Договор купли-продажи недвижимости

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Актуальность и практическое значение выбранной темы обусловлены огромным значением недвижимого имущества и его оборота в гражданских правоотношениях, порядка возникновения и прекращения прав собственности на него, большим вниманием законодателя к вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Изучение, имеющегося в наличии, материала представляется мне наиболее интересным, так как знание данного вопроса окажется весьма полезным в практическом применении.

Объектом исследования курсовой работы являются общественные отношения в сфере продажи недвижимости.

Предмет исследования – нормативно-правовые акты регулирующие продажу недвижимости.

Цель исследования – выявление  правовых проблем в сфере продажи  недвижимости.

Задачи исследования – дать понятие  договора продажи недвижимости, определить стороны, условия в договоре продажи недвижимости, рассмотреть особенности продажи жилых помещений, земельных участков.

Метод исследования – теоретический.

В процессе написания курсовой работы мною были проанализированы ГК РФ, учебники по гражданскому праву под редакцией Е.А. Суханова, О.Н. Садикова, комментарии к гражданскому кодексу под редакцией П.В. Крашенинникова, книгу Л. Б. Шейнина «Недвижимость: пробелы и несоответствия в правовом регулировании», статьи А. Б. Галанина «Юридическая чистота сделки с недвижимостью», Никифоровой Е.И. «Обзор судебной практики по спорам, возникающим между продавцами-покупателями жилой недвижимости».

Структура работы. Работа состоит  из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложения.

 

1. Понятие договора продажи недвижимости

1.1. Понятие договора продажи недвижимости

 

В соответствии со ст. 549 ГК договором  купли-продажи недвижимого имущества называется договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130), а покупатель - принять проданное имущество и оплатить обусловленную цену.

  Договор продажи недвижимости является видом договора купли-продажи. В силу п. 5 ст. 454 ГК к порядку его заключения, а также к правам и обязанностям сторон прежде всего применяются правила § 7 гл. 30 ГК, а в части, не нашедшей урегулирования в нем, - правила § 1 гл. 30 ГК "Общие положения о купле-продаже". Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его объект - недвижимое имущество.

  Согласно ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пунктом 2 ст. 130 ГК к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. До момента такой регистрации, в том числе в процессе заказа и изготовления, к отношениям сторон применяется договор поставки.

Договор продажи недвижимости является:

- консенсуальным - считается заключенным (права и обязанности возникают) с момента достижения соглашения;

- возмездным - продавец получает за исполнение своих обязанностей встречное предоставление (плату);

- двусторонне обязывающим (взаимным) - каждая из сторон имеет права и несет обязанности.

Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы влечет его недействительность (ст. 550 ГК). Договор продажи недвижимости (за исключением договоров купли-продажи жилых помещений, предприятия) считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия. Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Право собственности покупателя возникает в результате заключенного договора продажи недвижимости и акта государственной регистрации перехода права собственности или договора о продаже жилья (п. 1 ст. 551 ГК).

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК).

Когда одна из сторон уклоняется от государственной  регистрации перехода права собственности, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности; сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК).

При отсутствии в договоре условия  о распределении расходов по государственной регистрации перехода права собственности эти расходы должны быть возложены на продавца.

«Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом  или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается  исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче» [п.1 ст.556].

Сделаем выводы: квалифицирующим признаком договора продажи недвижимости является его предмет – недвижимое имущество, то есть вещи, прочно связанные с землёй, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Именно особый предмет договора обуславливает необходимость его специального регулирования.

Договор является консенсуальным, возмездным и взаимным. Договор продажи недвижимости должен быть совершен в письменной форме путём составления документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Договоры продажи жилого помещения, предприятия подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации. Договоры продажи иного недвижимого имущества заключаются в письменной форме и в государственной регистрации не нуждаются. Переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации во всех случаях.

 

1.2. Источники правового регулирования договора продажи  
недвижимости

 

Наряду с ГК порядок заключения, исполнения и прекращения договора продажи недвижимости регламентируется целым рядом других правовых актов.

В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК имущественные  отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению с ними сделок регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, специальными федеральными законами. Это означает, что при купле-продаже земельного участка необходимо руководствоваться правилами § 7 гл. 30 ГК, но с учетом специальных норм, предусмотренных Земельным кодексом, Лесным кодексом или Водным кодексом. Так, в соответствии с п. 1 ст. 260 ГК лицо, имеющее в собственности земельный участок, распоряжается им по своему усмотрению, если только соответствующие земли не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Особенности купли-продажи недвижимости с участием унитарных предприятий и учреждений предусмотрены ГК и законом 14.11.2002 N 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях». По общему правилу, право хозяйственного ведения и право оперативного управления, которыми располагают эти субъекты, возникают и прекращаются в порядке, установленном для приобретения и прекращения права собственности (ст. 299 ГК). Это означает, что, например, покупка унитарным предприятием или учреждением недвижимости практически ничем не отличается от покупки недвижимости частным юридическим лицом.

При продаже на публичных торгах недвижимости, принадлежащей организации-должнику, помимо норм § 7 гл. 30 ГК применяется закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» и ст. 447-449 ГК.

Особенности продажи жилых помещений, помимо ст. 558 ГК, предусмотрены иными нормами ГК, Жилищным кодексом, Семейным кодексом и другими законами.

Закон «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 N 221-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности (кадастровые отношения). Цели государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней могут быть достигнуты только при условии, что каждый объект недвижимости будет достаточно просто отличить от других объектов. Индивидуализация объекта недвижимости (выделение его из массы ему подобных объектов) производится путем присвоения ему кадастрового номера. Кадастровый номер присваивается объекту недвижимости при осуществлении кадастрового учета в соответствии с установленной процедурой. Таким образом, по общему правилу присвоение кадастрового номера предшествует государственной регистрации недвижимости.

Основным нормативным актом, регулирующим порядок государственной регистрации прав на недвижимость, является Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Среди актов органов исполнительной власти следует отметить: Постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Продажа недвижимости в процессе приватизации регулируется в первую очередь законодательством о приватизации, а при отсутствии в нем соответствующих норм - § 7 гл. 30 ГК.

  Наряду с вышеназванными законами и подзаконными актами, в качестве источников правового регулирования необходимо выделить и материалы судебно-арбитражной практики в Российской Федерации. В Российской Федерации нижестоящие суды зачастую пользуются обзорами судебной практики для разбирательств дел. Так, например, следует выделить информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.11.1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.02.2001 N 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства», информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Таким образом, действующее законодательство, регулирующее отношения по поводу продажи недвижимости характеризуется многообразием нормативных актов.

 

2.Содержание договора продажи недвижимости

2.1. Стороны договора продажи недвижимости

 

Сторонами договора купли-продажи  недвижимости могут быть физические и юридические лица, Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования, иностранные государства и международные организации. В случаях, указанных в законе, покупателями отдельных видов недвижимых вещей, например спутников, используемых в системе телевидения, могут быть физические и юридические лица, имеющие специальные на то разрешения от уполномоченных государственных органов.

 «При этом следует иметь в виду, что специальными предписаниями закона или уставом на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества. Например, в большинстве случаев продажа акционерным обществом дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения которой продавец должен соблюсти требования акционерного законодательства о таких сделках.»[25]

По общему правилу в качестве продавца должен выступать собственник недвижимого имущества. Продавцом также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора. В качестве продавцов при продаже недвижимого имущества, являющегося объектом федеральной государственной собственности, могут выступать органы исполнительной власти, наделенные Правительством РФ полномочиями по осуществлению функций по приватизации федерального имущества. По специальному поручению Правительства РФ от его имени функции по продаже приватизируемого федерального имущества могут осуществлять специализированные государственные учреждения. При продаже имущества субъектов РФ продавцами выступают лица, уполномоченные органами государственной власти субъектов РФ, а при продаже муниципального имущества – продавцы, назначенные органами местного самоуправления.

Унитарные предприятия, владеющие  недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, могут осуществлять функции продавца такого имущества при условии соблюдения ими требований действующего законодательства и границ своей специальной правоспособности

Учреждения, имеющие право на осуществление  коммерческой деятельности, могут быть продавцами недвижимого имущества, приобретенного за счет доходов от коммерческой деятельности (п. 2 ст. 298 ГК).

Каких-либо общих ограничений по поводу возможных покупателей недвижимости гражданское законодательство не содержит. Закон может устанавливать специальные правила, адресованные к покупателям недвижимости (например, ст. 5 закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»).

В законодательстве имеются также  особые правила, касающиеся одновременно и продавцов, и покупателей недвижимости. Например, согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально заверенное согласие не было получено, может требовать признания сделки недействительной в течение года с момента, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки.

Основной обязанностью продавца по договору продажи недвижимости является передача ее в руки покупателя, а покупателя - обязанность принять недвижимость и оплатить ее в установленный срок.

Кроме того, в рамках исполнения договора стороны обязаны предпринять меры по осуществлению государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, а также, если иное не вытекает из закона, по осуществлению государственной регистрации перехода права собственности, иного вещного права, обязательственных прав на земельный участок под недвижимостью.