Купля-продажа

Киселевы заменили замки в квартире, чтобы воспрепятствовать  проживанию Самойлова, так как считали его вселение незаконным, Самойлов же неоднократно ломал замки входной двери, портил имущество соседей, угрожал побоями, создавал невозможные условия для проживания в квартире.

Обращения в  органы милиции результата не давали, так как Самойлов предъявил справку о регистрации в комнате Титова в качестве знакомого. Желая выселить Самойлова, Киселевы обратились к юристу за разъяснением по следующим вопросам:

— в  каких случаях и при каких  условиях возникает право проживания на жилой площади у лиц, вселенных собственником в принадлежащую ему комнату в коммунальной квартире;

— приобретают  ли право проживания лица, зарегистрированные на жилой площади, если собственник  не заключал с ними какого-либо договора;

— каким  образом можно выселить Самойлова;

— как  осуществить перевод жилого помещения  в нежилое?

Задача 7.

В процессе строительства  дома ЖСК один из членов ЖСК, Борисов, умер. На момент смерти им была выплачена половина пая. Жена умершего Борисова обратилась в кооператив с требованием о приеме ее в члены ЖСК на том основании, что она является наследницей умершего и обладает преимущественным правом на вступление в ЖСК. В кооператив также обратилась престарелая мать умершего, которая также 
считала, что имеет преимущественное право на вступление в кооператив в связи с тем, что она и сын были зарегистрированы по месту жительства в однокомнатной квартире.

ЖСК отказался  принять вдову Борисова в члены  кооператива, так как она проживает  в 3-комнатной квартире жилой площадью 41 кв. м с родителями и сестрой, поэтому не является нуждающейся в улучшении жилищных условий. На том же основании было отказано в приеме в члены кооператива и матери умершего. Вдова и мать Борисова обратились в суд.

Суд вынес решение  в пользу вдовы Борисова, ссылаясь на то, что у нее еще при жизни мужа возникло право собственности на паенакопление, а следовательно, и преимущественное право на вступление в кооператив. ЖСК и мать Борисова обратились с кассационными жалобами в городской суд.

Какое решение должен вынести городской суд? Каковы отличия в правовом положении ЖСК, а также его членов до и после полной выплаты паевых взносов?

Задача 8.

Панфилову принадлежала на праве собственности двухкомнатная  квартира, которая была приобретена  по договору купли-продажи в период брака. Так как Панфилов проживал в квартире своей жены, супруги решили сдать квартиру по договору найма с целью получения дополнительного дохода.

Для поиска потенциальных  нанимателей Панфилов обратился  в агентство недвижимости, которое  предложило ему оказать услуги и по оформлению данного договора. Проект договора понравился Панфилову, однако он усомнился в правильности указания на то, что договор подлежит государственной регистрации. Кроме того, Панфилов не согласился с тем, что он как наймодатель должен пройти регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя, так как занимаемая им должность не позволяла ему сочетать избранный род занятий с предпринимательством. Сомневаясь в правильности позиции агентства, Панфилов обратился за консультацией к юристу.

Какой ответ должен дать юрист?

Задача 9.

В доме муниципального фонда в 2-комнатной квартире проживала  семья из четырех человек: наниматель Журавлев, его жена, несовершеннолетний ребенок, а также престарелая  тетя нанимателя – Сироткина. Журавлевы  решили приватизировать квартиру. Учитывая, однако, преклонный возраст тети, они договорились о том, что Сироткина не будет участвовать в приватизации.

Через два года после заключения договора передачи квартиры в собственность супруги  Журавлевы решили улучшить свои жилищные условия путем обмена занимаемой жилой площади с доплатой.

Агентство недвижимости, выполнявшее поручение Журавлевых, не смогло найти подходящего варианта обмена и предложило Журавлевым продать  принадлежавшую им 2-комнатную квартиру, а на полученные от продажи деньги с доплатой купить 3-комнатную квартиру.

Один из потенциальных  покупателей квартиры Журавлевых Анисимов, узнав, что в квартире, кроме собственников, зарегистрирована еще также Сироткина, был обеспокоен возможными проблемами, связанными как с освобождением квартиры, так и со снятием с регистрационного учета проживающих в нем лиц.

В целях экономии средств клиента агент предложил  сторонам заключить договор в  простой письменной форме и ознакомил  Анисимова с проектом договора купли-продажи  квартиры, в котором хотя и были названы зарегистрированные в квартире лица, но при этом указывалось, что их права не являются обременением.

Анисимов решил  обратиться за консультацией к адвокату, чтобы выяснить следующие вопросы:

- какие  права имеют члены семьи собственника, не участвовавшие в приватизации квартиры;

- какие  требования после покупки квартиры  можно предъявить к Сироткиной  и Журавлевым, если они не освободят  проданную квартиру и откажутся  подать заявление о снятии  с регистрационного учета;

- существует ли безопасная схема приобретения данной квартиры, учитывая названные выше обстоятельства, а также проживание в квартире несовершеннолетнего ребенка?

Задача 10.

Денисов обратился  в районное агентство по приватизации для получения в собственность  занимаемой комнаты 16 кв. м в двухкомнатной коммунальной квартире, предварительно собрав все необходимые для этого документы. Местная администрация издала распоряжение о приватизации данной комнаты, договор приватизации был подписан сторонами. Однако Денисов умер до регистрации права собственности.

Дочь Денисова обратилась в суд с требованием  о признании права собственности  за ней как единственной наследницей  по закону. В то же время сосед  по квартире Колобов обратился в  суд с заявлением о признании  недействительным распоряжения местной администрации о передаче комнаты Денисову, ссылаясь на то, что комната умершего является смежно-изолированной с комнатой, занимаемой Колобовым по договору социального найма. В техническом паспорте квартиры, представленном в суд, действительно, обозначен проход, соединяющий соседние комнаты, но в то же время в каждой комнате имеется самостоятельный вход. Стороны процесса не отрицали того, что между комнатами имеется дверь, которая с двух сторон забита фанерой.

Какое решение вынесет суд?

2-е занятие.

Задача 1.

Беглов с  женой и двумя разнополыми  детьми занимал по договору социального  найма комнату в коммунальной квартире. В той же квартире в связи со смертью соседа освободилась комната. Поскольку семья Бегловых не была обеспечена жильем ни по учетной норме, ни по норме предоставления жилой площади, Беглов подал в орган местного самоуправления заявление о закреплении освободившейся комнаты за его семьей. В этом ему было отказано по тем основаниям, что семья Бегловых не относится к числу малоимущих.

Беглов обратился  в суд с иском о закреплении  за его семьей освободившейся комнаты. Представитель органа местного самоуправления в судебном заседании просил дело производством прекратить, поскольку  распределение освободившихся жилых  помещений в муниципальном жилищном фонде не относятся к компетенции суда.

Решите  дело. Дайте ответы на следующие  вопросы:

- что такое учетная норма и норма предоставления жилой площади;

- какие изменения произошли в правовом режиме освободившейся в коммунальной квартире комнаты после введения в действие нового Жилищного кодекса РФ;

- какие возможности имеются у семьи Бегловых для получения осовбодившейся комнаты?

Задача 2.

Тимофеевы с  соблюдением всех формальностей  вселили в свою квартиру дальнюю  родственницу Алексееву, которая вышла на пенсию и согласилась оказывать помощь в ведении хозяйства и уходе за детьми. Тимофеевы и Алексеева совместно вели хозяйство, причем часть своей пенсии Алексеева вкладывала в общий бюджет. Зарплаты от Тимофеевых Алексеева не получала.

После того, как дети выросли, а Алексеева состарилась, Тимофеевы потребовали, чтобы Алексеева выехала из квартиры, так как площадь нужна для детей, которые хотят создать свои семьи. Алексеева отказалась покинуть квартиру, ссылаясь на то, что Тимофеевы предлагали ей жить одной семьей. Кроме того, переехав к Тимофеевым, она продала свой дом, а полученные деньги были израсходованы на нужды семьи, в том числе на ремонт квартиры. В настоящее время другого жилья Алексеева не имеет. Тимофеевы предъявили иск о выселении Алексеевой, указывая на то, что поселили ее как домработницу, которая не приобрела права на площадь. Алексеева предъявила встречный иск о разделе жилой площади и выделении ей в квартире Тимофеевых отдельной комнаты, в которой она фактически проживает. Тимофеевы против встречного иска возражали по тем основаниям, что квартира будет превращена в коммунальную, а права остальных членов семьи ущемлены.

Решите  дело.

Задача 3.

Супруги Романовы занимают в Санкт-Петербурге двухкомнатную  квартиру в доме ЖСК. После того как паевой взнос за квартиру был полностью выплачен, они пожелали обменять ее на аналогичную квартиру в более престижном районе города. Такой вариант они достаточно быстро нашли, однако это была муниципальная квартира, заселенная по договору социального найма.

Для осуществления  обмена они обратились к нотариусу. Последний отказался удостоверить договор, сославшись на то, что такие  договоры не подлежат нотариальному  удостоверению. Кроме того, в соответствии с ЖК наниматель имеет право обмениваться только с другими нанимателями. Нотариус также высказал сомнения в том, возможно ли существование ЖСК после выплаты пая всеми членами кооператива.

Супруги Романовы и их контрагенты по обмену решили обратиться в юридическую консультацию за разъяснением принадлежащих им прав и существующего порядка обмена.

Какое разъяснение должен дать юрист? Прокомментируйте возражения нотариуса.

Задача 4.

Смелова обратилась в бухгалтерию жилищно-эксплуатационной службы с просьбой произвести перерасчет квартирной платы в связи с  уменьшением состава семьи, проживающей в квартире. В заявлении она указывала на то, что бывший муж ее дочери, Иволгин, хотя и был зарегистрирован в квартире после заключения брака в качестве члена семьи нанимателя, однако в связи с разводом перестал быть таковым. Кроме того, Иволгин денег на оплату квартиры не дает, сам квитанции также не оплачивает, ссылаясь на то, что не пользуется никакими коммунальными услугами, так как более полугода проживает в другом месте.

Бухгалтер попросила  указать в заявлении адрес нового места жительства Иволгина. Так как Смелова такой информации не имела, то ей было отказано в приеме заявления и осуществлении перерасчета. Бухгалтер посоветовала Смеловой предъявить иск о выселении Иволгина либо подать заявление о признании его безвестно отсутствующим.

Смелова решила обжаловать действия бухгалтера, но предварительно обратилась в юридическую консультацию.

Какое разъяснение должен дать юрист? Какие  права имеют бывшие члены семьи  нанимателя? Какие последствия влечет временное отсутствие бывших членов семьи нанимателя в жилом помещении?

 

 

Задача 5.

В трехкомнатной квартире приватизированную комнату 15 кв. м  занимала Фигурнова, комнату 12 кв. м  – наниматель Ершов, комнату 20 кв. м  – состоящая из трех человек семья  Комисаровых, пользующаяся комнатой на основе договора социального найма. Общая площадь квартиры – 75 кв. м.

После смерти Ершова освободившаяся комната 12 кв. м по договору социального найма была предоставлена Комисаровым, хотя на нее претендовала и Фигурнова. Фигурновой было отказано в предоставлении на том основании, что после присоединения освободившейся комнаты в ее пользовании окажется площадь, более чем в два раза превышающая норму предоставления.

Фигурнова обратилась в суд  с заявлением о признании заключенного с Комисаровыми договора недействительным на том основании, что она как инвалид имеет право на дополнительную площадь, является малоимущей, блокадницей и состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Какое решение  должен вынести суд?

Задача 6.

Никонов проживал в двухкомнатной квартире по договору социального найма. По решению суда он был признан недееспособным и над ним установлена опека. Опекуном назначен Валентинов. В целях исполнения своих обязанностей Валентинов вселился в квартиру Никонова и с согласия органов местного самоуправления был зарегистрирован в ней. Учитывая то, что Никонов получал небольшую пенсию, Валентинову часто приходилось затрачивать свои средства и на оплату квартиры, и на покупку продуктов для Никонова.

После смерти Никонова местная  администрация предъявила иск о выселении Валентинова без предоставления другой жилой площади. Валентинов возражал против выселения, ссылаясь на то, что принадлежащую ему ранее комнату он уже продал, поэтому другого жилья не имеет. Кроме того, с Никоновым проживал в квартире более двух лет, вел общее хозяйство, а также имел общий бюджет. Для получения квалифицированной помощи Валентинов обратился к адвокату.