Договор купли-продажи недвижимости

В тех случаях, когда договором  купли-продажи предусмотрена оплата недвижимости в кредит либо в кредит с условием о рассрочке платежа, вступают в силу требования ст. 488 и 489 ГК. В частности, для обоих случаев предусмотрена возможность ипотеки (залога недвижимости). Она возникает в силу закона (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК) и служит способом обеспечения обязанности покупателя оплатить товар.

Сделаем выводы. Сторонами договора купли-продажи недвижимости могут быть физические и юридические лица, Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования, иностранные государства и международные организации.

Обязанности продавца:

• зарегистрировать переход права собственности на недвижимость в государственном регистрационном органе на покупателя
• передать недвижимость покупателю:
• вместе с передаточным актом на недвижимость;
• свободной от прав третьих лиц;
• в срок, установленный договором.

Обязанности покупателя:

• принять переданную ему недвижимость по передаточному акту и подписать его
• зарегистрировать переход права собственности в соответствии со ст. 551 ГК
• оплатить недвижимость по цене, предусмотренной договором, до или после государственной регистрации, если иное не установлено законом, иными правовыми актами.

2.2. Условия договора продажи недвижимости

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта. При этом к описанию предмета Гражданский кодекс предъявляет дополнительные требования по сравнению с предметом иных договоров купли-продажи.

Согласно ст. 554 ГК: «В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.»

«Перечень и характер документов, содержащих данные, позволяющие определенно установить продаваемое недвижимое имущество, определяются законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и законодательством о техническом учете недвижимости. Кроме того, на момент заключения договора продаваемая недвижимость должна существовать физически, а права на нее должны быть зарегистрированы в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [24]. В противном случае договор следует признать незаключенным вследствие отсутствия его предмета (п. 1 ст. 432 ГК). Если же на момент заключения договора недвижимая вещь уже не существует (сгорела, разрушена и т.п.), хотя права на нее как на недвижимое имущество не исключены из государственного реестра, договор продажи невозможен, так как право собственности на погибшее или уничтоженное имущество прекращается (п. 1 ст. 235 ГК).

Цена договора, как и его предмет, отнесена к существенным условиям договора. «При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным» [ст.555 ГК]. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 ст. 424 ГК, не применяются.

Гражданский кодекс устанавливает  ряд дополнительных требований к  порядку определения цены на недвижимость. Во-первых, при продаже здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, многое зависит от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю. Если земельный участок продается вместе со зданием, сооружением или другой недвижимостью, то цена на недвижимость включает цену соответствующей части земельного участка. Если же земельный участок передается на праве аренды и т.п., то в цену здания, сооружения и другой недвижимости включается лишь цена этого права. Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором продажи недвижимости.

Во-вторых, если в договоре цена на недвижимое имущество определена не за объект в целом, а за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества.

Как и сам договор о продаже  недвижимости, любое соглашение о  цене или ее изменении должно быть заключено в письменной форме под страхом недействительности договора в целом.

Сделаем выводы: существенными условиями  договора продажи недвижимости являются условия о предмете договора и о цене. В соответствии со ст. 554 ГК условие о предмете договора считается согласованным только в том случае, если в договоре указаны данные, позволяющие определённо недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В договоре продажи недвижимости в  обязательном порядке должна быть установлена  цена недвижимого имущества. Считается, что установленная в договоре цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену соответствующей части земельного участка или права на неё, которые передаются с этим недвижимым имуществом, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости.

3. Особенности продажи отдельных объектов недвижимости

3.1. Особенности продажи жилых помещений

«Продажа жилых помещений, с  одной стороны, - самая распространенная сделка, направленная на продажу недвижимости; с другой стороны, самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилых помещений, является также продажа жилых помещений» [23].

«Жилым помещением признается изолированное  помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства» [п.2 ст.15 ЖК]. «К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого  дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.» [п.1 ст.16 ЖК]

Особенности продажи жилых помещений  заключаются в следующем:

Во-первых, «договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации» [п. 2 ст. 558 ГК].

Во-вторых, «существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением» [п. 1 ст. 558 ГК]. В качестве таких лиц могут выступать: арендаторы (п. 2 ст. 671 ГК); наниматели и постоянно проживающие с ними граждане (ст. 675, 677 ГК); получатели ренты, проживающие в отчужденном по рентному договору жилом помещении (п. 1 ст. 586 ГК); отказополучатели, проживающие в жилом помещении в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК); бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения (ст. 19 ФЗ от 29.12.2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". Приведенный перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, носит примерный характер. Законодательством могут быть определены и иные лица и основания сохранения за ними такого права. Когда лица, сохраняющие право пользования жильем, не указаны в договоре, договор считается незаключенным.

В-третьих, продажа жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК).

В-четвертых, жилые помещения относятся к сложным объектам, т.е. они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей. В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения потребностей граждан в жилье. Наряду с помещением в состав объекта входят другие вещи либо имущественные права. При этом их состав зависит от вида жилого помещения:

- «при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме»[ п. 1 ст. 38 ЖК] (лестницы, лифты, чердаки, подвалы, земельный участок с элементами озеленения и благоустройства и др.). «Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными» [ п. 2 ст. 38 ЖК]).

  - при передаче права собственности на жилой дом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим жилищем и необходима для ее использования. При этом возможны различные варианты: если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый дом, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды на соответствующий земельный участок; если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый жилой дом, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, на которых пользовался землей продавец дома.

По разъяснению Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11

«О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»: «Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать  оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение».

В статье « Юридическая чистота сделок с недвижимостью», автор А.Б. Галанин, приводится ряд оснований для признания сделки продажи жилого помещения недействительным: «несоответствие ее закону или иным правовым актам, мошенничество; подлог документов; нарушение прав несовершеннолетних, наследников, иных лиц; совершение сделки недееспособным лицом или лицом, ограниченным в дееспособности; совершение сделки лицом, неспособным понимать значение своих действий; совершение сделки под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы». Покупателю следует внимательно изучить все документы на жилое помещение. Желательно обратиться к специалистам по продаже недвижимости.

Таким образом, особенности продажи  жилых помещений заключается  в следующем:

• они могут быть использованы только по целевому назначению – для проживания граждан;
• в случае продажи жилого помещения, обременённого правами третьих лиц, в договоре обязательно должен быть указан перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, а также основания этого права
• необходимость государственной регистрации договора и регистрации перехода права собственности покупателю.

3.2. Особенности продажи земельных участков

«Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами» [ст. 11.1 ЗК]. «Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования» [п.1 ст.37 ЗК]. В случае предоставления покупателю заведомо ложной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного участка и предоставление которой установлено федеральными законами, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных убытков. Некоторые возможные условия договора купли-продажи земельного участка признаются законом недействительными: «о праве продавца выкупить участок обратно по собственному желанию; об ограничении дальнейшего распоряжение участком; об ограничении ответственности продавца в случае предъявления прав на участок третьими лицами» [п.2 ст. 37 ЗК]. Покупка участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может иметь место только на торгах (конкурсах, аукционах).

Особенности купли-продажи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения установлены Федеральным законом N 101-ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В законе устанавливается, что покупателями таких земельных участков не могут быть иностранные граждане и юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля указанных субъектов составляет более 50%, также не допускается купля-продажа участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, если в результате образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют максимальным и минимальным требованиям, установленным законом. Субъекты РФ или муниципальное образование имеют преимущественное право покупки таких участков, за исключением случаев продажи с публичных торгов.