Договор найма жилого помещения

Плата по договору коммерческого найма устанавливается соглашением сторон и может в несколько раз превышать тарифы, установленные государством для договора социального найма. В то же время представляется необходимым использование договора коммерческого найма жилого помещения в государственном (муниципальном) жилищном фонде для обеспечения малоимущих и иных указанных в законе граждан при наличии у них возможности и желания пользоваться жилыми помещениями за доступную плату, незначительно превышающую плату за проживание по договору социального найма.

Однако, утверждение, что «вмешательство государства путем возможного установления максимального размера платы за пользование жилым помещением в договоре коммерческого найма, как это предусматривает законодательство Российской Федерации (статья 682 ГК РФ), должно быть исключено»35, представляется небесспорным.

Существующие ныне цены, устанавливаемые наймодателями, влекут необоснованный рост цен на квартиры и монополизацию сферы жилья36. Поэтому, формирование государством ценовой политики на рынке жилья посредством участия на этом рынке в качестве полноправного участника государства для договора коммерческого найма в государственном (муниципальном) жилищном фонде вполне допустимо. В случае необоснованного повышения цен в договоре коммерческого найма жилого помещения государство должно установить максимальный размер платы за жилое помещение посредством установления на законодательном уровне цен для договора коммерческого найма жилого помещения государственного (муниципального) жилищного фонда. В частном жилищном фонде государство также в соответствии с п. 1 ст. 682 ГК РФ вправе установить максимальный размер платы за жилое помещение.

Взаимообязывающий характер договора коммерческого найма. Договор коммерческого найма жилого помещения представляет собой двусторонне обязывающий договор, из которого, как отмечается в литературе по римскому праву37, возникает равномерно двустороннее обязательство, так как каждая из сторон одновременно и непременно является и должником, и кредитором, а обязанности их носят встречный, взаимообусловливающий и взаимосвязанный характер.

Предпринимательский характер отношений. Свыше 57% жилищного фонда г. Москвы принадлежит частным лицам38. Жилые помещения сдаются по договорам коммерческого найма и приносят доход (прибыль) их владельцам. Было бы справедливо, чтобы в случае получения прибыли, а не дохода также уплачивались налоги с такого ведения предпринимательской деятельности. В результате перехода к новому экономическому устройству поменялся и характер договора. Если ранее договор носил только потребительский характер39, то теперь, с признанием жилого помещения объектом права собственности, он стал носить также и предпринимательский характер. «Предпринимательским является как договор, в котором обе стороны являются предпринимателями, так и договор, в котором лишь одна сторона представлена предпринимателем. Объясняется это тем, что правовые особенности предпринимательского договора предопределяются особенностями предпринимательской деятельности, а она имеет место и в том случае, когда предпринимателем в договоре является лишь одна из сторон. Поэтому ст. 2 ГК РФ относит к предпринимательским как отношения между предпринимателями, так и отношения с участием предпринимателей»40.

Следует оговориться, что предпринимательский характер договор будет носить только в том случае, если наймодатель систематически получает прибыль (но не доход) от передачи помещения по договору коммерческого найма жилого помещения и целью своей деятельности по передаче жилого помещения ставит извлечение прибыли. В остальных случаях договор коммерческого найма жилого помещения не будет носить характер предпринимательского договора.

В связи с этим, появляется существенный как для теории, так и для практики вопрос: можно ли признать наймодателя, систематически получающего прибыль, предпринимателем?41. Соответственно, является ли деятельность по предоставлению помещений в коммерческий наем предпринимательской? Необходимо отметить, что статус предпринимателя несет серьезные гражданско-правовые последствия: ответственность у предпринимателей образований выше ответственности иных лиц, участвующих в гражданском обороте (п. 3 ст. 401 ГК РФ). «Гражданин, занимающийся предпринимательской деятельностью без государственной регистрации, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. В интересах потребителя, суд может применить к таким сделкам правила об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности»42. Так, наймодатель - физическое лицо со статусом предпринимателя не вправе ссылаться на невозможность выполнить работу по причине плохой работы слесарей, так как нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств не являются обстоятельствами, снимающими ответственность.

Исходя из положений действовавшего в период возникновения спора Закона РФ от 7 декабря 1991 г. N 1998-1 «О подоходном налоге с физических лиц»43 (утратил силу) объектом обложения таким налогом признавались доходы физических лиц, получаемые в течение года. Ныне доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, облагаются налогом на доходы физических лиц (подп. 4 п. 3 ст. 208 гл. 23 Налогового кодекса РФ44), что свидетельствует о том, что граждане, получающие доход от сдачи жилого помещения внаем, не занимаются предпринимательской деятельностью.

В то же время, в соответствии с п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 18 ноября 2004 г. N 23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмыванию) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем»45 в случаях, если не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество, либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно передало его по договору коммерческого найма и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство.

Если указанное лицо уклоняется от уплаты налогов или сборов с полученного дохода, в его действиях при наличии к тому оснований содержатся признаки состава преступления, предусмотренного ст. 198 Уголовного кодекса РФ. При анализе таких противоречащих точек зрения законодателя и правоприменителя налицо правовой пробел, в данное время не имеющий решения ни в законодательстве, ни в научной литературе.

Вместе с тем, договор коммерческого найма нельзя полностью отнести к предпринимательским договорам, так как для другой стороны договора, нанимателя, такая деятельность будет носить потребительский характер. Иначе такой договор можно отнести к предпринимательскому договору второй группы - между предпринимателями и потребителями46. В данном договоре в силу специфики субъектного состава возникает подчиненность различным правовым режимам: для наймодателей основополагающими будут нормы публичного и частного права, для нанимателей - только частного. Поэтому предлагается считать договор коммерческого найма жилого помещения договором, обладающим признаками предпринимательского договора47, а деятельность наймодателя, предоставляющего жилое помещение с целью извлечения прибыли, - предпринимательской деятельностью.

Потребительский характер отношений. Отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из найма жилого помещения, в том числе социального найма, в части выполнения работ, оказания услуг по обеспечению надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится данное жилое помещение, по предоставлению или обеспечению предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг, проведению текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг (п. 2 ст. 676 ГК РФ).

Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 «О защите прав потребителей»48 регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Сфера защиты прав пользователей жилого помещения весьма многогранна: это защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг49, защита прав пользователей электроэнергией в жилых домах50, защита прав пользователей телефонными сетями в жилых помещениях51, защита прав будущих нанимателей или собственников жилых помещений, пользующихся риелторскими услугами52, защита прав пользователей жилыми помещениями как объектами, составляющими часть окружающей среды, имеющих право пользования безопасными с экологической точки зрения помещениями.

Таким образом, в рамках договора (коммерческого) найма жилого помещения интересы нанимателя будут защищаться также законодательством о защите прав потребителей.

Таким образом, следует выделить следующие основные черты договора коммерческого найма жилого помещения:

- срочность (договор заключается  на определенный срок);

- возмездность;

- взаимообязанность сторон;

- предпринимательский характер  отношений сторон;

- потребительский характер  данных отношений.

2.3. Договор социального  найма жилого помещения

Договору социального найма жилого помещения отводится значительное место в сфере жилищных отношений. Данный договор является наиболее значимым основанием возникновения права пользования жилым помещением в числе иных отношений, регулируемых жилищным законодательством.

Договор социального найма характеризует ряд существенных признаков. Так, жилые помещения по такому договору предоставляются в жилищных фондах публичных форм собственности (государственной, муниципальной), что основано на положениях статей 19, 49 ЖК РФ, статьи 672 ГК РФ; договор заключается без установления срока его действия (статья 60 ЖК РФ). Положение о бессрочном предоставлении жилого помещения содержалось в статье 10 ЖК РСФСР.

Решение соответствующего органа о предоставлении жилого помещения, право пользования которым принадлежит на законных основаниях иным лицам, является недействительным. Лицо, фактически занимающее жилое помещение без законных на то оснований, подлежит выселению. Споры подлежат разрешению в судебном порядке. До того момента, пока не будет принято решение по возникшему спору либо освобождено незаконно занимаемое жилое помещение, оно не подлежит заселению.

Жилищный кодекс РФ не содержит положения, предусматривающего основания, порядок и последствия признания решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 N 14 суд вправе принять такое решение в случае:

- представления гражданами  не соответствующих действительности  сведений, послуживших основанием  для принятия их на учет  нуждающихся в жилье;

- нарушения прав других  граждан на предоставляемое жилое  помещение;

- неправомерных действий  должностных лиц при решении  вопроса о предоставлении жилого  помещения;

- нарушения порядка и  условий предоставления жилых  помещений, предусмотренных жилищными  актами.

Постановлением Пленума определено, что одновременно (в одном исковом производстве) подлежит рассмотрению также требование о признании заключенного на основании указанного решения договора социального найма недействительным и выселении проживающих в жилом помещении лиц.

Необходимо подчеркнуть, что согласно ч. 3 ст. 60 ЖК РФ, изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора.

Данное положение не нашло логического завершения. Не определено, каковы последствия таких изменений.

Существенным для решения данного вопроса следует считать изменение (значительное) материального положения семьи, когда семья не может быть отнесена по законодательству к числу малоимущих.

Существенной гарантией осуществления права пользования жилым помещением является неприкосновенность жилища. Согласно статье 25 Конституции Российской Федерации жилище неприкосновенно. Проникновение в жилище против воли проживающих в нем лиц возможно только в случаях, установленных законом, или на основании решения суда53.

Нарушение неприкосновенности жилища может повлечь уголовную ответственность (статья 139 УК РФ). Вопросам неприкосновенности жилища посвящена статья 3 ЖК РФ. Частью 3 данной статьи предусматривается возможность проникновения в жилище без согласия проживающих в нем лиц только при обстоятельствах чрезвычайного характера в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом.

Правила о неприкосновенности жилища не касаются граждан, которые занимают жилье, не имея на то законных оснований (например, при самовольном занятии жилого помещения).

Пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с положениями ЖК РФ и договором социального найма жилого помещения.

В договоре социального найма жилого помещения определяются права и обязанности нанимателя и наймодателя, предусматривается ответственность за неисполнение условий договора (ст. 65 - 68, ст. 83 ЖК РФ).

Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма определены статьей 65 Жилищного кодекса РФ.

Согласно статьям 72, 74, 76 ЖК РФ для обмена жилого помещения и сдачи его в поднаем необходимо согласие наймодателя, причем в случае поднайма жилого помещения в письменной форме. Статья 80 ЖК РФ предусматривает право наймодателя запретить проживание временных жильцов по предусмотренным данной статьей основаниям.

К числу прав наймодателя следует отнести дачу согласия (или отказ) на производство переустройства и реконструкцию жилого помещения нанимателем этого помещения. Статьей 678 ГК РФ, которая подлежит применению к договору социального найма (см. статью 672 ГК РФ), запрещается нанимателю производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.