Институт гражданского права

Определением Сызранского городского суда Б. возвращено исковое заявление о государственной регистрации перехода права собственности квартиры.

Судебная коллегия по гражданским делам определение отменила, указав следующее.

Как видно из материалов гражданского дела Б. обратилась в суд с иском произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру с учетом произведенной перепланировки, ссылаясь на то, что указанная квартира была приобретена ею по договору купли-продажи у супругов И. Договор купли-продажи нотариально удостоверен, однако он не был зарегистрирован в БТИ.

В настоящее время она не имеет возможности зарегистрировать переход права собственности на квартиру в Сызранском филиале СОРП в связи с тем, что продавцы квартиры умерли.

Возвращая Б. заявление, суд указала, что в случае отказа в государственной регистрации права собственности на квартиру СОРП, заявителю следует обратиться с заявлением об установлении факта владения и пользования квартирой.

Кроме того, следует уточнить исковые требования, определить стоимость квартиры и, если цена иска будет менее 50 000 рублей, то ей необходимо обратиться с исковым заявлением к мировому судье.

Между тем, судом ошибочно высказано суждение о необходимости установления юридического факта владения и пользования Б. квартирой, так как у нее имеется нотариально удостоверенный договор купли-продажи квартиры и из материалов дела не усматривается, что кем-либо оспаривается ее право собственности.

Не состоятелен и довод суда об определении действительной стоимости квартиры для установления подсудности дела, так как иски, не подлежащие оценке, относятся к подсудности федерального суда.

Определение суда отменено. Исковой материал возвращен в тот же суд для рассмотрения со стадии принятия дела к производству суда⁵⁹.

Следует отметить, что в Законе о регистрации закреплена совершенно обратная позиция и в соответствии с нормами п.2 и 3 ст.26 предусматривается возможность аренды части земельного участка или части помещения, что является совершенно немыслимым.

Таким образом, следует констатировать, что по смыслу соответствующих норм ГК к числу самостоятельных объектов недвижимого имущества жилые и нежилые помещения (как части зданий, строений и сооружений), а тем более части таких помещений, не относятся. В силу же Закона о регистрации таковые объекты являются недвижимостью, то есть к ним подлежит применению гражданско-правовой режим недвижимости.

Данный вывод имеет самое непосредственное значение для рассмотрения вопроса о регистрации договора аренды недвижимости. В силу п.2 ст.609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно п.2 ст.651 ГК договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, п.2 ст.651 ГК является изъятием из правила п.2 ст.609, но только в отношении зданий и сооружений. Аренда же жилых и нежилых помещений (и их частей), отнесенных Законом о регистрации к недвижимости, целиком подпадает под действие п.2 ст.609 ГК, то есть подлежит государственной регистрации независимо от срока договора. Складывается, в известной мере, парадоксальная ситуация, когда договор аренды целого здания, арендованного на срок менее года, не подлежит регистрации, а договор, положим, субаренды отдельного помещения в том же здании, заключенный хотя бы и на срок менее года (то есть практически на любой срок) подлежит регистрации, без которой он не считается заключенным.

Особо следует подчеркнуть, что за рамками закона остались многие организационные вопросы, так как в нем проявились противоречия между федеральными ведомствами, связанными с недвижимостью, нотариатом (зарабатывающим на оформлении сделок) и учетной системой⁶⁰. Нет координации регистрации и инвентаризации. Есть мнение, что это одно из проявлений борьбы организаций за регистрационные сборы.

По закону, регистрацией прав должны заниматься специальные учреждения юстиции, которые субъекты РФ должны создать на своей территории. Однако Министерство Юстиции не обладает административной властью над этими учреждениями. В его компетенцию входит организация обучения регистраторов, методическое обеспечение и контрольные функции, так как региональной структуры у Минюста нет. В результате, создаваемой системе очень сложно быть единой. Данные о правах на недвижимость разобщены и ненадежны.

Основные принципы системы единой государственной регистрации, формирование единого объекта недвижимости (объединение строений и земли) и регистрация всех прав в одном учреждении не выполняются. Существует сопротивление учетной системы, разделенной по объектам.

Учреждения регистрации должны быть приближены к объектам недвижимости. Необходимо, чтобы для регистрации не нужно было далеко ездить. Однако Министерство Юстиции фактически навязывает для каждого субъекта создание только одного учреждения с филиалами в районных центрах и крупных городах. Существует также некоторая неопределенность в формировании регистрационных округов, которые могут не совпадать с административно-территориальным делением.

Существует неопределенность в вопросе о признании ранее существовавших прав. Надо ли проводить регистрацию ранее возникшего права простым перенесением записи из существовавшей системы или при перенесении необходимо проведение правовой экспертизы.

Закон о регистрации не описывает детально доступ к информации реестра. Поэтому существует опасность, что доступ к данным реестра будет ограничиваться чиновниками. Самым незащищенным участником рынка недвижимости сегодня является добросовестный предприниматель. В случае любых проблем, возникающих с объектом, он просто лишается и купленной недвижимости, и выплаченных денег. Ни закон, ни власть ничего ему не гарантируют. При обсуждении закона попытки упомянуть о гарантиях и гарантийных фондах, после длительных споров, были отвергнуты.

В заключение данной главы следует отметить, что познание многообразия жизненных явлений, имеющих правовое значение, требует, как известно, определенной классификации юридических фактов, которая создавала бы возможность в каждом отдельном случае правильного подхода к уяснению юридической природы и места в движении гражданских правоотношений указанных фактов. Классификация юридических фактов является определенным шагом в познании многообразия явлений, значимых для права. Рассматривая правоотношение (как и иные явления в природе и обществе) в его движении, мы видим общую картину, в которой частности пока более или менее отступают на задний план, мы больше обращаем внимание на движение, на переходы и связи, чем на то, что именно движется, переходит, находится в связи.

Таким образом, в связи с приведенными соображениями, классификацию юридических фактов можно произвести по следующим признакам: классификация юридических фактов по юридическим последствиям, порождаемым, этими фактами на основе норм гражданского права; классификация юридических фактов по форме их проявления, а для юридических действий и по форме их выражения; классификация юридических фактов по завершенности тех или других явлений, составляющих существо того или другого факта.

Таким образом, нельзя ни умалять значение классификации юридических фактов по "волевому" признаку, упрекая ее в несовершенстве, ни переоценивать ее значение, отрицая как возможность, так и необходимость иных подразделений юридических фактов по другим признакам и основаниям.

Выбор признака классификации определяется теми задачами, целями, которые преследуются при систематизации соответствующих явлений. Вне этих целей и задач познания явлений и использования, добытых наукой результатов в практике классификация сама по себе лишена какого-либо смысла.

Таким образом, исследуя юридические факты всегда необходимо иметь в виду, что факты - это явления, наступившие, или, по крайней мере, длящиеся до настоящего момента. Не имевшее место в действительности явление или обстоятельство, наступление которого хотя и не вызывает сомнения, не может рассматриваться в качестве факта. Оно становится таковым лишь с момента наступления. В этом смысле для права "будущих фактов" не существует. На будущее может быть установлена лишь та или другая мера поведения, установлена обязательность, совершения тех или других действий. Стороны могут, например, предусмотреть в договоре условие относительно времени и способа исполнения обязательства. Фактом в данном случае является соглашение сторон, а не те обстоятельства, которые последуют в ходе исполнения данного контракта.

Здесь следует особо подчеркнуть, что нельзя смешивать желание совершить тот или другой юридически значимый поступок с самими действиями лица. Тем более нельзя рассматривать в качестве совершившегося факта самые красноречивые заверения лица о том, что им будет совершено то или другое действие. Фактом в данном случае является заверение, а не то действие, относительно которого дается соответствующее заверение.

Для правильного установления юридических фактов немаловажное значение имеет уяснение мотивов поведения.

Хотя сам по себе мотив совершения тех или других юридических действий и не является юридическим фактом, но правильное его установление в значительной степени способствует выяснению реальных взаимоотношений сторон, помогает суду в оценке доказательств, что, в свою очередь, прямо отражается на обоснованности судебного решения⁶¹.

Необходимость установления мотивов поведения вытекает из того, что действия людей не безмотивны, не бесцельны. Однако мотивы, с точки зрения норм гражданского права, не приобретают юридического значения сами по себе. Будучи внутренними импульсами, внутренними пружинами, побуждающими лицо к совершению определенных поступков, мотивы поведения как самые благородные, так и аморальные, поскольку они остались лишь в сознании того или другого лица и не получили своего объективного выражения в действиях последнего, безразличны для норм права.

В связи с приведенными соображениями, классификацию юридических фактов можно произвести по следующим признакам:

1. Классификация юридических фактов по юридическим последствиям, порождаемым, этими фактами на основе норм гражданского права.

2. Классификация юридических фактов по форме их проявления, а для юридических действий и по форме их выражения.

3. Классификация юридических фактов по завершенности тех или других явлений, составляющих существо того или другого факта.

Таким образом, нельзя ни умалять значение классификации юридических фактов по "волевому" признаку, упрекая ее в несовершенстве, ни переоценивать ее значение, отрицая как возможность, так и необходимость иных подразделений юридических фактов по другим признакам и основаниям.

Выбор признака классификации определяется теми задачами, целями, которые преследуются при систематизации соответствующих явлений. Вне этих целей и задач познания явлений и использования, добытых наукой результатов в практике классификация сама по себе лишена какого-либо смысла⁶².

Как отмечалось в работе, к числу оснований возникновения, изменения и прекращения гражданских правоотношений действующим гражданским законодательством отнесены сделки, акты государственных органов и органов местного самоуправления. Данные юридические факты названы в различных подпунктах п.1 ст.8 Гражданского кодекса РФ. Такая структура ст.8 ГК РФ, а также общепринятые в науке представления о системе юридических фактов позволяют многим юристам утверждать, что сделки и акты государственных органов и органов местного самоуправления являются различными, а точнее - противоположными по своей правовой природе основаниями гражданских правоотношений. Акты указанных органов являются актами публичной власти, а сделки лишены такого свойства: публичная власть в них не проявляется. С таким подходом можно было бы полностью согласиться, если бы не два обстоятельства.

Во-первых, долгое время в научной и учебной литературе предлагалось несколько иное противопоставление юридических фактов: сделки противопоставлялись административным актам. С принятием ГК РФ место административных актов в предлагаемой учеными системе юридических фактов стали занимать акты государственных органов и органов местного самоуправления. Такое изменение в классификации оснований возникновения гражданских правоотношений вводится авторами без каких-либо пояснений. В некоторых работах последних лет одновременно используются термины "административный акт" и "акт государственного органа и органа местного самоуправления". Причем в исходной классификации юридических фактов вслед за сделками по традиции называют все же административные акты, а не акты государственных органов и органов местного самоуправления. Эти обстоятельства позволяют задать один важный для правоприменительной практики вопрос: всякий ли акт государственного органа (органа местного самоуправления) является административным актом?

Во-вторых, противопоставление актов государственных органов и органов местного самоуправления сделкам приводит к абсурдному выводу: Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования не могут совершать сделки, несмотря на то, что они являются субъектами гражданского права. Дело в том, что Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования действуют, участвуют в правоотношениях, как правило, посредством актов уполномоченных государственных органов и органов местного самоуправления.

Заключение

На основе проведенного исследования можно сделать следующие выводы:

1. Под юридическими фактами понимаются конкретные жизненные обстоятельства, вызывающие в соответствии с нормами права наступление тех или иных правовых последствий - возникновение, изменение или прекращение правового отношения.

2. Классификацию юридических фактов нельзя абсолютизировать - она не единственное и не исключительное средство познания. Вместе с тем при надлежащем использовании она способна быть эффективным средством научного анализа, помогать проникновению в существо юридически значимых фактов.

3. Нуждаются в совершенствовании процедуры фактографической деятельности. Нередко оформление юридических фактов сопряжено с созданием ненужных промежуточных документов. По нашему мнению, необходимы дальнейшая унификация и стандартизация фактографических процедур. Это обеспечит простой и единообразный порядок оформления юридических фактов, своевременную и быструю выдачу свидетельств об их существовании. Более эффективно должны использоваться фактофиксирующие документы универсального назначения (паспорт, трудовая книжка, свидетельство о рождении). Недопустимо требовать представления различных справок, разрешений, отношений, если необходимые данные могут быть получены из записей в этих документах.

4. В процессе установления юридических фактов нередко обнаруживается, что они имеют различного рода недостатки, дефекты. В одних случаях эти дефекты связаны с содержанием юридического факта (например, отсутствие необходимого стажа), в других - с внешней формой его выражения и закрепления (например, дефект в документе, удостоверяющем стаж).

Одна из перспектив предупреждения дефектности юридических фактов связана с дальнейшим внедрением вычислительной техники, средств автоматизации управления. На современном этапе становится возможным и все более необходимым создание всероссийского централизованного учета некоторых юридических фактов - местожительства граждан, гражданского состояния, наличия собственности, специального образования и некоторых других. Подобный учет, ни в чем не ущемляя законных прав и интересов личности, способствовал бы значительному упрощению правовых процедур, облегчил доказывание юридических фактов, практически исключил бы необоснованное возникновение некоторых видов правоотношений, незаконное получение льгот и преимуществ. Такой учет способствовал бы дальнейшему совершенствованию правопорядка, более оперативной защите законных прав граждан и организаций.