Договор купли–продажи недвижимости

С юридической  точки зрения существующие (в обыденном  смысле) различия между понятиями  «здание» и «сооружение» не имеют  никакого правового значения. Гораздо  важнее отличать здания и сооружения от иных построек, не относящихся к  объектам недвижимости, а также от иных видов недвижимого имущества.

В этом смысле под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

При таком  подходе подчеркиваются все необходимые  для соответствующей юридической  квалификации характерные черты  таких объектов недвижимости, как  здания и сооружения.

Во-первых, когда  говорится о зданиях и сооружениях, речь идет об объектах, созданных людьми (искусственно возведенных).

Во-вторых, о  зданиях и сооружениях как  объектах недвижимости можно говорить лишь в том случае, если они «привязаны»  к определенному земельному участку.

В-третьих, связь  здания (сооружения) с земельным  участком должна быть столь прочной (фундаментальной), что перемещение  указанного объекта недвижимости без  несоразмерного ущерба его назначению оказалось бы невозможным. Данный признак  позволяет отграничить здания и  сооружения от иных построек и конструкций (ларьков, палаток, киосков и т.п.), которые вообще не относятся к  объектам недвижимости.

В-четвертых, зданием (сооружением) признается лишь такой объект недвижимости, который  является самостоятельным (отдельно стоящим).

В-пятых, к  зданиям (сооружениям) относятся лишь такие объекты недвижимости (строения, постройки), возведение которых закончено  и они уже используются или могут быть использованы по прямому назначению.

Самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение нежилого помещения, является договор купли-продажи  нежилого помещения. По такому договору продавец обязуется передать в собственность  покупателя нежилое помещение, а  покупатель обязуется принять и  уплатить за него определенную денежную сумму.

Предмет договора купли продажи нежилого помещения при заключении договора должен быть определен однозначно. То есть, в договоре строго указываются все значимые параметры нежилого помещения: адрес, площадь помещения, номера на поэтажном плане.

Цена договора купли продажи нежилого помещения обязательно указывается в рублях. Следует учесть, что цена - существенное условие договоров данного вида. Цена может указываться как на все нежилое помещение, так и на единицу площади. В последнем случае цена договора рассчитывается, исходя из площади передаваемого нежилого помещения. Цена нежилого помещения по договору купли продажи не связана с балансовой или инвентаризационной оценкой, которая необходима в целях налогообложения

Таким образом, основными обязанностями покупателя являются: оплата и принятие нежилого помещения. Основной обязанностью продавца является передача нежилого помещения покупателю. Основным правом продавца является требование оплаты нежилого помещения покупателем.

Следовательно, можно выявить специфику купли-продажи нежилых помещений.

Во-первых, договор купли продажи нежилого помещения позволяет гражданам (физическими лицами) и юридическими лицами использовать нежилые помещения в качестве административных, торговых, складских, производственных помещений.

Во-вторых, существенными условиями договора купли-продажи нежилого помещения являются предмет и цена. Предмет договора купли продажи нежилого помещения при заключении договора должен быть определен однозначно. Цена договора купли продажи нежилого помещения обязательно указывается в рублях. Цена может указываться как на все нежилое помещение, так и на единицу площади (цена рассчитывается, исходя из площади передаваемого нежилого помещения).

В-третьих, в качестве сторон договора купли продажи нежилого помещения могут выступать как физические лица (граждане), так и юридические лица.

В-четвертых, договор купли продажи нежилого помещения заключается в простой письменной форме. Необходимо отметить, что договор купли-продажи нежилого помещения подлежит обязательной государственной регистрации.

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Таким образом, можно сделать следующие  выводы:

1. По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять объект недвижимости и уплатить за него определенную денежную сумму.
2. Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена.
3. Сторонами в договоре купли-продажи недвижимости – продавцом и покупателем – могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица, государство.
4. Такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Кроме того, Гражданским кодексом РФ предусмотрена обязательная регистрация перехода прав по договору купли-продажи нежилых помещений. Государственной регистрации подлежит не сам договор продажи нежилых помещений, а переход права собственности на здание (сооружение) по такому договору от продавца к покупателю.
5. Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению.
6. Для осуществления государственной регистрации стороны должны представить в соответствующий государственный орган достаточный пакет документов, подтверждающих их полномочия и права на предмет сделки.
7. Срок государственной регистрации по общему правилу составляет один месяц, однако на практике применяется ускоренная процедура регистрации перехода прав на нежилые помещения, что позволяет значительно сократить сроки государственной регистрации перехода прав на недвижимость.
8. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.
9. Переход в результате исполнения договора купли-продажи недвижимости, строения находящихся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка.
10. Купля-продажа объектов недвижимости государственной или муниципальной собственности лежит за пределами гражданско-правовых отношений и регулируется законодательством РФ о приватизации. Круг субъектов, имеющих право на приобретении в собственность сданных в аренду зданий, сооружений, помещений, а также земельных участков под приватизированными предприятиями, находящихся в аренде или фактическом владении, строго ограничен.
 

Список литературы

 

1. Конституция Российской Федерации: с гимном России: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года: с учетом Законов об изменении срока полномочий Президента РФ и Государственной Думы и о контрольных полномочиях Государственной Думы в отношении Правительства РФ. – М.: Проспект, 2010.
2. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2010) «О государственном кадастре недвижимости» // СЗ РФ. – 2007. – № 31.
3. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 (от 22.11.2006 N 710) «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. – 1998.
4. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. – М.: Волтерс Клувер, 2007. – 502
5. Гражданское и торговое право капиталистических государств / Отв. Ред. Е.А. Васильев. 2-е изд., перераб. и доп. М., 1992. С. 202-203.
6. Гражданский кодекс Нидерландов. Кн. 2, 3, 5, 6 и 7 / От вред. Ф.Й.М. Фельдбрюгге. Лейден, 1996. С. 339.
7. Единообразный торговый кодекс США / Пер. с англ. М., 1996 (Сер. Современное зарубежное и международное частное право).
8. Иванова В.Д. Сделки с недвижимостью: исторический аспект // Закон. – 2009. – №4.
9. Канучукоева А.В. Недвижимость как объект права собственности. – М.: Статус, 2008. – 304 с.
10. Садиков О.Н. Гражданское право. Обязательственное право. – М.: Юристъ, 2009. – 677 с.
11. Седугин П.И. Жилищное право. – М.., Проспект., 2008. – 410с.
12. Суханов Е.А. Гражданское право. Обязательственное право. Т.3. – М.: Волтерс Клувер, 2008. – 788 с.
13. Толстой Ю.К. Жилищное право. – М.: Проспект, 2008. – 497 с.
14. Тихонов С.Г. Охрана прав граждан при свершении сделок с жильем // Ваше право. – 2009. – №2.

 

¹ Иванова В.Д. Сделки с недвижимостью: исторический аспект // Закон. – 2009. – №4. – С. 7 – 22.

² Гражданское и торговое право капиталистических государств / Отв. Ред. Е.А. Васильев. 2-е изд., перераб. и доп. М., 1992. С. 202-203.

³ Единообразный торговый кодекс США / Пер. с англ. М., 1996 (Сер. Современное зарубежное и международное частное право). С.59-60.

⁴ Гражданский кодекс Нидерландов. Кн. 2, 3, 5, 6 и 7 / От вред. Ф.Й.М. Фельдбрюгге. Лейден, 1996. С. 339.

⁵ http://www.consultant.ru

⁶ Садиков О.Н. Гражданское право. Обязательственное право. – М.: Юристъ, 2009. – 677 с.

⁷ Тихонов С.Г. Охрана прав граждан при свершении сделок с жильем // Ваше право. – 2009. – №2. – С. 16.

⁸ Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. – М.: Волтерс Клувер, 2007. – 502 с.

⁹ http://base.garant.ru

¹⁰ Толстой Ю.К. Жилищное право. – М.: Проспект, 2008. – 497 с.

¹¹ http://base.garant.ru

¹² Седугин П.И. Жилищное право. – М.., Проспект., 2008. – 410с.