3800/08 по делу №А35-9289/04-С26

²² Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ: федер. закон от 25 июня 2002 г. №73-ФЗ// Собр. законодательства РФ. -2002. - №26. Ст. 2519

²³ Комментарий к гражданскому кодексу РФ (постатейный)/ под ред. О.Н. Садикова. 5-е изд.  испр. и доп. с использ. судебно-арбитражной практики. М. 2005. С. 205

²⁴ О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства: Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11//Вестник ВАС РФ. – 2005. - №5

²⁵ Земельный Кодекс Российской Федерации от 25 окт. 2001 г. №136-ФЗ// Собр. законодательства РФ. – 2001.- №44. Ст. 4147

²⁶ Гражданское право : учебник в 3 Т,  Т. 2 / под ред. А. П. Сергеева.  М., 2011. С. 239

²⁷ Постановление Президиума ВАС РФ от 10 дек. 2002 г. № 5378/02// Вестник ВАС РФ. – 2003. - №4