Договор пожизненного содержания с иждивением

§ 2.2. Субъектный состав договора пожизненного содержания с иждивением.

     Субъектами рассматриваемого договора выступают те же лица, которые могут быть сторонами договора пожизненной ренты, а именно - получатель ренты и её плательщик. Получателями постоянной ренты выступают прежде всего граждане независимо от их возраста и трудоспособности. Чаще всего они сами являлись собственниками того имущества ,которое было отчуждено под выплату ренты. Договор пожизненного содержания с иждивением предполагает и более тесную связь плательщика ренты и ее получателя. Здесь обычно стороны постоянно взаимодействуют друг с другом. Возлагая на плательщика ренты обязанности по обеспечению потребности в жилище, питании, одежде, уходе (договором данный перечень может быть расширен, сокращен или уточнен применительно к удовлетворению каждой из потребностей), получатель ренты хорошо знает плательщика и доверяет ему. Замена плательщика ренты на другое лицо может оказаться для получателя ренты абсолютно неприемлемой. Учитывая это, закон устанавливает, что отчуждение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, равно как сдача его в залог или иное обременение, могут осуществляться только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ). Может ли получатель ренты после заключения договора определить в качестве получателя ренты другого гражданина или граждан? Да, если в договоре пожизненного содержания с иждивением не установлено условие, что передача права другому лицу может быть произведена только с согласия плательщика. Если такое условие в договоре есть, то нужно предварительно заручиться его согласием. Получатель может передать указанное право другому лицу только на основании договора, удостоверенного нотариусом и зарегистрированного в государственном органе, уполномоченном регистрировать договоры пожизненного содержания с иждивением. Плательщик ренты должен быть уведомлен о произведенной уступке требования, и ему нужно представить надлежаще оформленный договор. В противном случае плательщик ренты вправе продолжать предоставлять содержание первоначальному лицу.

§ 2.3. Содержание договора ренты и  ответственность сторон.

Предмет договора ренты - действия сторон по обмену имущества получателя ренты на предоставление рентных платежей, выплачиваемых ему плательщиком ренты.  
Сторонами договора ренты выступают: получатель ренты (рентный кредитор) – лицо, передающее свое имущество в собственность другому лицу с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты), и плательщик ренты (рентный должник) – лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту). В обязанности плательщика ренты входит выплата в указанном в договоре порядке и размере рентных платежей. Это общая норма конкретизируется применительно к особенностям каждого из видов договора ренты. Выплата рентных платежей может осуществляется в разных формах:

• предоставлением вещей
• деньгами
• выполнением работ
• оказанием услуг
• удовлетворением потребностей получателя ренты в жилище
• питании и одежде
• а также уходе за ним
• оплате ритуальных услуг.

      Важное условие договора - периодичность, размер и обеспечение выплат. При всем разнообразии форм рентных платежей денежный эквивалент договора обязателен.  
В § 1 гл. 33 ГК РФ предусмотрено регулирование обеспечения прав получателя ренты. Первый из таких способов связан с тем, что рента обременяет возникшее у плательщика право собственности на полученное им под выплату ренты имущество. При этом установлена дополнительная гарантия для получателя ренты в случаях, когда плательщик ренты отчуждает переданное ему в собственность получателем недвижимое имущество: перед получателем ренты появляются два должника. Это, во-первых, тот, кто приобрел обремененную рентой недвижимость у плательщика, и, во-вторых, сам плательщик – лицо, заключившее договор с получателем (п. 2 ст. 586 ГК РФ).  
В виде общего правила предполагается, что ответственность первоначального плательщика перед получателем ренты по отношению к приобретателю обремененного рентой имущества является субсидиарной. Первоначальный должник может нести и солидарную ответственность с лицом, которому передана вещь, если это прямо предусмотрено договором ренты. Следовательно, если новый собственник недвижимости, обремененной рентой, не будет выплачивать рентные платежи их получателю вследствие неплатежеспособности или преднамеренного уклонения либо от него не будет в разумный срок получен ответ на требование об их выплате, получателю предоставлено право предъявить такое требование предыдущему плательщику ренты, которое должно быть удовлетворено в соответствии с нормами о дополнительной (субсидиарной) ответственности (ст. 399 ГК) или солидарной ответственности (ст. ст. 323, 325 ГК), если это предусмотрено законом или договором. Рассмотренное выше обременение направлено на создание гарантий стабильности рентных отношений. Кроме того, с целью обеспечить исполнение обязанности по выплате ренты при передаче под выплату ренты земельного участка или другой недвижимости закон предоставляет получателю ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты право залога на эту недвижимость (п. 1 ст. 587 ГК). Важно отметить, что право залога здесь возникает не в силу соглашения сторон о залоге, а порождается автоматически самим фактом заключения договора ренты недвижимого имущества. Таким образом, закон предусмотрел дополнительную гарантию для удовлетворения требований получателя ренты, поскольку в силу залога на переданное им плательщику недвижимое имущество получатель при невыполнении плательщиком обязанностей по выплате рентных платежей имеет право удовлетворить свои требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Плательщик ренты в этих случаях обязан в соответствии со ст. 343 ГК принимать меры для обеспечения сохранности находящегося у него заложенного имущества.  
Во всех случаях, когда под выплату ренты переданы денежная сумма или иное движимое имущество, в договор ренты должно быть внесено условие, которое предусматривает либо использование определенного способа обеспечения исполнения обязательства, либо страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства выплатить ренту.  
Наконец, в качестве особой гарантии прав получателя ренты законом предусматривается выплата в его пользу процентов в связи с допущенной плательщиком ренты просрочкой (ст. 588 ГК РФ). Размер этих процентов определяется самими сторонами, а если он в договоре не установлен, – то учетной ставкой банковского процента на день исполнения обязательства или его соответствующей части, действующей в месте жительства (месте нахождения) получателя ренты. Как разъясняется в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в настоящее время в отношениях между организациями и гражданами России подлежат уплате проценты в размере единой учетной ставки Центрального банка РФ по кредитным ресурсам, предоставляемым коммерческим банкам.  
Проценты должны выплачиваться за весь период пользования чужими средствами по день фактической уплаты этих средств кредитору, если законом или договором не установлен более короткий срок. Если на момент вынесения решения суда денежное обязательство не было исполнено должником, то суд в решении о взыскании с него указанных процентов должен отразить сведения о денежной сумме, на которую начислены проценты; дату, начиная с которой производится начисление процентов; размер процентов, исходя из учетной ставки банковского процента, соответственно на день предъявления иска или на день вынесения решения; указание на то, что проценты подлежат начислению по день фактической уплаты кредитору денежных средств (п. 51).  
Существенным условием, определяющим разновидность договора ренты, является его срок. Он дифференцирует ренту на постоянную, т.е. непрерывную, не имеющую срока прекращения платежа, а также пожизненную, т.е. на время жизни одного или нескольких получателей ренты, каковы бы ни были ее продолжительность и обременительность рентных платежей. В случае смерти получателя прекращается обязательство по выплате ренты. Рента на условиях пожизненного содержания лица с иждивением может быть только пожизненной. Договор ренты - длящийся. Неопределенность срока договора не позволяет при его заключении определить всю сумму ренты, которая будет выплачена. Это обстоятельство делает договор рисковым, поскольку заранее неизвестно, для какой из сторон он окажется выгоднее, и любая из сторон может получить удовлетворение в меньшем размере, чем представляла.  

§ 2.4. Основания и правовые последствия расторжения договора пожизненного содержания с иждивением.

     Обязательство пожизненного  содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Как и применительно к пожизненной ренте, при жизни иждивенца обязательство может быть прекращено соглашением сторон, новацией, прощением долга ит.д. Наличие существенного нарушения обязательства со стороны плательщика ренты даёт получателю ренты право на односторонний отказ от рентного обязательства.

     Прекращение обязательства пожизненного содержания с иждивением по данному основанию имеет две особенности по сравнению с аналогичным прекращением обязательств пожизненной ренты. Во-первых, более широким является перечень тех нарушений обязательств плательщика ренты, которые должны считаться существенными. К ним дополнительно относятся отчуждение, сдача в залог или иное обременение имущества, переданное в обеспечение пожизненного содержания, без предварительного согласия получателя ренты, а также утрата, повреждение имущества или иные действия(бездействие) плательщика ренты, которые приводят к существенному снижению стоимости этого имущества. Во-вторых, при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены ренты. Если плательщик ренты произвёл отчуждение имущества, то при решении вопроса, может ли оно быть истребовано получателем ренты у третьего лица, учитывая правила ст.302 ГК. По смыслу закона, если имущество было передано за плату, последняя должна быть возвращена плательщику ренты с учётом износа имущества, т.е. соответственно уменьшена. Но специально подчёркивается, что плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесённых в связи с содержанием получателя ренты (п.2 ст.605 ГК).

Глава 3.Проблемы практического  применения договора пожизненного содержания с иждивением.

     Предположим, плательщик  ренты решил передать третьему лицу обремененное рентой имущество. Неужели получателю больше не положены выплаты? На этот случай законодатели предусмотрели, что новый собственник обязан продолжать платить ренту, даже если он не знал о лежащем на имуществе обременении (п. 1 ст. 586 ГК РФ). Покупатель, не извещенный продавцом об обременении имущества рентой, может воспользоваться правами, предусмотренными в статье 460 Кодекса (попытаться снизить цену или расторгнуть договор купли-продажи). Однако он не может отказаться от выплаты ренты, ссылаясь на свое незнание о ее существовании.

      Кроме того, закон  учитывает и то, что в реальной  жизни переход обремененного  рентой недвижимого имущества  к новому собственнику может  поставить получателя ренты в  сложное положение. Поэтому гражданское законодательство устанавливает, что отчуждатель имущества несет субсидиарную (дополнительную) с новым собственником ответственность по требованиям получателя ренты, если не предусмотрена солидарная ответственность.

      Также законодатели предусмотрели, что если земельный участок или другая недвижимость передаются по рентному договору, то это имущество остается в залоге у получателя (п. 1. ст. 587 ГК РФ). Плательщик должен застраховать риск неисполнения своих обязательств по договору или обеспечить исполнение обязательств с помощью поручительства третьего лица, банковской гарантии, задатка и прочего. В случае отсутствия в договоре ренты одного из этих существенных условий он считается незаключенным. Если условие такого рода в договоре содержится, но оно не выполнено или обеспечение утрачено или ухудшены его условия не по вине получателя, то последний вправе расторгнуть соглашение и потребовать возмещения связанных с этим убытков (п. 3 ст. 587 ГК РФ).

      В качестве особой  гарантии прав получателя ренты законом предусматривается выплата в его пользу процентов в связи с допущенной плательщиком ренты просрочкой (ст. 588 ГК РФ). Размер этих процентов определяется сторонами самостоятельно (ст. 15 ГК РФ) или учетной ставкой банковского процента на день исполнения обязательства, действующей в месте жительства получателя ренты (ст. 395 ГК РФ).

Глава 4 .Налоговые  обязательства, возникающие у граждан, 
заключивших договор ренты

 Статьей 585 ГК РФ предусмотрено,  что имущество, которое отчуждается  под выплату ренты, может быть  передано получателем ренты в  собственность плательщика ренты  за плату или бесплатно. Если  имущество передается за плату,  то к отношениям сторон о  передаче и оплате применяются правила по купле-продаже (глава 30 ГК РФ).

 Плательщик ренты приобретает  право собственности на переданную  ему получателем ренты недвижимость  с момента государственной регистрации  перехода права собственности  по договору ренты. С этого же момента он принимает на себя обязанности по уплате земельного налога, налога на имущество физических лиц, а также стоимости коммунальных услуг. При этом рента выплачивается ее получателю независимо от того, передается имущество плательщику ренты в собственность за плату или бесплатно. За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, размер которых определяется договором ренты. Если размер процентов договором ренты не установлен, то он определяется в порядке, предусмотренном ст. 395 ГК РФ.

 Если имущество передается  плательщику ренты за плату,  то в случае, когда под выплату  ренты в собственность плательщика  ренты передается жилой дом,  квартира или доля (доли) в них,  такой налогоплательщик вправе  по окончании налогового периода получить имущественный налоговый вычет, предусмотренный п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, в сумме, фактически израсходованной налогоплательщиком на приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них.

 В данном случае такой имущественный налоговый вычет может быть предоставлен налоговым органом по месту жительства налогоплательщика в размере документально подтвержденной (например, распиской) суммы денежных средств, переданной плательщиком ренты за передачу права собственности на жилой дом, квартиру или долю (доли) в них получателю ренты, но не превышающей 1 млн руб.

 При этом сумма, выплаченная  получателю ренты за передачу  права собственности на имущество  плательщику ренты, согласно п.п. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ относится к доходам от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации, а ежемесячно получаемая им рента на содержание согласно п.п. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ относится к доходам, полученным от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации. Указанные доходы в соответствии с п. 1 ст. 224 НК РФ облагаются налогом на доходы физических лиц (далее - НДФЛ) по ставке 13%.

 Пунктом 3 ст. 210 НК РФ установлено,  что для доходов, в отношении  которых предусмотрена налоговая ставка 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму полагающихся налогоплательщику налоговых вычетов, предусмотренных ст. 218-221 НК РФ. В данном случае к таким вычетам относятся стандартные налоговые вычеты и имущественные налоговые вычеты. Таким образом, при определении размера налоговой базы по доходам, ежемесячно получаемым в виде рентной платы, получатель ренты вправе воспользоваться стандартными налоговыми вычетами в порядке, установленном ст. 218 НК РФ.

 Соответственно при определении  размера налоговой базы по  доходам, полученным налогоплательщиком - получателем ренты в качестве  единовременного платежа за передачу  права собственности на имущество  от плательщика ренты непосредственно после заключения договора ренты, такой налогоплательщик вправе по окончании налогового периода воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ в связи с продажей находившихся в собственности налогоплательщика жилого дома, квартиры, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садового домика и земельного участка и долей в указанном имуществе. Если такое имущество на момент его продажи находилось в собственности налогоплательщика менее трех лет, то имущественный налоговый вычет может быть предоставлен в размере, не превышающем 1 млн руб.