Договор купли-продажи недвижимости

Рассмотрим пример из судебной практики. Согласно постановлению ФАС Волго-Вятского округа от 17.02.2011 по делу N А28-4613/2010 (смотрите в приложении) в котором исковые требования о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка и о применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворены, поскольку на момент его заключения на выкупаемом земельном участке находились объекты недвижимости, принадлежащие иным лицам, при этом каждый из собственников объектов недвижимости обладал исключительным правом приобретения части земельного участка, занимаемого принадлежащим ему объектом. Суд в своем решении ссылается на подпункт 5 п.1 ст.1 ЗК, в котором закреплен один из пунктов Земельного законодательства: принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Также суд ссылается на п.1 ст.35 ЗК и п.3 ст.552 ГК, в соответствии с которыми «при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования. Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости».

В статье И.Б. Шейнина «Недвижимость, пробелы и несоответствия в правовом регулировании» утверждается, что «российском законодательстве правовой режим двух предметов, составляющих комплекс недвижимости, выражен не всегда четко, а иногда и противоречиво». Так, согласно И.Б. Шейнина «если стоимость выстроенного здания намного превосходит стоимость занимаемого им участка земли, то, скорее, судьба земельного участка окажется подчиненной судьбе здания». Пункт 2 ст.555 предусматривает случай, когда договор о продаже здания, сооружения умалчивает о цене земельного участка, обслуживающего строение. В этом случае признается, что по общему правилу согласованная цена здания, сооружения включает также цену земельного участка. Такое решение означает, что главной вещью закон признает здание (сооружение), тогда как обслуживающий земельный участок рассматривается только как его принадлежность. Согласно И.Б. Шейнина «нет единого мнения среди ученых-юристов» «относительно того, что считать главной вещью, а что принадлежностью в связке "строение - земля"».

Сделаем выводы по продаже земельных  участков: при продаже земельных участков приоритет имеют нормы земельного законодательства. Объектом купли продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продажа земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может иметь место только на торгах (конкурсах, аукционах).

Существует несогласованность  законов относительно того, что считать  главной вещью, а что принадлежностью  при продаже недвижимости в связке «строение-земля». Правовой режим двух предметов, составляющих комплекс недвижимости, в российском законодательстве выражен не всегда четко, а иногда и противоречиво.

 

 

 

 

.

 

Заключение

 

Квалифицирующим признаком договора продажи недвижимости является его предмет – недвижимое имущество, то есть вещи, прочно связанные с землёй, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Именно особый предмет договора обуславливает необходимость его специального регулирования.

Договор является консенсуальным, возмездным и взаимным. Договор продажи недвижимости должен быть совершен в письменной форме путём составления документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Договоры продажи жилого помещения подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации. Договоры продажи иного недвижимого имущества заключаются в письменной форме и в государственной регистрации не нуждаются. Переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации во всех случаях.

Действующее законодательство, регулирующее отношения по поводу продажи недвижимости характеризуется многообразием нормативных актов.

Сторонами договора купли-продажи  недвижимости могут быть физические и юридические лица, Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования, иностранные государства и международные организации.

Обязанности продавца:

• зарегистрировать переход права собственности на недвижимость в государственном регистрационном органе на покупателя
• передать недвижимость покупателю:
• вместе с передаточным актом на недвижимость;
• свободной от прав третьих лиц;
• в срок, установленный договором.

Обязанности покупателя:

• принять переданную ему недвижимость по передаточному акту и подписать его
• зарегистрировать переход права собственности в соответствии со ст. 551 ГК
• оплатить недвижимость по цене, предусмотренной договором, до или после государственной регистрации, если иное не установлено законом, иными правовыми актами.

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете договора и о цене. В соответствии со ст. 554 ГК условие о предмете договора считается согласованным только в том случае, если в договоре указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В договоре продажи недвижимости в  обязательном порядке должна быть установлена цена недвижимого имущества. Считается, что установленная в договоре цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену соответствующей части земельного участка или права на неё, которые передаются с этим недвижимым имуществом, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости.

Особенности продажи жилых помещений  заключается в следующем:

• они могут быть использованы только по целевому назначению – для проживания граждан;
• в случае продажи жилого помещения, обременённого правами третьих лиц, в договоре обязательно должен быть указан перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, а также основания этого права
• -необходимость государственной регистрации договора и регистрации перехода права собственности покупателю.

Особенности продажи земельных  участков: при продаже земельных  участков приоритет имеют нормы  земельного законодательства. Объектом купли продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продажа земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может иметь место только на торгах (конкурсах, аукционах).

Существует несогласованность законов относительно того, что считать главной вещью, а что принадлежностью при продаже недвижимости в связке «строение-земля». Правовой режим двух предметов, составляющих комплекс недвижимости, в российском законодательстве выражен не всегда четко, а иногда и противоречиво.

 

 

 

Библиографический список

 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Рос. газ. – 1994. – № 234-235.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): федеральный закон от 26.01.1996 № 14-ФЗ // Собр. законодательства РФ.. – 1996. – № 5 – ст. 410.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 29.12.2004 N 188-ФЗ // Собр. законодательства РФ. – 2005. – № 1(часть 1) – ст. 14.
4. Земельный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 25.10.2001 N 136-ФЗ // Собр. законодательства РФ. – 2001. – № 44 – ст. 4147.
5. Семейный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 29.12.1995 N 223-ФЗ // Собр. законодательства РФ. – 1996. – № 1 – ст. 16.
6. О государственном кадастре недвижимости: федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ // Собр. законодательства РФ. – 2007. – № 41 – ст. 4017.
7. О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации: федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ // Собр. законодательства РФ. – 2005. – № 1 (часть 1) – ст. 15.
8. О государственных и муниципальных унитарных предприятиях: федеральный закон от 14.11.2002 N 161-ФЗ // Собр. законодательства РФ. – 2002. – № 48 – ст. 4746.
9. О приватизации государственного и муниципального имущества: федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ // Собр. законодательства РФ. – 2002. – № 4 – ст. 251.
10. Об исполнительном производстве: федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ // Собр. законодательства РФ. – 2007. – № 41 – ст. 4849.
11. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ // Собр. законодательства РФ. – 2002. – № 30 – ст. 3018.
12. Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Постановление Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219 // Собр. законодательства РФ. – 1998. – № 8 – ст. 963.
13. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 // Рос. газ. – 2010. – № 109..
14. О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства: постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 // Хозяйство и право. – 2005. – N 8.
15. Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21 // Вестник ВАС РФ. – 1998 – № 1.
16. Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 N 61 // Вестник ВАС РФ. – 2001 – № 5.
17. Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 // Вестник ВАС РФ. – 2001 – № 4.
18. Бевзенко, Р.С. Рецензия на книгу "Продажа недвижимости: общая характеристика, форма, государственная регистрация: постатейный комментарий статей 549 - 558 Гражданского кодекса Российской Федерации" /: Р.С. Бевзенко // Вестник гражданского права. – 2010. – N 4. – С. 270 - 280.
19. Мешкова, Ю. Регистрация обязательна / Ю. Мешкова // ЭЖ-Юрист. – 2010. – N 38.
20. Галанин, А. Б. Юридическая чистота сделки с недвижимостью /А. Б. Галанин // Жилищное право. – 2011. – N 3.– С. 63 – 71.
21. Никифорова, Е.И. Обзор судебной практики по спорам, возникающим между продавцами-покупателями жилой недвижимости / Е. И. Никифорова // Жилищное право. – 2008. – 11.
22. Шлесина, А. Секреты эффективности принятия правильных решений / А. Шлесина // Жилищное право. – 2011. – N 4. – С. 5 - 18.
23. Продажа недвижимости: общая характеристика, форма, государственная регистрация: Постатейный комментарий статей 549 - 558 Гражданского кодекса Российской Федерации: книга / Б.М. Гонгало, П.В. Крашенинников, И.Б. Миронов и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. – М.: Статут: 2010. – 159 с.
24. Гражданское право: Учебник / В.Ю. Борисов, Е.С. Гетман, О.В. Гутников и др.; под ред. О.Н. Садикова. – М.: КОНТРАКТ: ИНФРА-М, 2007. Т. 2. –608 с.
25. Гражданское право Обязательственное право: Учебник: в 4 т. / В.В. Витрянский, В.С. Ем, И.А. Зенин и др.; под ред. Е.А. Суханова. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Волтерс Клувер, 2008. Т. 4. – 800 с.
26. Недвижимость: пробелы и несоответствия в правовом регулировании: книга / Л. Б. Шейнин – М.: Деловой двор, 2011. – 184 с.

 

 

 

Приложение

 

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ  СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 17 февраля 2011 г. по делу N А28-4613/2010

 

Федеральный арбитражный  суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Апряткиной Г.С., Павлова  В.Ю.

без участия представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы ответчика -

Управления (Комитета) по делам муниципальной собственности  города Кирова,

третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Вятская компания"

на решение Арбитражного суда Кировской области от 10.09.2010,

принятое судьей Будимировой  М.В., и

на постановление Второго  арбитражного апелляционного суда от 10.12.2010,

принятое судьями Тетерваком А.В., Великоредчаниным О.Б., Поляшовой Т.М.,

по делу N А28-4613/2010

по иску общества с  ограниченной ответственностью "МКМ"

к обществу с ограниченной ответственностью "Нулевик" и  Управлению (Комитету) по делам муниципальной собственности города Кирова

о признании сделки недействительной (ничтожной) и применении последствий недействительности сделки,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области и общество с ограниченной ответственностью "Вятская компания",

и встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Нулевик"

к обществу с ограниченной ответственностью "МКМ" и Желякову Сергею Владимировичу

о признании сделки недействительной (ничтожной) и применении последствий недействительности сделки,

и

 

установил:

 

общество с ограниченной ответственностью "МКМ" (далее - ООО "МКМ") обратилось в Арбитражный  суд Кировской области с иском  к обществу с ограниченной ответственностью "Нулевик" (далее - ООО "Нулевик") и Управлению (Комитету) по делам муниципальной собственности города Кирова (далее - Управление) о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 13.03.2008 N 422, предметом которого стал земельный участок с кадастровым номером 43:40:000584:0043, площадью 8642 квадратных метра, расположенный по адресу: Киров, ул. Павлова Корчагина, 225, и о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Исковые требования основаны на статьях 12, 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 28, 35 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации, и мотивированы тем, что в результате заключения договора купли-продажи ООО "Нулевик" стало собственником земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий ООО "МКМ" на праве собственности, в связи с чем последний лишен возможности реализовать свое право на приобретение в собственность часть спорного земельного участка.

К участию в деле в  качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области (далее - Служба регистрации) и общество с ограниченной ответственностью "Вятская компания" (далее - ООО "Вятская компания").

ООО "Нулевик" обратилось со встречным иском к ООО "МКМ" и Желякову Сергею Владимировичу о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 26.11.2008, предметом которого стало здание бытового корпуса с кадастровым номером 43:40:000584:0030:6228/09/Ж2 площадью 330,8 квадратного метра, расположенное по адресу: Киров, ул. Павла Корчагина, 225, и о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в положение, существовавшее до совершения сделки.

Исковые требования основаны на статьях 166, 168 и 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 37 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что в данном договоре купли-продажи не определены условия землепользования.

Арбитражный суд Кировской области решением от 10.09.2010, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 10.12.2010, частично удовлетворил исковые требования ООО "МКМ" и признал недействительным договор купли-продажи от 13.03.2008 N 422. Руководствуясь статьей 166, частью 1 статьи 422, пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпунктом 5 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, суд посчитал, что договор от 13.03.2008 N 422 ничтожен, поскольку на момент его заключения на выкупаемом земельном участке находились объекты недвижимости, принадлежащие иным лицам, при этом каждый из собственников объектов недвижимости обладал исключительным правом приобретения части земельного участка, занимаемого принадлежащим ему объектом. Производство по встречному иску ООО "Нулевик" прекращено на основании пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку Желяков С.В. не имеет статуса индивидуального предпринимателя.