Договор аренды (понятие и общие положения)

1.2 Виды договора аренды 

Статья 625 ГК РФ уточняет, какие нормы содержат специальное  регулирование по отношению к  отдельным видам договоров аренды или к арендным отношениям по поводу отдельных видов имущества. К ним относятся такие виды договоров, как прокат и финансовая аренда, и такие виды имущества, как транспортные средства, здания и сооружения, предприятия. В соответствии со ст. 625 ГК РФ общие положения об аренде применяются к вышеперечисленным видам аренды и к аренде отдельных видов имущества постольку, поскольку они не изменены специальными правилами ГК РФ о таких договорах¹¹.

Договор проката является специальным видом договора аренды. Специальное регулирование обусловлено, во-первых, особым характером арендодателя. Это - предприниматель, для которого сдача имущества в аренду представляет собой основной способ получения предпринимательского дохода. Во-первых, деятельность такого арендодателя носит профессиональный и специализированный характер. Во-вторых, имущество, служащее предметом договора проката, представлено в форме непотребляемых движимых вещей, обладающих такими физическими и потребительскими качествами, которые позволяют передавать их в пользование различным арендаторам многократно (вещи длительного пользования). В-третьих, такой договор носит краткосрочный характер, поскольку удовлетворяет кратковременные потребности арендатора в арендованном имуществе. Арендодатель определяется в нем как лицо, осуществляющее сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности (предмет деятельности¹².

Договор проката опосредует отношения по краткосрочной аренде, максимальный срок которой определен  законодателем в 1 год. Отдельные виды имущества могут передаваться в аренду на более короткие сроки, ограничиваясь часами работы соответствующей организации.

Договор аренды транспортного  средства может быть двух видов –  с экипажем и без экипажа. Статья 632 ГК РФ содержит определение договора аренды транспортного средства с экипажем [39,С.301]. Из определения следует, что арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации. Сторонами могут выступать как юридические, так и физические лица, как предприниматели, так и не предприниматели. Члены экипажа являются работниками арендодателя, т.е. состоят с ним в трудовых отношениях, регулируемых нормами трудового (а не гражданского) права¹³.

Данная разновидность  договора аренды транспортных средств  порождает обязательство классического  типа - аренду имущества в форме  вещи. Из определения договора, содержащегося  в ст. 642 ГК РФ, следует, что арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство на праве владения и пользования без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации. Предметом аренды является транспортное средство. Она не включает такого компонента, как оказание услуг по управлению транспортным средством и его технической эксплуатации. Следовательно, управление и эксплуатацию (коммерческую и техническую) арендатор осуществляет сам - через своих работников (персонал, экипаж). На морском транспорте этот договор имеет специальное наименование - бербоут-чартер [33, С.379].

Договор аренды здания или  сооружения представляет собой разновидность  договора аренды, специальный характер регулирования которого определяется характером его объекта. Здание - это  разновидность архитектурно-строительного сооружения, предназначенного для целей пребывания в нем людей. В зависимости от целей пребывания они делятся на жилые и нежилые. Жилое здание используется в целом или в значительной части для проживания людей. Под нежилым понимается здание, используемое в целом для производственных или социальных (культурных, медицинских, образовательных) и иных целей, кроме целей проживания граждан. Часть здания именуется помещением. Нежилое здание может включать жилое помещение, так же как и жилое - нежилые помещения. Под сооружением понимается любой иной, кроме здания (дома), строительно-архитектурный или технический объект, в том числе гидротехнический (шлюзы, акведуки, маяки и др.), транспортный, включая объекты транспортной инфраструктуры - железнодорожные и автомобильные путепроводы, мосты, пристани, линии электропередачи, трубопроводы и др.¹⁴.

Предметом договора является как здание в целом, так и его  отдельная часть, именуемая помещением. Передача жилого помещения за плату  во временное владение и пользование гражданам для проживания в нем регулируется нормами о договоре найма жилого помещения¹⁵. Передача жилого помещения за плату юридическим лицам во временное владение и (или) пользование осуществляется на основе договора аренды [33, С.374].

Статья 652 ГК РФ посвящена урегулированию отношений по поводу прав на земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение. Поскольку здание или сооружение непосредственно связаны с другим недвижимым объектом - землей, право владения и пользования ими предполагает пользование также и земельным участком. Под земельным участком понимается также часть дна водоема, на котором находится гидротехническое сооружение¹⁶.

По определению такой  договор, как и любой договор  аренды, имеет возмездный характер [33, С.384]. Статья 654 ГК РФ устанавливает, что условие о размере арендной платы является существенным условием договора, которое должно быть согласовано сторонами в письменной форме. При отсутствии такого условия, зафиксированного в договоре письменно, договор считается незаключенным. Таким образом, исключается действие п. 3 ст. 424 ГК РФ, согласно которому, если в возмездном договоре цена не предусмотрена и ее невозможно определить исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Для договора аренды предприятия  предусмотрено специальное регулирование, поскольку его предметом является особая категория имущества - предприятие. Предприятие в данном обязательстве - объект гражданского права, и согласно ст. 132 ГК РФ оно представляет собой имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Такой вид имущества, как предприятие носит комплексный (сложный) характер, оно состоит из отдельных элементов - вещного и обязательственного.

Из определения договора аренды предприятия, данного в ст. 656 ГК РФ, можно сделать вывод, что  он является консенсуальным, взаимным, возмездным. Стороны в договоре всегда предприниматели. Для договора аренды предприятия установлена обязательная письменная форма под страхом недействительности договора. Договор подлежит обязательной государственной регистрации как сделка с недвижимым имуществом, которым является предприятие. Договор аренды предприятия считается заключенным с момента такой регистрации. Передача предприятия представляет собой юридическое действие, погашающее обязанность арендодателя предоставить имущество в том случае, если она происходит путем составления и подписания сторонами передаточного акта [41, С.387].

Из текста ст. 665 ГК РФ явствует, что в отношениях финансовой аренды участвуют, как правило, не менее  трех лиц - арендодатель, арендатор  и продавец¹⁷.

Статья 665 ГК РФ определяет, что инициатором заключения договора лизинга является арендатор, который указывает арендодателю, в каком имуществе он нуждается, а также называет продавца этого имущества. Круг вещей, которые могут быть предметом договора лизинга, достаточно широк. Это движимые и недвижимые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, определение которых дано в ст. 130 ГК РФ. Однако в ст. 666 ГК РФ содержится существенное изъятие: предметом договора лизинга не может быть такой вид недвижимости, как земельные участки и другие природные объекты. Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, существуют отдельные виды аренды в зависимости  от предмета договора. К ним относятся  такие виды договоров, как прокат и финансовая аренда, и такие виды имущества, как транспортные средства, здания и сооружения, предприятия. Общие положения об аренде применяются к вышеперечисленным видам аренды и к аренде отдельных видов имущества постольку, поскольку они не изменены специальными правилами ГК РФ о таких договорах, а также применяются специальные номы отдельных нормативных актов.  Каждый из этих договоров имеет ряд индивидуальных отличий и особенностей.

Исходя из вышесказанного, следует сделать вывод, что договор аренды представляет собой соглашение, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Основные признаки договора аренды заключаются в то, что при договоре аренды осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности; аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю; договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом. Сторонами договора выступают арендодатель и арендатор. Предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату. Для договора предусматривается как устная, так и письменная форма. Срок аренды также определяется договором, в случае, если он не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

2 Юридические  особенности договора аренды  по современному российскому  законодательству России

2.1 Содержание  договора аренды

Содержание договора аренды, составляют его условия, права и обязанности сторон. Из договора аренды как консенсуальной сделки вытекает обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество, оговоренное в договоре. Имущество должно быть предоставлено арендодателем арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Имущество, передаваемое арендатору, будет считаться не соответствующим условиям договора аренды и своему назначению тогда, когда в нем отсутствуют обычные или обусловленные договором качества или присутствуют такие свойства, которые препятствуют его нормальному использованию¹⁸. При передаче в аренду имущества с недостатками арендатор может применить к арендодателю меры ответственности и защиты, предусмотренные в ст. 612 ГК РФ:

1. потребовать  от арендодателя либо безвозмездного  устранения недостатков имущества,  либо соразмерного уменьшения  арендной платы, либо возмещения  своих расходов на устранение  недостатков имущества,

2. непосредственно  удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя,

3. потребовать  досрочного расторжения договора,

4. потребовать  возмещения непокрытой части  убытков в случаях, когда удовлетворение  требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков [27, С.299].

Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или  частично препятствующие пользованию им, наступает независимо от того, знал он или не знал об этих недостатках во время заключения договора аренды (п. 1 ст. 612 ГК РФ). Имущество должно предоставляться арендатору своевременно, в срок, указанный в договоре, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, - в разумный срок (п. 3 ст. 611 ГК РФ). Разумность срока означает необходимость предоставления имущества до утраты арендатором хозяйственного интереса в нем¹⁹. Обязанность арендодателя передать предмет аренды корреспондирует с правом арендатора требовать такой передачи. Если арендодатель не предоставил арендатору сданную внаем вещь в указанный в договоре аренды срок, арендатор вправе потребовать отобрания этой вещи от арендодателя и ее передачи ему на условиях договора аренды (ст. 398 ГК РФ), а также возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением²⁰.

Под текущим  ремонтом необходимо понимать исправление  повреждений или естественных ухудшений  имущества, не нарушивших его целостность, не повлекших разрушения или порчи его существенных частей, которые могут быть устранены за счет затрат, пропорциональных выгодам, приносимым арендатору этим нанятым имуществом. В отличие от текущего капитальный ремонт означает восстановление целостности имущества, его существенных частей, требующее значительных затрат, несоразмерных с доходами, получаемыми арендатором за счет этого нанятого имущества

В силу возмездного  характера договора аренды на арендаторе лежит обязанность вносить арендодателю арендные платежи. Эта обязанность есть важнейший элемент арендного обязательства, но не договора аренды. Арендные платежи должны вноситься в порядке и сроки, предусмотренные договором. Если иное не предусмотрено договором, в случае просрочки в платежах арендодатель, помимо взыскания процентов по ст. 395 ГК РФ и взыскания убытков, может в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок [27, С.304]. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ).

Размер и  сроки платежей должны иметь стабильный характер. Поэтому, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).