Договор коммерческого и социального найма жилого помещения: общее и различное

Относительно объекта рассматриваемых договоров - жилого помещения - мне хотелось бы отметить следующее. Требования об изолированности и пригодности являются единственными общими чертами. Теперь выявим отличия.

Объектом сделки найма коммерческого служит изолированное жилье, пригодное для долгого проживания, отвечающее требованиям Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»3, также насчет помещения должен быть реализован процесс признания жилым. Однако статья 673 ГК РФ не относит расширительного действия на правоотношения социального найма. К объекту правоотношений социального найма предъявляются следующие требования: изолированность, отнесение к категории недвижимого имущества, пригодность для житья, то есть санитарные, технические нормы по данному объекту должны быть соблюднены.

Жилищный фонд, используемый в рамках сделки соц. найма по статьям 49, 51 и 57 ЖК РФ предназначен для нуждающихся граждан, признанных таковыми, при этом признание его малоимущим не требуется.

Далее, если при заключении сделки соц. найма согласно статье 50 ЖК РФ необходимо соблюдение законодательно определенной нормы предоставления жилья, в то время как при предоставлении жилья по сделке найма коммерческого его размер не ограничен. Так, Определением Санкт-Петербургского городского суда от 09.08.2012 № 33-11050/20124 в положительном разрешении иска о присоединении освободившегося жилья отказано обоснованно, поскольку в случае передачи истцу освободившегося жилья общая площадь занимаемых им жилых помещений будет превышать норму предоставления общей площади как на одного, так и на двух человек.5

Явные различия в правовом регулировании соц. и коммерческого найма существуют в определении категории лиц, пользующихся жилым помещением одновременно с нанимателем. В жилищном законе, а именно нормы статьи 69 ЖК РФ перечисленная выше категория определена как «члены семьи нанимателя», в которую входят проживающие с ним супруг, дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы (лица пенсионного возраста, инвалиды I — III группы, лица, не достигшие 16 лет, учащиеся до 18 лет) могут быть признаны членами семьи нанимателя, если соблюдаются два условия: вселение их нанимателем как членов своей семьи и ведение общего хозяйства. В редких случаях иные лица (например, свойственники, опекуны, попечители) признаются членами семьи нанимателя в суде при перечисленных выше условиях. При заключении сделки социального найма указание перечня членов семьи нанимателя является его существенным условием, а изменение субъектного состава членов семьи служит основанием для внесения изменений в сделку.

Рассмотрим правоотношения коммерческого найма. Согласно статье 677 ГК РФ, регулирующей данные отношения, введена категория «постоянно проживающих совместно с нанимателем граждан», законодатель не считает нужным наличие общего хозяйства или чтобы они относились к его семье, однако, должно соблюдаться условие об указании данных лиц в договоре.

Отличием рассматриваемых в настоящей работе договоров будет и то, что при правоотношениях социального найма члены семьи нанимателя несут одинаковые права и обязательства, а граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем по сделке найма коммерческого, имея одинаковые права по использованию жильем, не несут одинаковых с ним обязательств.

Приведем пример из судебной практики: апелляционным определением Суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 02.09.2013 по делу № 33-1847/20136 удовлетворен иск о признании расторгнутым сделки найма, признании потерявшим право использования жилья, выселении без передачи иного жилья, поскольку ответчик противоправно и часто нарушает интересы соседей. Применяя крайнюю меру ответственности в виде выселения из занимаемого жилого помещения, суд посчитал то, что, несмотря на предупреждение, ответчик не устраняет допущенные нарушения, только применение этой крайней меры сможет восстановить права жителей.

Согласно пункту 4 статьи 677 ГК РФ и части 2 статьи 69 ЖК РФ в рамках рассматриваемых в настоящей работе договорных отношений имеется солидарная ответственность дееспособных граждан, совместно проживающих с нанимателем. При этом для возникновения солидарной ответственности проживающих вместе с нанимателем граждан по сделке найма коммерческого необходимо соблюдение двух условий: извещение наймодателя и наличие в договоре условия о сонанимательстве.

Различия сделок коммерческого и соц. найма жилья выходит и в том, что законодатель установил разные основания для вселения лиц, использующих жилье вместе с нанимателем. Правоотношения коммерческого найма требуют соблюдение трех условий: наличие согласия нанимателя, согласия наймодателя и соблюдение нормы общей площади жилья по части 5 статьи 15 ЖК РФ на одного гражданина, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей.

В рамках соц. найма законодатель предусмотрел в статье 50 ЖК РФ такие виды жилищных норм: норма предоставления жилой площади; для принятия на учет как нуждающихся в улучшении жилищных условий необходимо соблюдение учетной нормы; социальная норма, которая служит стандартом социальной нормы для подсчета компенсаций по оплате за жилье и коммунальные услуги.

По части 5 статьи 15 ЖК РФ к общей площади жилья относятся площади всех его частей, включительно помещений дополнительного пользования, которые предназначаются для решения гражданами бытовых и иных задач.

Кроме того, при соц. найме наниматель обладает правом вселения в занимаемое жилье иных лиц, следующих категорий:

- первая группа: несовершеннолетние  дети (в том числе усыновленные) нанимателя и других членов семьи, проживающих в жилье, для вселения их не считается необходимым согласие членов семьи нанимателя и наймодателя;

- вторая группа: супруг, совершеннолетние  дети (в том числе усыновленные), родители (в том числе усыновители), для вселения их согласие членов семьи нанимателя является необходимым, однако согласия наймодателя при этом не нужно;

- третья группа: другие  члены семьи (иные родственники, опекуны, попечители, иждивенцы, фактический супруг), для вселения их нужно согласие и членов семьи обоих сторон сделки.

Законодатель в статьей 50 ЖК РФ вводит правило, при котором соблюдение учетной нормы жилой площади при вселении супруга, детей и родителей не нужно. При заселении иных лиц необходимо соблюдение учетной нормы, если же после их заселения общая площадь данного жилья на одного человека составит менее учетной нормы, наймодатель может наложить запрет на вселение данных лиц. При этом необходимо получить письменное согласие как лиц, постоянно проживающих в жилом помещении, так и временно отсутствующих членов семьи. Данные лица в обязательном порядке перечисляются в сделке соц. найма и зарегистрированы по месту жительства.

Следующим отличием служит то, что правоотношения социальном найме требуют не только законное вселение, но и признания вселенного лица членом семьи нанимателя. Наличие согласия наймодателя и соблюдение учетной нормы общей площади жилья на одного человека - условия вселения лиц при найме коммерческом.

Далее. В отношениях по соц. найму отсутствуют, в отличие от найма коммерческого, следующие обязанности наймодателя: во-первых, передать жилье в состоянии, пригодном для проживания, во-вторых, способствовать проведению ремонта общего имущества многоквартирного дома, которая возложена на нанимателей.

Если рассмотреть отношения социального найма, кап. ремонт жилья входит в круг обязательств наймодателя.

В случае, если кап. ремонт не производится без выселения нанимателя, то на время осуществления кап. ремонта наймодатель предоставляет нанимателю и проживающим с ним лицам иное отвечающее санитарным и техническим требованиям жилье. В данном случае сделка социального найма жилья расторгаться не будет по статье 88 ЖК РФ. Так, согласно Апелляционному определению Ставропольского краевого суда от 18.03.2014 по делу № 33-1541/147 требования о переселении из жилья на период проведения кап. ремонта общежития правомерно удовлетворены, поскольку на направленное истцом ответчику письмо с предложением переселиться в комнату общежития по причине проведения кап. ремонта здания общежития был получен отказ; предлагаемое ответчикам жилое помещение соответствует требованиям ст. 89 ЖК РФ, предоставляется временно на период ремонтных работ в общежитии.

Обоснованность переселения ответчиков на период кап. ремонта подтверждена надлежащими доказательствами, которым судом первой инстанции дана оценка в соответствии с требованиями статьей 67 ГПК РФ и не вызывает сомнения.

Кроме того, согласно пункту 7 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 № 42, маневренный фонд может состоять из многоквартирных домов, а также квартир и иного жилья. Жильеманевренного фонда передается гражданам из расчета не менее 6 кв.м жилой площади на одного человека.

Маневренный фонд не выделен законодателем в качестве самостоятельного вида жилищного фонда; жилье в домах маневренного фонда относятся к специализированному жилищному фонду. Поэтому помимо специальных норм ЖК РФ, определяющих назначение жилья в домах маневренного фонда (статья 95 ЖК РФ), к данному виду жилья применяются также общие правила, относящиеся ко всем объектам специализированного жилищного фонда.

Переселение ответчиков на период кап. ремонта в помещение имеющее статус общежитие, а не маневренного фонда права ответчиков не нарушает, поскольку на период проведения кап. ремонта ответчикам предоставлено помещение, имеющее статус жилого, а его площадь превышает 6 кв.м на каждого из ответчиков, срок отселения судом установлен.

В отношениях коммерческого найма данной обязанности у наймодателя не существует, если жилье перестает быть пригодным для постоянного проживания, сделка коммерческого найма будет расторгнута в соответствии с пунктом 3 статьи 687 ГК РФ.

Специфическим правом нанимателя по сделке соц. найма жилья является согласно статьям 72-75, 81 ЖК РФ право на замену и обмен занимаемого жилья. Изменение сделки соц. найма жилья в отличие от сделки найма коммерческого связано также с заменой жилья.

В отличие от сделки найма коммерческого прекращение и расторжение сделки соц. найма жилья не всегда способствует выселению нанимателя и совместно проживающих с ним граждан из жилья.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. Процедура предоставления жилого помещения в социальный найм сотрудникам правоохранительных органов, в частности полиции

Статья 6 Федерального закона от 19.07.2011 № 247-ФЗ «О социальных гарантиях сотрудникам органов внутренних дел Российской Федерации и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 247-ФЗ) устанавливает требования к претендентам на передачу жилья по сделке социального найма: во-первых, это должны быть уволенные со службы в ОВД сотрудники, во-вторых, сотрудники должны быть приняты на учет до 01.03.2005 в качестве нуждающихся в жилье федеральным органом исполнительной власти, где проходят службу.

Однако, частью 2 этой же статьи установлено, что сотрудники вместо предоставления жилья по сделке социального найма имеют право взять единовременную социальную выплату с учетом совместно проживающих с ними членов его семьи.

Согласно Апелляционному определению8 требование об утверждении права на социальную выплату удовлетворено, поскольку истец имел стаж службы в органах внутренних дел более 10 лет и жилье по сделке социального найма не передавалось.

Также суд уточняет, что в соответствии с частью 1 статьи 4 Закона № 247-ФЗ сотрудник, имеющий стаж службы в ОВД не менее 10 лет, вправе претендовать на выплату единожды за весь период службы.

Указанная выше сумма выплачивается гражданину в мере бюджетных ассигнований по решению руководителя, при условии, что сотруднику не передавалось  жилье по сделке социального найма, а также он не выступает как член семьи нанимателя жилого помещения по сделке социального найма либо собственник жилья или член семьи собственника жилья.

Также законодательством регламентирован процесс и необходимые критерии отбора сотрудников для предоставления единовременной социальной выплаты для приобретения или строительства жилья сотрудникам, а именно: Правилами предоставления единовременной социальной выплаты для приобретения или строительства жилого помещения сотрудникам органов внутренних дел Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 30.12.2011 года № 1223 (далее - Правила)9.

Как установлено судом в Апелляционном определении Верховного суда Республики Адыгея от 25.03.2014 по делу № 33-380/2014, Г.Д.В. проходил непрерывную службу в органах внутренних дел Российской Федерации с 17.08.1992 по 10.01.2013.

26.12.2012 истец обратился к начальнику ОМВД России по Майкопскому району Республики Адыгея с заявлением желании получить единовременную выплату, однако, комиссия отказала в принятии его на учет.

Решение основывалось на том, что Г.Д.В. в данный момент уволен из ОВД с 10.01.2013, тогда как право на выплату закрепляется за гражданами РФ, уволенными со службы в ОВД с правом на пенсию и принятыми в период прохождения службы на учет в качестве имеющих право на получение выплаты.  Однако, действия комиссии были неправомерными как установлено судом.

При этом согласно Определению Свердловского областного суда10 сам факт нуждаемости истца в улучшении условий - это не основание по удовлетворению требований истца об обязании ответчика на предоставление жилья по сделке социального найма, так как законом такая обязанность не предусмотрена.

Кроме того, Закон № 247-ФЗ гласит, что его сфера выходит на членов семьи сотрудников ОВД, в частности на супругов, которые ранее состояли в законном браке. Соответственно, если сотрудник указывает бывшего супруга как члена своей семьи, то при предоставлении поддержки данное обстоятельство должно быть учтено (Апелляционное определение Свердловского областного суда от 05.12.2013 по делу N 33-14524/2013).