Договор купли-продажи жилых помещений

Не могут быть самостоятельным предметом договора часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), а также подсобные помещения. Жилое помещение должно быть надлежаще изолированным от других смежных помещений стенами без проемов, иметь самостоятельное сообщение с местами общего пользования жилого помещения, или лестничной клеткой, или улицей (двор), или придомовым земельным участком20.

5) договор купли-продажи доли.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ «при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов». Устанавливая это ограничение права собственника на свободное распоряжение своим имуществом, законодатель исходил из того, что реализация гражданами этого права не должна нарушать права других лиц, а именно, других сособственников, ведь они могут быть заинтересованы в приращении своих долей и им может быть не все равно кому продать свою долю. Кроме того, таким образом происходит согласование интересов всех сособственников долевой собственности.

Для соблюдения этого права продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. На практике уведомление может быть сделано любым способом, позволяющим сделать вывод о том, что оно получено адресатом в определенное время. Чаше всего применяется уведомление через нотариуса, который передает заявления сособственникам заказными письмами с уведомлениями.

В соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ, если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ «При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя»6. Многие граждане, право преимущественной покупки которых нарушено, обращаются в суд самостоятельно без юридической помощи и подают в суд иск о признании сделки недействительной. Между тем, для этого нет оснований. Сделка недействительной не является, просто покупателем в ней как бы выступает ненадлежащее лицо. Гражданские дела рассматриваются и разрешаются судом до истечения 2-х месяцев со дня поступления заявления в суд, а мировым судьей до истечения месяца со дня принятия заявления к производству8.

Сособственник, право преимущественной покупки которого нарушено, должен подавать иск о переводе прав покупателя на него. Иск подается на основании ст. 250 ГК РФ. Следует отметить, что иск необходимо подать не позднее трех месяцев с того момента как сособственнику стало известно, либо должно было стать известно о продаже доли третьему лицу. При удовлетворении иска покупатель должен получить с истца денежную сумму, уплаченную им прежнему собственнику (с учетом пошлин и сборов), а за истцом по решению суда признается право собственности на долю в праве (или на комнату). При этом предыдущее свидетельство о регистрации права аннулируется. То есть первоначальный продавец доли фактически не несет какой-либо ответственности за несоблюдение преимущественного права покупки, хотя и привлекается в качестве ответчика, как лицо, нарушившее это право.

Согласно ст. ст. 246 и 250 ГК РФ участник общей долевой собственности на жилое помещение, в том числе на квартиру, вправе продать свою долю постороннему лицу, если остальные сособственники откажутся от своего права преимущественной покупки либо не осуществят его в течение предусмотренного ст. 250 ГК РФ срока6.

 

 

Заключение

 

В данной дипломной работе нами был рассмотрен договор купли продажи жилых помещений.

Итак, по договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (квартиру, жилой дом, часть жилого дома или квартиры), а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК).

По юридической природе договор продажи недвижимости является консенсуальиым, возмездным и двусторонним.

Предметом данного договора может быть лишь купля-продажа такого вида недвижимого имущества, как жилые помещения, обладающего признаком оборотоспособности (ст. 129 ГК РФ).

Договор купли-продажи жилых помещений заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данной формы влечет недействительность договора продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ). Договор купли-продажи данного вида недвижимости считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия.

Переход права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.

Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о такой регистрации. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от указанной регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные ее задержкой (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Существенным условием договора продажи данного вида недвижимости является условие о предмете продажи. Согласно ст. 554 ГК в договоре купли-продажи жилых помещений должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение жилого помещения на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор - незаключенным. К договору должны быть приложены документы, содержащие необходимые сведения о жилом помещении.

Договор купли-продажи жилого помещения должен предусматривать цену данного имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о цене данного вида недвижимости, договор о ее продаже признается незаключенным.

По договору купли-продажи жилых помещений покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК РФ).

Исполнение договора купли-продажи жилых помещений должно осуществляться путем передачи недвижимости продавцом и принятия, ее покупателем по передаточному акту, подписываемому сторонами, или иному документу о передаче.

Для продажи жилых помещений есть еще одно специальное правило. Так, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ). При невключении в договор указанного условия покупатель в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК РФ вправе потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора продажи жилого помещения. В отличие от договоров продажи иной недвижимости договор о продаже жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

 

 

Список использованной литературы

 

Нормативно-правовые акты

1) Конституция Российской Федерации. - «Российская газета», 1993 г.

2) Федеральный закон «О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним»  № 122-ФЗ. - «Российская газета», 1997 г

3) Федеральный закон «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации»  № 135-ФЗ. - «Российская газета», 1998 г.

4) Федеральный закон «О введение  в действие жилищного кодекса  Российской Федерации» № 189-ФЗ - «Российская  газета», 2004 г.

5) Федеральный закон «Об акционерных  обществах» № 208-ФЗ - «Российская газета», 1995 г.

6) Гражданский Кодекс Российской  Федерации № 51-ФЗ. Часть 1. - «Собрание законодательства Российской Федерации», 1994 г.

7) Гражданский Кодекс Российской  Федерации № 14-ФЗ. Часть 2. - «Собрание законодательства Российской Федерации», 1996 г.

8) Гражданский процессуальный Кодекс  Российской Федерации № 138-ФЗ. - «Собрание  законодательства Российской Федерации», 2002 г.

9) Жилищный кодекс Российской  Федерации № 188-ФЗ. - «Собрание законодательства Российской Федерации», 2004 г.

10) Земельный Кодекс Российской  Федерации» № 136-ФЗ. - «Собрание законодательства Российской Федерации», 2001 г.

11) Семейный Кодекс Российской  Федерации» № 223-ФЗ. - «Собрание законодательства Российской Федерации», 1995 г.

12) Налоговый кодекс Российской  Федерации № 117-ФЗ. Часть 2. - «Собрание законодательства Российской Федерации», 2000 г.

13) Постановление Пленума Верховного  суда СССР №14 «О судебной практики  по разрешению споров, связанных правом собственности на жилой дом». - «Российская газета», 1990 г.

14) Постановление Пленума Верховного  суда Российской Федерации №10 и Пленума Высшего Арбитражного  Суда Российской Федерации № 22 «О некоторых вопросах, возникающих  в судебной практике при разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» - «Российская газета», 2010 г.

15) Информационное письмо Президиума  Высшего Арбитражного суда Российской  Федерации №21 «Обзор практики  разрешения споров, возникающих  по договорам купли-продажи недвижимости». - «Российская газета», 1997 г.

Юридическая литература

16) Абова Т.Е., Кабалкин А.Ю. Комментарий  к Гражданскому кодексу Российской  Федерации в 2 т. - М.: Изд-во «Юрайт», 2010 г.

17) Степанова С.А. Комментарий к  Гражданскому кодексу Российской Федерации в 4 ч. – М.: Изд-во «Проспект», 2009 г.

18) Тихомиров М.Ю. Комментарий к  новому Жилищному кодексу Российской  Федерации. – М.: Изд-во «Статут», 2007 г.

19) Алексеев С.С. Гражданское право. – М.: Изд-во «Проспект», 2009 г.

20) Беленков Р. Гражданское право в 2 ч. М.: Изд-во «А-Приор», 2007 г.

21) Белов В.А. Гражданское право  в 2 ч. М.: Изд-во «Центр ЮрИнфоР», 2007

22) Воробьев Н.И. Гражданское право  Российской Федерации в 2 ч. –  Тамбов: Изд-во «ТГТУ», 2007 г.

23) Гатин А.М. Гражданское право. – М.: Изд-во «Дашков и К», 2009 г.

24) Грудцына Л.Ю, Спектор А.А. Гражданское  право России. – М.: Изд-во «Юстицинформ»,2008 г.

25) Зенин И.А. Гражданское право  Российской Федерации. М.: Изд-во  «МЭСИ», 2007 г.

26) Ивакин В.Н. Гражданское право в 2ч. М.: Изд-во «Юрайт», 2009 г.

27) Рузакова О.А. Гражданское право. – М.: Изд-во: «МФПФ», 2008 г.

28) Мозолин В.П, Масляев А.И. Гражданское  право в 2 т. – М.: Изд-во «Юристъ», 2009 г.

29) Садиков О.Н. Гражданское право  РФ в 2 т. М.: Изд-во «Инфра-М»,2007 г.

30) Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское  право в 3 т. – М.: Изд-во «Проспект», 2008 г.

31) Суханов Е.А. Гражданское право  в 4 т. – М.: Изд-во «Волтерс Клувер», 2008 г.

32) Смоленский М.Б. Гражданское право. – Ростов-на-Дону: Изд-во «Феникс», 2009 г.

33) Чаусская О.А. Гражданское право. – М.: «Дашков и К», 2007 г.

34) Шевчук Д.А. Гражданское право. – М.: Изд-во «Эксмо», 2009 г.

35) Антосевич Г.С. Краткий курс  по жилищному праву. М.: Изд-во  «Окей-книга», 2009 г.

36) Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования – М.: Изд-во «Волтерс Клувер», 2007 г.

37) Афонина А.В. Жилищное право. –  М.: Изд-во «Дашков и К», 2008 г.

38) Грудцына Л.Ю. Жилищное право  России. – М.: Изд-во «EKSMO EDUCATION», 2010 г.

39) Крашенинников П.В. Жилищное право. – М.: Изд-во «Статут», 2008 г.

40) Кудашкин. Жилищное право. – М.: Изд-во «Норма», 2009 г.

41) Пименова Е.Н. Жилищное право. – М.: Изд-во «Эксмо», 2007 г.

42) Седугин П.И. Жилищное право. –  М.: Изд-во «Норма», 2010 г.

43) Филиппова Е.С. Жилищное право. – М.: Изд-во «МЭСИ», 2007 г.

44) Шешко Г.Ф. Жилищное право. –  М.: Изд-во «АСТ-Москва», 2007 г.

45) Воробьева Л.В. Земельное право  Российской Федерации. – Тамбов: «ТГТУ», 2007 г.

46) Ерофеев Б.В. Гражданское право  России. – М.: Изд-во «Юрайт», 2010 г.

47) Чубуков Г.В. Земельное право  России. – М.: Изд-во «МИИТ», 2008 г.

 

 

Приложение 1

 

Договор купли-продажи квартиры №1

г. Выкса 14 февраля 2011 г.

 

Денисов Александр Николаевич, 16 марта 1956 года рождения, именуемый в дальнейшем «Продавец», действующий как физическое лицо, с одной стороны, и Петрова Татьяна Владимировна, 16 июля 1964 года рождения, именуемый в дальнейшем «Покупатель», действующий как физическое лицо, с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», а индивидуально - «Сторона», заключили настоящий договор купли-продажи недвижимости (далее по тексту – «Договор») о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. В соответствии с «Договором»  «Продавец» обязуется передать  в собственность «Покупателю», а  «Покупатель» принять и оплатить жилое помещение (далее по тексту – «Недвижимость»), расположенное по адресу: Нижегородская область, Выксунский район, сельский поселок Дружба, микрорайон Дружба, дом 46 (сорок шесть), квартира 46 (сорок шесть) и обладающее следующими индивидуальными характеристиками: квартира, состоящая из одной жилой комнаты, общей площадью 32.20 (тридцать два целых двадцать сотых) кв. м., из них жилой – 16,80 (шестнадцать целых восемьдесят сотых) кв.м., расположенной на первом этаже пятиэтажного железобетонного панельного дома.