Лекции по "Гражданскому праву"

 

Существенным условием договора продажи недвижимости является условие о предмете продажи. Согласно ст. 554 ГК в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

 

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор — незаключенным.

При продаже зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений к договору должны быть приложены документы, содержащие необходимые сведения об этих объектах.

 

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену данного имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным.

 

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (ст. 552 ГК).

 

Исполнение договора продажи недвижимости должно осуществляться путем передачи недвижимости продавцом и принятия, ее по- купателем по передаточному акту, подписываемому сторонами, или иному документу о передаче.

 

Некоторые специальные правила установлены для продажи жилых помещений. Так, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК). При невключении в договор указанного условия покупатель в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК вправе потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора продажи жилого помещения. В отличие от договоров продажи иной недвижимости договор о продаже жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК).

Вопрос 4

Договор продажи предприятия

 

В соответствии с п. 1 ст. 559 ГК по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Выделение договора продажи предприятия как самостоятельного вида договора купли-продажи обусловлено особым характером объекта продажи. В качестве такого объекта выступает предприятие как имущественный комплекс. В соответствии с п. 2 ст. 132 ГК в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности (земельные участки, здания, сооружения, оборудование, сырье), готовая продукция, права требования, долги, атакже права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

 

Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение указанной формы влечет недействительность договора. Договор продажипредприятияподлежитгосуйа/іс/ивеяяой/іегмс/и/іа^ммисчитает- ся заключенным с момента такой регистрации (ст. 560 ГК).

 

Кредиторам по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, до его передачи покупателю одной из сторон договора по договоренности между сторонами должны быть направлены письменные уведомления о его продаже. Кредитор, который письменно не сообщил продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части.

 

Кредитор, не получивший уведомления, вправе заявить указанные требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю.

Уведомленный надлежащим образом кредитор, ничего не сообщивший продавцу, а также кредитор, не заявивший одно из вышеперечисленных требований, считается кредитором, не давшим согласия на перевод долга. Перед таким кредитором после передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав предприятия долгам (ст. 562 ГК).

 

Статьей 563 ГК предусмотрено, что передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

 

Передача предприятия покупателю сама по себе не влечет возникновения у него права собственности на данное предприятие. Такое право переходит к нему от продавца только с момента государственной регистрации этого права. Если иное не предусмотрено договором, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю (ст. 564 ГК).

Вопрос 5

Договор поставки товаров

 

Согласно ст. 506 ГК по договору поставки поставщик-продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным пользованием.

По юридической природе договор поставки является консенсуаль- ным, двусторонним и возмездным.

 

Существенное значение имеетусловие о сроке или сроках поставки товаров. При отсутствии такого условия в договоре, если момент заключения и момент исполнения договора не совпадают и поставка не должна осуществляться отдельными партиями, срок поставки определяется по правилам ст. 314 ГК.

 

Гели поставка товаров должна осуществляться в течение всего срока действия договора отдельными партиями, существенным условием договора служат периоды поставки (сг. 508 ГК), т.е. обусловленные сторонами сроки поставки отдельных партий товаров. Гели стороны не определили периоды поставки в договоре, товары должны поставляться равномерными партиями помесячно, если иное не вытекает из законодательства, существа обязательства или обычаев делового оборота. Наряду с периодами поставки в договоре устанавливается график поставки товаров (декадный, суточный, часовой и т.п.). Досрочная поставка товаров может производиться с согласия покупателя.

 

Договором поставки товаров предусматривается право покупателя давать поставщику указания об отгрузке (передаче) товаров получателям, указанным в отгрузочной разнарядке.

 

В связи с долгосрочным характером данных договорных отношений важное значение приобретает регулирование порядка восполнения недопоставки товаров. Поставщик, допустивший недопоставку в отдельном периоде, обязан восполнить недопоставленное количество товаров в следующем периоде (периодах) в пределах срока действия договора, если иное не предусмотрено последним.

 

Покупатель вправе, уведомив поставщика, отказаться от принятия товаров, поставка которых просрочена, если в договоре поставки не предусмотрено иное. Товары, поставленные до получения поставщиком уведомления, покупатель обязан принять и оплатить (ст. 511 ГК).

 

Если поставщик не поставил предусмотренное договором количество товара либо не выполнил требования покупателя о замене недоброкачественных товаров или доукомплектовании товаров, у покупателя возникает право приобрести непоставленные товары у других лиц с отнесением на поставщика всех необходимых и разумных расходов на их приобретение (ст. 520 ГК).

 

В случае существенного нарушения договора одной из сторон допускается односторонний отказ другой стороны от его исполнения. Согласно со ст. 523 ГК нарушение договора поставки товаров предполагается существенным, если имели место:

 

поставка товаров ненадлежащего качества с недостатками, которые не могут быть устранены в приемлемый для покупателя срок или неоднократное нарушение поставщиком сроков поставки товаров;

 

неоднократные нарушение покупателем сроков оплаты товаров или невыборка товаров.

 

При расторжении договора добросовестная сторона вправе потребовать от другой стороны возмещения убытков, причиненных ей приобретением товара у другого продавца по более высокой цене (покупатель) или продажей товара по более низкой цене (поставщик), либо если соответствующая новая сделка не совершалась, разницы между ценой, установленной в договоре, и текущей ценой на момент расторжения договора.

Вопрос 6

Договор поставки товаров для государственных или муниципальных нужд

 

Поставка товаров для государственных или муниципальных нужд осущестъляетсяиаосиоъегосударственногошшмуниципальногоконтра- кта на поставку товаров для государственных или муниципальных нужд, а также заключаемых в соответствии с ним договоров (ст. 525 ГК).

Помимо норм ГК поставки товаров для государственных или муниципальных нужд регулируются специальными законами. Это федеральные законы от 13.12.1994 № 60-ФЗ «О поставках продукции для федеральных государственных нужд», от 29.12.1994 № 79-ФЗ «О государственном материальном резерве», от 02.12.1994 № 53-Ф3 «О закупках и поставках сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для государственных нужд», от 27.12.1995 № 21Э-ФЗ «О государственном оборонном заказе», от 06.05.1999 № 97-ФЗ «О конкурсах на размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд», от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».

 

Государственный или муниципальный контракт заключается на основе заказа на поставку товаров для государственных или муниципальных нужд, размещаемого в порядке, предусмотренном законодательством о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд.

 

Заключение государственного или муниципального контракта является обязательным для поставщика (исполнителя) лишь в случаях, предусмотренных законом, и при условии возмещения государственным шжмуниципальным заказником всехубытков, которые могут быть причинены поставщику (за исключением казенных предприятий) в связи с выполнением этого контракта.

 

Размещение государственного или муниципального заказа может осу- ществляться путем проведения от крытыхшшзакрытыхторговъ форме конкурса, аукциона, в том числе аукциона в электронной форме, а также без проведения торгов (запрос котировок цен на товары; у единственно- гопоставщика;натоварныхбиржах). Подзапросом котировокценнато- вары понимается способ размещения заказа, при котором информация о потребностях в товарах для государственных или муниципальных нужд сообщается неограниченному кругу лиц путем размещения на официальном сайте извещения о проведении запроса котировок и победителем в проведении запроса котировок признается участник размещения заказа, предложивший наиболее низкую цену контракта.

 

Закон особо регламентирует порядок заключения государственного или муниципального контракта (ст. 528 ГК) и заключаемого в соответствии с ним (на основании извещения о прикреплении покупателя к поставщику) договора поставки товаров для государственных или муниципальных нужд (ст. 529 ГК).

 

Поставка товаров для государственных или муниципальных нужд может осуществляться непосредственно государственному или муниципальному заказчику или по его указанию (отгрузочной разнарядке) другому лицу (получателю).

 

При оплате покупателем товаров по договору поставки товаров для государственных или муниципальных нужд государственный или муниципальный заказчик признается поручителем по этому обязательству покупателя (ст. 532 ГК).

Вопрос 7

Договор энергоснабжения

 

Согласно п. 1 сг. 539 ГК по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.

Применительно к договорам энергоснабжения речь идет об электрической энергии, хотя некоторые нормы, относящиеся к снабжению ею, могут применяться и к снабжению тепловой энергией.

 

По договору энергоснабжения снабжение энергией происходит через присоединенную сеть, т.е. через провода (электрические, тепловые), соединяющие продавца и покупателя энергии.

 

А6оиеш(иотре6телъ)о6язуетсяоплачиватьпринятуюэнергию,иоиа иетоневозлагаетсяобязанностьпринятьтовар,т.е.получжтъкакое-шбо количество энергии. Кроме того, для договора энергоснабжения харак- тернылоиолнтельвыеспецифическиеобязанностиабонента:соблюле- ние определенного режима потребления энергии и т.д.

 

По юридической природе данный договор является консенсуальным, возмездным и двусторонним. Особенность договора энергоснабжения состоит в том, что это публичный договор и его заключение считается обязательным для энергоснабжающей организации.

 

Энергоснабжающаяорганизация—коммерческая организация, осуществляющая продажу потребителям произведенной или купленной электрической и (или) тепловой энергии.

 

Абонентом(потребителем)иод,отоъоруэиертосиа6жевияможетъы- ступать юридическое или физическое лицо. В случае, когда абонентом выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, договор считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети (п. 1 ст. 540 ГК).