Договор найма жилого помещения

При определенных совпадениях договор социального и коммерческого найма и договор юридического найма имеют некоторые различия. Так, по договору социального найма жилое помещение предоставляется из государственного и муниципального жилищных фондов; по договору коммерческого найма - всех форм собственности (государственной, муниципальной, частной). По договору социального найма жилье подлежит предоставлению без установления срока его действия (ст. 60 ЖК РФ) и по установленной норме (ст. 57 ЖК РФ); по коммерческому найму - на срок, не превышающий 5 лет (ст. 683 ГК РФ), и законодатель не ограничивает размера предоставляемого жилья. Правом на приватизацию обладают лишь наниматели жилого помещения по договору социального найма. Отличия одного договора от другого прослеживаются также в некоторых иных вопросах, в частности, правом на обмен, замену жилого помещения обладает лишь наниматель по договору социального найма (ст. 72, 81 ЖК РФ).

Значительное внимание ГК РФ и ЖК РФ уделяют вопросам определения круга лиц, на которых возлагаются обязанности по договорам жилищного найма, содержания этих обязанностей и ответственности за их неисполнение.

Обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма изложены в ст. 67 ЖК РФ.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ (ст. 17 ЖК РФ).

Наряду с проживанием в жилом помещении (прямое назначение жилья) отдельные категории лиц осуществляют в этом помещении определенную профессиональную или предпринимательскую деятельность: надомные работники, писатели, научные работники и др. Запрещать такую деятельность было бы неоправданным ограничением прав граждан.

Жилищный кодекс РФ допускает использование жилого помещения в указанных выше целях, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Основными требованиями при осуществлении такой деятельности должны являться (помимо соблюдения интересов соседей): соблюдение правил пользования жилым помещением; порядка пользования инженерными сетями и оборудованием; стандартов, применяемых к уровню шума; требований пожарной безопасности; санитарно-гигиенических, экологических и иных требований.

2. Прекращение правоотношений, регулируемых договором

найма жилого помещения

Следствием нарушения жилищного законодательства может явиться расторжение договора социального найма (ст. 83 ЖК РФ). Расторжение договора по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев; разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; систематического нарушения прав и законных интересов соседей; использования жилого помещения не по назначению (ч. 4 ст. 83 ЖК РФ).

Статья 687 ГК РФ предусматривает расторжение договора коммерческого найма жилого помещения по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок; разрушения или порчи жилого помещения; использования жилья не по назначению; систематического нарушения прав и интересов соседей.

Следствием расторжения договора жилищного найма является выселение из жилого помещения.

В связи с неисполнением обязанностей по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги нанимателем жилья по договору социального найма Жилищным кодексом РФ предусматривается выселение виновных лиц с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для выселения в общежитие (ст. 90 ЖК). Требования о благоустройстве данного жилья законодатель не предусматривает.

В части требований к жилому помещению, предоставляемому в случае выселения в связи с невнесением указанных платежей, Верховным Судом РФ с учетом положений ст. 67, 90, 105 и 15 ЖК РФ дано следующее разъяснение: «...в случае невнесения без уважительных причин платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда на условиях договора социального найма в черте того же населенного пункта, пригодного для постоянного проживания, соответствующее норме предоставления из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на человека»62.

Следует, как представляется, обратить внимание на определенную несогласованность позиций статей 83 и 90 ЖК РФ. Так, ст. 83 предусматривает расторжение договора социального найма жилого помещения в случае невнесения платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги, что означает возможность расторжения договора и в случае невнесения платы за жилое помещение, и в случае, если не внесена плата за коммунальные услуги (или то или другое) и, конечно, если не оплачивается жилье и коммунальные услуги (одновременно).

Редакция ст. 90 допускает возможность выселения, если не производится оплата за жилье и коммунальные услуги (одновременно и то и другое).

Такая несогласованность, по мнению отдельных авторов63, вызывает затруднения при решении вопроса о применении санкций за несоблюдение нанимателем обязанностей по внесению обязательных платежей. Очевидно, в данной ситуации следует учитывать, что выселение в связи с указанным нарушением есть следствие расторжения договора социального найма (ст. 83 ЖК РФ). Таким образом, первичными (обязательными) являются основания расторжения договора, выселение - лишь логическое завершение этого.

Что касается порядка исчисления срока64, то вопрос предельно ясен (см. п. 1 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ). Срок должен превышать 6 месяцев («более шести месяцев»), неоплата - быть «длящейся», т.е. более 6 месяцев подряд («в течение»). Если она прерывается уплатой, надо полагать, основания к расторжению договора утрачены.

Применение положения о выселении по указанным основаниям является затруднительным в части определения, что следует считать уважительными причинами неоплаты жилья и коммунальных услуг. Видимо, уважительными можно признать продолжительную болезнь, бесконечные задержки выплаты заработной платы и т.п.65

Выселение из занимаемых жилых помещений по договору социального найма может осуществляться, при определенных обстоятельствах, без предоставления другого жилья. Статьей 91 ЖК РФ установлено, что такое выселение производится в случаях: использования жилого помещения не по назначению; систематического нарушения прав и законных интересов соседей; бесхозяйственного обращения с жильем, допуская его разрушение (см. ст. 83 ЖК РФ).

Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Вопросы, связанные с выселением по указанным основаниям, нередки в судебной практике. Так, предметом рассмотрения Верховного Суда РФ был вопрос выселения бывших членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если их поведение делает невозможным совместное проживание. Жилищный кодекс РФ не содержит положений о выселении бывших членов семьи в подобных ситуациях. По мнению Верховного Суда РФ, прекращение семейных отношений предполагает раздельное ведение хозяйства, изменение порядка пользования жилым помещением и порядка несения бремени расходов по уплате за жилое помещение и коммунальные услуги, следовательно, такие граждане фактически становятся по отношению друг к другу соседями. Таким образом, к таким лицам подлежит применению положение ст. 91 ЖК РФ, предусматривающей выселение граждан в случае систематического нарушения прав и законных интересов соседей66.

Статья 91 ЖК РФ предусматривает выселение по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц. По мнению Верховного Суда РФ, к заинтересованным лицам относятся лица, чьи права нарушаются. В частности, при систематическом нарушении прав и законных интересов соседей в суд с иском может обратиться любой житель дома, чьи права нарушаются неправомерными действиями другого жильца этого дома. С иском о выселении нанимателя и (или) членов его семьи при нарушении ими правил пользования жилыми помещениями, ведущем к разрушению такого помещения, могут обратиться органы государственной жилищной инспекции, которые осуществляют контроль за использованием жилищного фонда, за соблюдением Правил пользования жилыми помещениями67.

Что касается формы предупреждения граждан об устранении нарушений, влекущих выселение (ст. 91 ЖК РФ), то в суд могут быть представлены любые доказательства, которые свидетельствуют как о нарушениях, допущенных гражданами, так и о том, что виновные предупреждены о необходимости устранить такие нарушения68.

Расторжение договора коммерческого найма влечет выселение (на основании решения суда) нанимателя и граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора. Гражданский кодекс РФ (ст. 688) не устанавливает последствий выселения (без предоставления или с предоставлением другого жилого помещения).

Очевидно, что в случае виновного поведения пользователей жилым помещением (см. п. 2 и 4 ст. 687 ГК РФ) эти лица подлежат выселению без предоставления другого жилья.

Следствием нарушения жилищного законодательства может явиться расторжение договора социального найма (статья 83 ЖК РФ) или утрата пользования жилым помещением69.

Основаниями расторжения договора найма в качестве ответственности за неисполнение возложенных законодательством обязанностей по пользованию жилым помещением являются: невнесение нанимателем платы за жилье в установленные сроки; бесхозяйственное обращение с жилым помещением, допуская его разрушение; нарушение прав и законных интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в квартире, доме; использование жилого помещения не по назначению (статья 83 ЖК РФ).

Следствием расторжения договора социального найма жилого помещения является выселение из жилого помещения.

Выселению подлежат наниматель и члены его семьи, если они без уважительных причин не вносят плату за жилье и коммунальные услуги в течение более шести месяцев.

Статья 90 ЖК РФ предусматривает выселение в данном случае с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, при этом требование о благоустройстве данного помещения законодатель не предусматривает. Предоставляемое помещение должно соответствовать размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 определено, что иск о выселении по данному основанию не может быть удовлетворен, если суд придет к выводу об уважительности причин невнесения обязательных платежей нанимателем и членами его семьи более чем за шесть месяцев подряд.

Затруднительным является, что считать уважительными причинами неоплаты жилья и коммунальных услуг. Указанным Постановлением Пленума определено, что к уважительным причинам могут быть отнесены: длительные задержки заработной платы, пенсии, тяжелое материальное положение нанимателя и членов его семьи в связи с утратой работы и невозможностью трудоустройства; болезнь; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.

Ответственность в случае несвоевременного внесения платы за жилье и коммунальные услуги предусмотрена также статьей 155 ЖК РФ, а именно взимание пени.

Выселение граждан из занимаемых жилых помещений может осуществляться без предоставления другого жилого помещения.

Статьей 91 ЖК РФ установлено, что выселение без предоставления другого жилья производится в случаях:

- использования жилого  помещения не по назначению;

- систематического нарушения  прав и законных интересов  соседей;

- бесхозяйственного обращения  с жилым помещением, допуская  его разрушение.

Положение о расторжении договора социального найма в случаях, если наниматель или члены его семьи разрушают или портят жилище, вытекает из обязанности граждан использовать жилое помещение по назначению; соблюдать Правила пользования этим помещением; бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, проводить текущий ремонт жилого помещения.

В связи с рассматриваемым вопросом о выселении, с прекращением жилищных правоотношений необходимо обратить внимание на следующее. Выселение из жилого помещения может иметь место в случаях расторжения договора (что довольно подробно отражено в ЖК РФ), а также утраты права пользования жилым помещением.

Утратившими право пользования жилым помещением:

- могут быть признаны, в частности, лица, виновные в  разрушении или порче жилого  помещения, в случае систематического  характера таких нарушений и  принятия к виновному мер предупреждения, которые оказались безрезультатными;

- также подлежат признанию  лица, лишенные родительских прав, если совместное проживание их  с детьми, в отношении которых  они лишены родительских прав, признано невозможным. Эта норма  направлена на защиту несовершеннолетних, на создание им надлежащих  условий для проживания. Для реализации  нормы о выселении этих лиц  необходимо решение суда о  лишении их родительских прав.

Один из основных принципов законодательства - ответственность виновного лица. Утрата права пользования жилым помещением касается лишь конкретного лица (нанимателя, члена его семьи); договор социального найма продолжает действовать в отношении всех остальных его участников, тогда как в случае расторжения договора он перестает действовать в отношении нанимателя и членов его семьи одновременно70.

Необходимо подчеркнуть, что выселение из жилого помещения происходит и в случае признания договора жилищного найма недействительным. В этом случае договор является несуществующим с момента его заключения, тогда как при расторжении договора жилищного найма он прекращает действие с момента его расторжения.