Согласно ст. 686 ГК, в частности,
возможна замена нанимателя в договоре
коммерческого найма по требованию нанимателя
и других граждан, постоянно с ним проживающих,
и с согласия наймодателя одним из совершеннолетних
граждан, постоянно проживающих с нанимателем.
В случаях недостижения соглашения соответствующих
лиц, проживающих в жилом помещении, на
замену нанимателя, а также несогласия
наймодателя на такую замену возможно
обращение за разрешением спора в суд.
Как предусматривает ч. 2 ст.
678 ГК, наниматель не вправе производить
переустройство и реконструкцию жилого
помещения без согласия наймодателя. Действие
этой нормы распространяется и на договор
социального найма (п. 3 ст. 672 ГК).
В соответствии с принципом
свободы договора по соглашению между
сторонами договора коммерческого найма
жилого помещения могут быть изменены
любые его условия, за исключением тех,
которые императивно установлены законом.
Для обязательства найма жилого
помещения закон предусматривает особые
основания его прекращения.
К основаниям прекращения правоотношения
найма жилого помещения относится прежде
всего расторжение договора, которое возможно
по инициативе обеих сторон, нанимателя
или наймодателя.
Договор социального найма жилого
помещения может быгьрастор- тщтвлю&оевремяпосоглашениюсторон.
Наниматель жилого помещения
по договору социального найма вправе
с согласия в письменной форме проживающих
совместно с ним членов его семьи в любое
время расторгнуть договор социального
найма.
В случае выезда нанимателя
и членов его семьи в другое место жительства
договор социального найма жилого помещения
считается расторгнутым со дня выезда
(ч. 1—3 ст. 83 ЖК).
Расторжение договора социального
найма жилого помещения по требованию
наймодателя допускается в судебном порядке
в случае: •
невнесения нанимателем платы
зажилое помещение и (или) коммунальные
услуги более шести месяцев; •
разрушения или повреждения
жилого помещения нанимателем или другими
гражданами, за действия которых он отвечает;
•
систематического нарушения
прав и законных интересов соседей, которое
делает невозможным совместное проживание
в одном жилом помещении; •
использования жилого помещения
не по назначению (ч. 4сг. 83 ЖК).
Последствием расторжения договора
найма жилого помещения является обязанность
освобождения жилого помещения нанимателем
и членами его семьи. Эта обязанность может
исполняться добровольно либо в принудительном
порядке.
Как провозглашает Конституция,
никто не может быть произвольно лишен
жилища (ч. 1 ст. 40). В развитие этой нормы
ст. 3 ЖК предусматривает, что никто не
может быть выселен из жилища или ограничен
в праве пользования жилищем, в том числе
в праве получения коммунальных услуг,
иначе как по основаниям и в порядке, которые
предусмотрены Жилищным кодексом, другими
федеральными законами.
Выселение граждан из жилых
помещений, предоставленных по договорам
социального найма, возможно в случаях,
указанных в ст. 85, 90, 91 ЖК.
Договор социального найма жилого
помещения может быть растор- тщт только
в судебном порядке (чА ст. 83ЖК). В других
случаях (помимо расторжения договора
социального найма) выселение также производится
в судебном порядке.
При расторжении договора социального
найма жилого помещения выселение нанимателя
и членов его семьи из занимаемого ими
жилого помещения допускается, как правило,
при условии предоставления выселяемым
другого жилого помещения. Требования,
предъявляемые к этому помещению, определены
ст. 89, 90 ЖК.
По общему правилу гражданину
и его семье при выселении из помещения,
занимаемого по договору социального
найма, должно быть предоставлеиодругоеблагоустроенноежилоепомещение.Ириэтомпре-
доставляемое жилое помещение должно
быть благоустроенным применительно к
условиям соответствующего населенного
пункта, равнозначным по общей площади
ранее занимаемому жилому помещению, отвечать
установленным требованиям и находиться
в черте данного населенного пункта.
Если наниматель и проживающие
совместно с ним члены его семьи до выселения
занимали квартиру или не менее чем две
комнаты, наниматель соответственно имеет
право на получение квартиры или на получение
жилого помещения, состоящего из того
же числа комнат, в коммунальной квартире
(ч. 1,2 ст. 89 ЖК).
Выселение граждан из жилых
помещений с предоставлением других благоустроенных
жилых помещений по договорам социального
найма допускается в следующих случаях:
если дом, в котором находится
жилое помещение, подлежит сносу; если
жилое помещение подлежит переводу в нежилое
помещение; если жилое помещение признано
непригодным для проживания; если в результате
проведения капитального ремонта или
реконструкции дома жилое помещение не
может быть сохранено или его общая площадь
уменьшится, в результате чего проживающие
в нем наниматель и члены его семьи могут
быть признаны нуждающимися в жилых помещениях,
либо увеличится, в результате чего общая
площадь занимаемого жилого помещения
на одного члена семьи существенно превысит
норму предоставления (ст. 85 ЖК).
В соответствии со ст. 90 ЖК если
наниматель и проживающие совместно с
ним члены его семьи в течение более шести
месяцев без уважительных причин не вносят
плату за жилое помещение и коммунальные
услуги, они могут быть выселены в судебном
порядке с предо- ставлениемдругогожилогопомещенияподотовофусощтлъиотоиашАа,
размер которого соответствует размеру
жилого помещения, установленному для
вселения граждан в общежитие.
Выселение из жилого помещения,
занимаемого по договору со- цишъногонайма,безпредоставлениядругогожшюгопомещения—это
исключительный порядок выселения, применение
которого допускается лишь в некоторых
случаях, предусмотренных законом (ст.
91 ЖК). Основанием для такого выселения
является грубое нарушение нанимателем
или членами его семьи правовых норм. К
таким нарушениям относятся:
использование жилого помещения
не по назначению (например, под склад,
притон и т.п.);
систематическое нарушение
прав и законных интересов соседей; бесхозяйственное
обращение с жилым помещением, приводящее
к его разрушению.
Поскольку выселение применяется
здесь как санкция за противоправное поведение
нанимателя или членов его семьи, оно возможно
лишь при условии, что к нарушителю принимались
меры предупреждения, но они оказались
безрезультатными (ч. 1 ст. 91 ЖК).
Без предоставления другого
жилого помещения могут бьпь выселены
также граждане, лишенные родительских
прав, если их совместное проживание с
детьми, в отношении которых они лишены
родительских прав, признано судом невозможным
(ч. 2 ст. 91 ЖК).
Приколшерческол/нямл/ерасторжениедоговораивыселениедопуска-
югся в исключительных случаях, которые
прямо указаны в ст. 687 ГК.
Расторжение договора коммерческого
найма, как и договора социального найма,
по требованию наймодателя возможно только
в судеб- номпорядке.
Согласно п. 1 ст. 687 ГК наниматель
вправе с согласия других граждан, постоянно
проживающих с ним, в любое время расторгнуть
договор коммерческого найма жилого помещения.
Однако для предотвращения возникновения
убытков улица, сдающего внаем помещение,
закон предусматривает, что наниматель
обязан в письменной форме предупредить
наймодателя за три месяца о расторжении
договора. При несоблюдении этого условия
наймодатель вправе предъявить нанимателю
требование о возмещении упущенной выгоды
в виде неполученного дохода от сдачи
помещения внаем.
Договор коммерческого найма
может быть расторгнут в судебном порядке
по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы
за жилое помещение за шесть месяцев, если
договором не установлен более длительный
срок, а при краткосрочном найме — при
невнесении платы более двух раз по истечении
установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого
помещения нанимателем или другими гражданами,
за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю
может быть предоставлен срок не более
года для устранения им нарушений, послуживших
основанием для расторжения договора
коммерческого найма жилого помещения.
Если в течение определенного судом срока
наниматель не устранит допущенных нарушений
или не примет всех необходимых мер для
их устранения, суд по повторному обращению
наймодателя принимает решение о расторжении
договора найма жилого помещения. При
этом по просьбе нанимателя суд в решении
о расторжении договора может отсрочить
исполнение решения на срок не более года
(абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК).
Договор коммерческого найма
жилого помещения может быть расторгнут
в судебном порядке по требованию любой
из сторон в договоре, если помещение перестает
быть пригодным для постоянного проживания,
а также в случае его аварийного состояния
(абз. 2 п. 3 ст. 687 ГК).
Если наниматель жилого помещения
или другие граждане, за действия которых
он отвечает, используют жилое помещение
не по назначению либо систематически
нарушают права и интересы соседей, наймодатель
может предупредить нанимателя о необходимости
устранения нарушения. При продолжении
указанных нарушений после предупреждения
наймодателя последний вправе в судебном
порядке расторгнуть договор найма жилого
помещения. В этом случае в соответствии
с п. 4 ст. 687 ГК применяются приведенные
выше правила, предусмотренные абз. 4 п.
2 той же статьи.
При расторжении договора коммерческого
найма и отказе нанимателя и других граждан,
постоянно с ним проживающих, добровольно
освободить жилое помещение эти лица подлежат
выселению из жилого помещения на основании
решения суда (ст. 688 ГК).
Особенности отношений, возникающих
по поводу найма жилых иомещевийспециализированногожилищногофонда,оиред,елевывразд,.
ІУЖК.
Вопрос 19
В соответствии с ч. 1 ст. 672 ГК РФ в государственном
и муниципальном жилищном фонде социального
использования жилые помещения предоставляются
гражданам по договору социального найма
жилого помещения. Со вступлением в силу
ЖК РФ, а также утверждением Типового договора
социального найма жилого помещения данный
договор нашел свое детальное законодательное
регулирование. Нормы же ГК РФ применяются
к положениям жилищного законодательства
субсидиарно, если иное не установлено
ЖК РФ. Таким образом, вопросы социального
найма жилого помещения стали полностью
урегулированы нормами жилищного и гражданского
законодательства.
По договору социального найма жилого
помещении одна сторона — собственник
жилого помещения государственного или
муниципального жилищного фонда либо
управомоченное им лицо (наймодатель)
обязуется передать другой стороне —
гражданину (нанимателю) жилое помещение
во владение и в пользование для проживания
в нем на условиях, установленных Ж К РФ
(ст. 60 Ж К РФ).
Договор социального найма может быть
охарактеризован как консенсуальный (для
его заключения достаточно согласования
существенных условий договора, а именно
о предмете (т. е. жилом помещении) и о нанимателе),возмездный,
двухсторонний, взаимный.
Стороны договора
Наймодателем по договору социального
найма выступает собственник жилого помещения
государственного жилищного фонда или
муниципального жилищного фонда. От имени
собственника действует уполномоченный
государственный орган или уполномоченный
орган местного самоуправления.
Нанимателем по договору социального
найма может выступать не любое лицо. Им
может быть только гражданин РФ. Согласно
п. 5 ст. 49 ЖК. жилые помещения по договорам
социального найма не предоставляются
иностранным гражданам, лицам без гражданства,
если международным договором РФ не предусмотрено
иное. При этом гражданин должен относиться
к категории малоимущих граждан и быть
признан в установленном порядке нуждающимся
в жилом помещении и принят на учет.
На стороне нанимателя может иметь место
множественность лиц. Сонанимателями
выступают члены семьи. К членам семьи
нанимателя жилого помещения по договору
социального найма относятся проживающие
совместно с ним его супруг, а также дети
и родители данного нанимателя. Другие
родственники, нетрудоспособные иждивенцы
признаются членами семьи нанимателя
жилого помещения по договору социального
найма, если они вселены нанимателем в
качестве членов его семьи и ведут с ним
общее хозяйство. В исключительных случаях
иные лица могут быть признаны членами
семьи нанимателя жилого помещения по
договору социального найма в судебном
порядке.
Члены семьи нанимателя жилого помещения
по договору социального найма имеют равные
с нанимателем права и обязанности. Дееспособные
члены семьи нанимателя жилого помещения
по договору социального найма несут солидарную
с нанимателем ответственность по обязательствам,
вытекающим из договора социального найма.
Члены семьи нанимателя жилого помещения
по договору социального найма должны
быть указаны в договоре социального найма
жилого помещения.
По требованию нанимателя и членов его
семьи договор социального найма может
быть заключен с одним из членов семьи.
В случае смерти нанимателя или его выбытия
из жилого помещения договор заключается
с одним из членов семьи, проживающих в
жилом помещении (п. 2 ст. 672 ГК РФ).
Объект найма
Объектом социального найма является
жилое помещение (жилой дом, квартира,
часть жилого дома или квартиры), включенное
в состав государственного или муниципального
жилищного фонда. Жилым помещением в соответствии
с п. 2 ст. 15 ЖК признается изолированное
помещение, которое является недвижимым
имуществом и пригодно для постоянного
проживания граждан, т. е. отвечает установленным
санитарным и техническим правилам и нормам,
иным требованиям законодательства.
По договору социального найма жилое
помещение должно предоставляться гражданам
по месту их жительства (в черте соответствующего
населенного пункта) общей площадью на
одного человека не менее нормы предоставления
(п. 5 ст. 57 ЖК РФ). Нормой предоставления
площади жилого помещения по договору
социального найма является минимальный
размер площади жилого помещения, исходя
из которого определяется размер общей
площади жилого помещения, предоставляемого
по договору социального найма. Норма
предоставления устанавливается органом
местного самоуправления в зависимости
от достигнутого в соответствующем муниципальном
образовании уровня обеспеченности жилыми
помещениями, предоставляемыми по договорам
социального найма, и других факторов.
Самостоятельным объектом социального
найма не могут быть неизолированное жилое
помещение, помещения вспомогательного
использования, а также общее имущество
в многоквартирном доме. Под неизолированными
жилыми помещениями следует понимать
прежде всего комнаты квартир и жилых
домов, связанные общим входом и т. п., а
также части комнат. Помещениями вспомогательного
использования (т. е. подсобными помещениями
— по терминологии прежнего жилищного
законодательства) традиционно считаются
кухни, коридоры, санузлы и другие помещения,
имеющие вспомогательное назначение.