Договор аренды (понятие и общие положения)

Законом допускается  возможность арендатора потребовать  соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ).

Во многих случаях  для достижения целей договора аренды достаточно предоставления имущества в пользование арендатора без передачи в его владение²¹. В абсолютном большинстве случаев предоставление имущества в пользование невозможно без его передачи во владение арендатору. В результате такой передачи арендатор становится титульным владельцем и приобретает право на защиту с использованием вещно-правовых исков (ст. 305 ГК РФ). Арендатор может:

1. истребовать арендованное  имущество из любого чужого  незаконного владения;

2. требовать устранения  препятствий в пользовании им;

3. требовать  возмещения ущерба, причиненного  имуществу, от любого лица, включая  арендодателя.

Содержание  права аренды, принадлежащего арендатору как титульному владельцу, весьма многогранно [34, С.311]. Его пределы во многих случаях определяются особенностями предмета аренды.

Арендатору  принадлежит право собственности  на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного  имущества в соответствии с договором (ч. 2 ст. 606 ГК РФ). В период пользования  и владения арендованным имуществом арендатору предоставляется возможность ограниченного распоряжения предметом аренды и правом аренды²².

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено другими нормами ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами [34, С.314]. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Право аренды следует  за арендуемым имуществом. Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество  к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Право аренды следует как за движимым, так и за недвижимым имуществом. Более того, п. 2 ст. 617 ГК РФ установил, что в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное [34, С.315].

Арендатору  предоставляется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок²³. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Он обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора (ст. 621 ГК РФ).

Из всего вышесказанного следует, что стороны по отношению  друг к другу и к объекту аренды обладают рядом прав и обязанностей. В силу возмездного характера договора аренды на арендаторе лежит обязанность вносить арендодателю арендные платежи. Эта обязанность есть важнейший элемент арендного обязательства, но не договора аренды. Также арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). При этом ответственным перед арендодателем остается арендатор. Аренда имущества предполагает его использование (эксплуатацию) с учетом его потребительских качеств, как в предпринимательских, так и в не связанных с предпринимательской деятельностью целях. В ст. 606 ГК РФ учитывается способность имущества к приращению - естественному (в форме плодов), искусственному (продукция), финансовому (деньги).

2.2 Прекращение  и возобновление договора аренды 

По общему правилу  договор прекращается в связи  с окончанием его срока. Статья 619 ГК РФ содержит норму, направленную на защиту прав и интересов арендодателя [33, С.384]. В ней определены основания и условия досрочного расторжения договора аренды в одностороннем порядке. Основаниями такого расторжения являются нарушения условий договора арендатором, среди которых называются четыре следующих:

1) использование имущества  с существенным нарушением условий  договора или назначения имущества  либо с неоднократными нарушениями.  Существенным, по определению ст. 450 ГК РФ, будет такое нарушение  условий, которое влечет для  арендодателя ущерб, в значительной мере лишающий его того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора;

2) арендатор должен  использовать имущество таким  образом, чтобы вернуть его  арендодателю в том состоянии,  в котором он его получил,  с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. В силу этого он обязан принимать необходимые меры по его сохранности и не совершать действий, влекущих за собой его ухудшение. Если действия (или бездействие) арендатора существенно ухудшают имущество, это является основанием для досрочного расторжения договора аренды;

3) нарушение обязательства  по своевременному внесению арендной  платы также является основанием  досрочного прекращения договора, если такая просрочка арендных  платежей имела место подряд 3 раза и более. ГК РФ предусмотрен еще один вариант поведения арендодателя в случае просрочки арендатора (см. п. 5 ст. 614 ГК РФ);

4) если договором, законом  или иными правовыми актами  установлено, что проведение капитального  ремонта является обязанностью  арендатора (п. 1 ст. 616 ГК РФ), то просрочка в проведении капитального ремонта является одним из оснований досрочного прекращения договора аренды по требованию арендодателя.

В ст. 619 ГК РФ устанавливается  обязанность арендодателя письменно  предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязанностей в разумный срок. Это требование направлено на защиту интересов арендатора²⁴. Непринятие арендатором мер к устранению нарушений в срок, установленный в предупреждении, дает право арендодателю обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора вышеназванным основаниям. Расторжение договора происходит на основании судебного решения [33, С.386]. Стороны могут самостоятельно установить в договоре и иные основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, поскольку это право им дает п. 1 ст. 450 ГК РФ. Если основанием досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя является нарушение договора арендатором как из числа перечисленных в ст. 619 ГК РФ, так и в самом договоре в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, а также такое, которое суд может признать как существенное, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ). При этом необходимым условием удовлетворения такого иска арендодателя является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства. Стороны могут предусмотреть в договоре аренды основания для одностороннего отказа от исполнения договора, что не предполагает судебного разбирательства в силу п. 3 ст. 450 ГК РФ²⁵.

Рассмотрим случай из судебной практики  суда Центрального района г. Барнаула решение от 27.10.2009²⁶. Между администрацией муниципального образования (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен долгосрочный договор земельного участка. Впоследствии при разграничении государственной собственности на этот земельный участок право собственности на него было зарегистрировано за Российской Федерацией, вследствие чего между сторонами договора и Территориальным управлением Росимущества (далее - Управление) было заключено соглашение о переводе на Российскую Федерацию прав и обязанностей арендодателя по упомянутому договору аренды. В договор аренды также было внесено положение о том, что при расторжении договора арендатор обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком до момента государственной регистрации прекращения договора. В дальнейшем в соответствии с муниципальным контрактом объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке, перешли из собственности общества в муниципальную собственность. В связи с этим общество обратилось в Управление с предложением о расторжении ранее заключенного с ним договора аренды земельного участка. Управление согласилось расторгнуть договор, но только после полного погашения задолженности по арендной плате вплоть до момента государственной регистрации прекращения договора. Общество обратилось в суд с требованием расторгнуть договор аренды земельного участка.

Суд удовлетворил требование о расторжении договора аренды, исходя из того, что общество, продав объекты недвижимого имущества, утратило право пользования соответствующим земельным участком²⁷.

Изучив гражданское  дело мы согласились с решением суда, т.к в соответствии с ст. 35 ЗК РФ, п. 1 ст. 552 ГК РФ. При отчуждении объекта  недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка. Прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка, поэтому он не вправе требовать расторжения ранее заключенного с ним договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости. Между тем такой переход не исключает возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор аренды необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Законодатель защищает интересы арендатора, устанавливая основания  досрочного расторжения договора аренды по его требованию²⁸. Этими основаниями являются следующие существенные нарушения арендодателем требований законодательства и условий договора:

1) нарушение арендодателем  обязанности предоставить имущество  в пользование арендатору;

2) арендодатель обязан предоставить имущество надлежащего качества, т.е. без недостатков, препятствующих его использованию по назначению. ГК РФ устанавливает ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества в ст. 612 ГК РФ, включив в нее право арендатора потребовать досрочного расторжения договора. В то же время ст. 620 ГК РФ по своей редакции отличается от ст. 612. В ст. 620 ГК РФ указывается только на недостатки, в целом препятствующие использованию арендованного имущества, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора. Что касается ст. 612 ГК РФ, то в ней предполагается, что основанием досрочного расторжения договора могут служить недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию имуществом, даже если во время заключения договора аренды арендодатель не знал об этих недостатках;

3) по общему правилу  проведение капитального ремонта является обязанностью арендодателя. Неисполнение обязанности произвести капитальный ремонт в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии - в разумные сроки является основанием до срочного расторжения договора;

4) если переданное  арендатору имущество окажется в состоянии, не пригодном для использования, договор аренды может быть расторгнут досрочно. Это правило действует только в том случае, если непригодность имущества вызвана обстоятельствами, не зависящими от самого арендатора, в частности непреодолимыми обстоятельствами.

Помимо перечисленных  в подпунктах ст. 620 ГК РФ оснований  стороны могут предусмотреть  и иные основания досрочного расторжения  договора по требованию арендатора в  силу положений п. 2 ст. 450 ГК РФ, а  также основания для одностороннего отказа арендатора от договора в силу положений п. 3 ст. 450.

Расторжение договора по требованию арендатора по основаниям, указанным в ст. 620 ГК РФ или в  договоре аренды, осуществляется в  судебном порядке, что требует соответствующих доказательств со стороны истца. Законодатель не предусматривает обязанности арендатора предупредить нарушителя-арендодателя о необходимости исполнения им своих обязательств в разумный срок²⁹.

Арендатор может реализовать свое преимущественное право при условии реального намерения арендодателя заключить договор с кем бы то ни было. Если же он в дальнейшем не намерен передавать имущество в аренду, он вправе отказать арендатору в заключении договора. Отказ будет правомерным, если в течение года со дня истечения срока прежнего договора он будет воздерживаться от заключения договора аренды с третьим лицом. Если же арендодатель, отказавший арендатору в заключении договора на новый срок, в течение этого срока заключит договор с другим лицом, прежний арендатор вправе по своему выбору либо потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору, а также возмещения убытков, либо только возмещения убытков³⁰.

Арендатор обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, если законом или договором аренды не предусмотрено иное.

Таким образом, прекращение договора аренды может  быть связано с истечением его  срока, а также как по инициативе арендодателя, так и арендатора. Договор аренды, заключенный на определенный срок, может быть расторгнут только по основаниям, предусмотренным законом или определенным в договоре в соответствии с законом и существом договора аренды как срочной сделки. От договора, заключенного на неопределенный срок, арендодатель и арендатор вправе отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Также арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок - классическая норма арендного законодательства, направленная на защиту интересов арендатора. Кроме того, установлен специальный способ заключения договора аренды, который можно использовать только при сохранении у его участников экономической заинтересованности в арендных отношениях к моменту окончания договора аренды на тех же условиях.