Договор купли–продажи недвижимости

 

НЕГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ  УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО  ОБРАЗОВАНИЯ

«ИНСТИТУТ МЕЖДУНАРОДНОГО ПРАВА И ЭКОНОМИКИ

им. А.С. Грибоедова»

 

Филиал  в г. Мурманске

 

Юридический факультет

 

 

 

 

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине « Гражданское  право»

 

ТЕМА « Договор купли–продажи недвижимости»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнил: студент 3 курса юридического факультета

группы  3ю - 09

Уманчик Руслан Алексеевич

Научный руководитель:

К.т.н.,проф. Коган Б.Р.

 

 

 

 

Мурманск

2011

 

ПЛАН

 

Введение……………………………………………………..………….…..……..3

Глава 1. История развития регулирования оборота

недвижимости ………………………………………………..…..…………….…5

Глава 2. Общие положения договора купли-продажи недвижимости……….10

2.1 Понятие и порядок заключения  договора купли-продажи 

недвижимости…………………………………………………….…………..….10

2.2 Права и обязанности сторон  договора купли-продажи 

недвижимости…………………………………………………….………….…..13

2.3 Государственная регистрация  прав на недвижимое имущество 

и сделок с ним……………………………………………………....................…17

2.4 Расторжение договора купли-продажи  недвижимости………..……….…20

Глава 3. Особенности правоприменительной практики по договорам

купли-продажи отдельных видов  недвижимости……………………….…….22

3.1 Особенности договора купли-продажи  жилой 

недвижимости……………………………………………………………………22

3.2 Особенности договора купли-продажи  нежилой 

недвижимости………………………………………………………………...….24

Заключение…………………………………………………….…………………29

Список литературы………………………………………………………………31

 

 

Введение

 

Актуальность  темы данной курсовой работы объясняется  тем, что  при любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, так как с его функционированием связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости – не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход.

Становление и развитие рыночных отношений в  России в значительной мере определяется спросом и предложением на недвижимость, которая играет важную роль в жизни  общества. Объекты недвижимости, будучи основой общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций  всех форм собственности.

Принимая  во внимание большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а  также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим.

Основным  видом сделок с недвижимостью  является купля-продажа. Правовое регулирование  договора купли-продажи недвижимости имеет в настоящее время определенные пробелы. Купля-продажа недвижимости имеет свою специфику, которая раскрывается по большей степени не в теории и (или) законодательстве, а на примерах материалов практики, которых на наш взгляд, недостаточно. Корме того, в виду постоянного обновления нормативной базы, даже самые современные юридические исследования, не могут охватить все вопросы института продажи недвижимости.

 

Теоретическая база исследования. При подготовке работы использовались труды следующих отечественных ученых-правоведов: Т.Д. Аппак, В.А.Бегичева, Е.С. Болтановой, Д.И. Ильина, Е.Б. Козловой, С. Крылова, О.М. Оглоблиной, Г.Д. Макаровой, М.А. Салиховой, Е.А. Сухановой, М.Ю. Тихомирова.

Нормативная основа исследования. Основными нормативными источниками при проведении данного исследования, служили: Конституция Российской Федерации; Гражданский кодекс Российской Федерации 22 декабря 1995 г. (далее ГК РФ), Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и другие источники.

Цель исследования - рассмотрение института купли-продажи недвижимости.

Для достижения поставленной цели сформулированы следующие задачи:

1. рассмотреть историю развития регулирования оборота

недвижимости;

2. раскрыть общие положения договора купли – продажи недвижимости;
3. выявить особенности купли-продажи жилой и нежилой недвижимости.

Предметом исследования выступает институт купли-продажи недвижимости.

Объектом  исследования являются общественные отношения, проявляющиеся при осуществлении  купли-продажи недвижимости.

Структура работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы.

 

 

Глава 1 . История развития регулирования оборота недвижимости

 

 

Деление вещей  на движимые и недвижимые было хорошо известно римскому праву. Недвижимостями в римском праве считались  не только земельные участки и  недра земли, но и все, что было создано чужим трудом на земле собственника. Оно признавалось естественной, или имущественной частью поверхности земли. К недвижимостям относились, в частности, постройки, посевы, насаждения. Поэтому не допускалось установление отдельного права собственности на дом и соответственно на земельный участок. Воздушное пространство над участком также рассматривалось как часть поверхности.¹

Что касается правового режима недвижимостей, то уже в законах XII таблиц (V в. до н.э.) имелись отдельные элементы особого подхода, отличающегося от подхода к правовому режиму движимых вещей: для приобретения в собственность земельных участков по давности владения требовался срок, в два раза превышающий аналогичный срок в отношении движимых вещей. В эпоху принципата (27 г. до н. э. - 193 г. н. э.) появились специальные правила, направленные на обеспечение публичности соответствующих сделок.

Для перехода права собственности римское  право требовало как для движимостей, так и для недвижимостей одного - передачи вещей при условии, что  передающий являлся собственником  вещи. В противном случае даже добросовестный приобретатель вещи права собственности  не получал, а истинный собственник  мог отобрать у него вещь с помощью  виндикационного иска. В связи  с этим использование римского правила  неограниченной виндикации при оживленном имущественном обороте могло  бы серьезно повлиять на стабильность последнего.

В средневековой  Европе развитие правового регулирования  оборота на первоначальном этапе  шло за римским правом: наблюдалось  сближение правового режима недвижимостей  и движимостей. Но затем для обеспечения того же оборота были востребованы некоторые правила, применявшиеся до рецепции римского права. Ранее у германских народов право на недвижимости имело ярко выраженный публично-правовой характер. В частности, с землевладением были связаны разнообразные публичные права и обязанности: переход к новому владельцу прав на земельные участки зачастую нуждался в согласии разных лиц (например сюзерена, ближайших родственников) и был обставлен сложными формальностями.

В конце XVIII в. в Европе возникает институт ипотечной записки (ипотечных книг), который был вызван к жизни потребностями развивающегося поземельного кредита. Содержание института ипотечных книг постепенно расширяется в сторону фиксации не только закладных прав, но и всяких вещных прав на недвижимости. В течение XIX в. ипотечные книги по всей Европе превращаются в поземельные книги, а весь оборот недвижимостей перестраивается на новых основаниях.

Цель введения поземельных книг состояла в том, чтобы в каждый данный момент дать точное изображение юридического положения всякой недвижимости. Достижение этой цели строится на основе двух принципов, которые в юридической литературе получили наименования «принцип публичности»   и   «принцип   достоверности».

Принцип публичности  состоит в том, что всякий акт, претендующий на вещно-правовое значение (передача права собственности, установление залога и т. п.), должен быть занесен  в поземельную книгу, и только с этого момента он получает юридическую  силу для всех третьих лиц. Существо принципа достоверности заключается  в том, что всякая запись в поземельной книге имеет полную юридическую силу для третьих лиц и в том случае, когда она не соответствует действительности; заинтересованные лица вправе добиваться исправления записи в поземельной книге, но до этого момента она считается истинной.

Введение  поземельных книг способствовало значительному  развитию оборота недвижимостей, требовавшему адекватного правового регулирования. Данное обстоятельство привело к повсеместному дифференцированному походу в регламентации правоотношений, которые связаны с переходом прав на движимое и недвижимое имущество, призванному обеспечить учет особенностей последнего.

Зарубежные  правовые системы предъявляют специальные  требования к форме установления права собственности на недвижимое имущество, а также к совершению сделок с таким имуществом. Юридические  акты в отношении недвижимости совершаются  на основе публичности и гласности. Всякая сделка по отчуждению недвижимого  имущества должна быть заключена  в письменной форме и зарегистрирована в специальном публичном реестре - поземельной книге или в ином реестре земельных участков и  зданий.

Конкретные  правила регистрации сделок с  недвижимостью и прав на недвижимое имущество, конечно же, различны для  разных правопорядков. Так, по французскому законодательству все сделки об установлении или перенесении вещных прав на недвижимое имущество подлежат обязательной регистрации в официальном реестре у «хранителя ипотек». Однако сама запись в поземельной книге не является условием возникновения права собственности. С момента их совершения сделки с недвижимостью признаются действительными в отношениях между сторонами по такой сделке, но до момента регистрации прав, возникших из сделки, в реестре указанные права не могут противопоставляться правам на это имущество третьих лиц ввиду отсутствия публичности сделки. Иной подход отмечается в германском законодательстве. Согласно Германского гражданского уложения, никакое вещное право на недвижимое имущество не может возникнуть или прекратиться без занесения его в поземельную книгу. Должностное лицо в соответствующем суде проверяет правомочия лиц, обращающихся с ходатайством о поземельной записи. Сделанная в книге запись считается истинной до момента внесения в нее исправлений. При коллизии прав преимущество признается за правом, ранее занесенным в поземельную книгу².

Действует система  регистрации прав на недвижимое имущество  и в англо-американском праве, не знающем деления гражданских  прав на вещные и обязательственные. В Англии договор о продаже  или ином акте отчуждения земли или  другого реального имущества  еще не порождает перехода права собственности. Для этого необходим специальный акт, при осуществлении которого компетентное лицо проверяет законность сделки, а до акта передачи имущества возникают отношения доверительной собственности. В США, по законам штатов, акты о передаче прав на реальное имущество составляются в письменной форме. Эти отношения оформляются документом «за печатью», подтверждаемым нотариусом или другим должностным лицом. По законам многих штатов документы «за печатью» должны быть зарегистрированы.

В зарубежных правопорядках договор продажи  недвижимости не выделяется в отдельный вид договора купли-продажи, как это сделано в российском Гражданском кодексе. Однако в принципе и там обеспечивается дифференцированное регулирование продажи движимого и недвижимого имущества. Например, Единообразный торговый кодекс США (ЕТК) предусматривает, что термином «товары» охватываются все вещи, которые являются движимыми к моменту их индивидуализации для данного договора продажи, за исключением денег, в которых должна быть уплачена покупная цена, ценных бумаг и прав требования. Термин «товары» также включает еще не родившийся приплод скота, урожай на корню и другие индивидуализированные вещи, связанные с недвижимостью, в соответствии со статьей о товарах, подлежащих отделению от недвижимости (ст. 2-105). Договор продажи полезных ископаемых (включая нефть и газ) или сооружений либо материалов, подлежащих отделению от недвижимости, рассматривается как договор продажи товаров, если они должны быть отделены продавцом; однако до момента отделения продажа, которую намереваются совершить стороны и которая не является передачей каких-либо прав, связанных с земельным участком, рассматривается лишь как договор о продаже. При этом данные предписания не умаляют прав третьих лиц, предусмотренных нормами о регистрации недвижимости (ст.2-107)³.

В разд. 1 кн. 7 Гражданского кодекса Нидерландов  в составе общих положений  о купле-продаже выделяются специальные  правила, посвященные потребительской  купле-продаже (аналог российской розничной  купли-продажи), а также продаже  зарегистрированного имущества (недвижимости)⁴.

 

Глава 2. Общие положения договора купли-продажи  недвижимости

 

2.1. Понятие и порядок заключения договора купли-продажи

недвижимости