Обязательства и виды обязательств

 На практике  нередко возникают сложности  при разграничении мены и купли-продажи. Иногда, например, стороны формулируют  свои обязательства как взаимную  куплю-продажу с условием о  зачете взаимных требований. Если  в правоотношении предусмотрен  обмен товарами, такое обязательство следует квалифицировать как мену, а не взаимную куплю-продажу, поставку и т.д. Если же договор предусматривает не только взаимную передачу товара, но и обязанность каждой стороны оплатить полученный товар деньгами, такие обязательства должны квалифицироваться как купля-продажа.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Договор мены жилыми помещениями. Договор дарения

 

 В своей  деятельности риэлторам также  приходится сталкиваться с таким  договором, направленным на передачу  недвижимого имущества в собственность, как дарение. Правовая база договора дарения предопределяется, прежде всего, тем, что он направлен на передачу имущества в собственность.

 Безвозмездность - основной признак дарения. В  соответствии с п. 1 ст. 572 ГК РФ  по договору дарения не допускается встречная передача вещи, встречное предоставление права или наличие встречного обязательства.

 Иногда  встречаются сделки дарения жилья  с условием сохранения прав  пользования дарителем этим жилым  помещением. Такой договор не  может быть признан дарением, данная сделка притворна (совершена с целью прикрыть другую сделку, отношения сторон по данному договору сходны с договором пожизненного содержания с иждивением), т.к. как здесь имеет место встречное обязательство одаряемого - предоставить дарителю право пользования жильем после его отчуждения. Притворная сделка признается ГК РФ ничтожной (п. 1 ст. 572, п. 2 ст. 170 ГК РФ). Не противоречит безвозмездному характеру дарения факт совершения впоследствии одаряемым дара в пользу дарителя, но по самостоятельному договору.

 Дарение  является двусторонней сделкой, для заключения которой обязательны  воля и согласие двух сторон  договора - дарителя (на передачу  дара) и одаряемого (на принятие). Обещание дарения, согласно п. 2 ст. 572 ГК РФ, - односторонняя сделка, которая связывает только обещавшего. До передачи дара одаряемый вправе отказаться от дарения, отказ от принятия дара - это тоже односторонняя сделка, которая должна быть совершена в той же форме, что и дарение (п. 1 ст. 573 ГК РФ). Передача и принятие дара в виде недвижимого имущества осуществляются, как правило, вручением ключей и правоустанавливающих документов (п. 1 ст. 574 ГК РФ). ГК РФ признает возможность существования не только реального, но и консенсуального договора дарения.

 Следует  обратить внимание на недопустимость заключения договора дарения, предусматривающего передачу дара после смерти дарителя (п. 3 ст. 572 ГК РФ). Невозможна также государственная регистрация договора дарения и права собственности одаряемого после смерти дарителя даже в случае нотариально удостоверенного договора. Если при жизни дарителя переход права на недвижимость не был зарегистрирован, это имущество не принадлежит одаряемому и должно быть включено в наследственную массу скончавшегося дарителя.

 При  дарении недвижимости совершаются два регистрационных действия: регистрация договора дарения (сделки) - независимо от жилого или нежилого назначения недвижимости; регистрация права собственности одаряемого.

 Договор  дарения недвижимости свидетельствует  о принятии дара одаряемым, и эти два регистрационных действия совершаются одновременно.

 Для  регистрации представляются те  же документы, что и при купле-продаже (кроме передаточного акта). Нет  необходимости указывать в договоре  цену даримой недвижимости. В  соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ, если дарится доля в праве общей собственности на недвижимое имущество, то соблюдения права преимущественной покупки и согласия остальных сособственников на регистрацию не требуется, т.к. сделка безвозмездная.

 В случае  обещания дарения регистрируется только сделка. Для того чтобы право одаряемого было зарегистрировано, необходимо принятие им дара.

 Возможен  отказ одаряемого от принятия  дара, при чем и после регистрации  сделки, но до регистрации права. В том случае если после  регистрации права собственности одаряемого он возвращает имущество дарителю по взаимному согласию, то государственной регистрации подлежит данное соглашение как новая сделка дарения, а также переход права собственности к дарителю.

 В статьях 575 и 576 ГК РФ закреплены случаи запрещения и ограничения дарения. Не допускается дарение имущества малолетних и недееспособных граждан их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами). Не допускается дарение в отношениях между коммерческими организациями, такие договоры между юридическими лицами называются не дарением, а, например, "договором безвозмездной передачи", "соглашением о передаче с баланса на баланс" и пр., но признаком совершаемого дарения является не название договора, а его безвозмездность. Дарение имущества, находящегося в совместной собственности, допускается по согласию всех сособственников (п. 2 ст. 576 ГК РФ), в отличие от иных сделок, когда согласие остальных предполагается (ст. 253 ГК РФ).

 Необходимо  отметить, что дарение не может  быть совершено на основании генеральной доверенности, содержащей полномочия представителя на совершение разнообразных сделок с имуществом представляемого. К доверенности на совершение дарения установлены специальные требования, в ней должны быть указаны предмет дарения и одаряемый. В противном случае она ничтожна (п. 5 ст. 576 ГК РФ).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Договор дарения квартиры. Договор ренты

 

 Одно  из существенных новшеств современного  российского законодательства - рента. Рента представляет собой вид  регулярного дохода, не требующий от получателя осуществления трудовой, предпринимательской или иной деятельности, а основанный непосредственно на передаваемом в собственность плательщика имуществе.

 Договоры  ренты - это двусторонние договоры, сторонами которых выступают  плательщик ренты и получатель ренты. Согласно ст. 583 ГК РФ рента - это периодические платежи, которые плательщик ренты обязан уплачивать ее получателю в обмен на полученное в собственность имущество. Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Под выплату ренты может быть передано любое имущество, в том числе и деньги. В соответствии со ст. 584 ГК РФ рентные договоры, согласно которым под выплату ренты передается недвижимость, подлежат государственной регистрации.

 Различают  постоянную и пожизненную ренту. Постоянную ренту могут получать граждане и некоммерческие организации, право на получение постоянной ренты может быть унаследовано, уступлено или получено в порядке правопреемства согласно п. 2 ст. 589 ГК РФ.

 Получателем  пожизненной ренты могут быть только граждане, этот вид ренты не наследуется, обязательства по ее выплате прекращаются со смертью получателя ренты (ст. 596 ГК РФ). Гибель или случайное повреждение переданного имущества не освобождают плательщика от обязательства по выплате пожизненной ренты (ст. 600 ГК РФ).

 Пожизненная  рента может быть установлена  на условиях пожизненного содержания  гражданина с иждивением. Иначе  говоря, договор пожизненного содержания  с иждивением - одна из разновидностей  договоров ренты, его правовое регулирование осуществляется гл. 30 "Купля-продажа" и гл. 33 "Рента и пожизненное содержание с иждивением" ГК РФ. По договору пожизненного содержания получателем ренты всегда передается недвижимость (ст. 601 ГК РФ), может быть передана и доля в праве общей собственности на нее (п. 2 ст. 246 ГК РФ). Потребности в жилище получателя ренты могут быть обеспечены сохранением права пользования жилым помещением, переданным под выплату ренты, или предоставлением плательщиком ренты другого жилья. Одним из существенных условий договора является стоимость всего объема содержания, что должно составлять в месяц не менее двух установленных законом минимальных размеров оплаты труда (п. 2 ст. 602 ГК РФ).

 Допускается  установление ренты в пользу  нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором ренты. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты или содержания с иждивением (п. 2 ст. 596 ГК РФ).

 Договор, устанавливающий пожизненную ренту  в пользу гражданина, который  умер к моменту заключения  договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК РФ). Моментом заключения договора пожизненного содержания с иждивением является дата государственной регистрации. Если после нотариального удостоверения, но до государственной регистрации договора получатель ренты скончается, то данный договор ничтожен и не подлежит регистрации, соответственно, не может быть зарегистрировано и право собственности плательщика ренты. Напомним, что заявления о регистрации сделки должны быть поданы обеими сторонами - и плательщиком, и получателем ренты.

 Отчуждение  имущества под выплату ренты  может быть осуществлено за плату (ст. 585 ГК РФ): помимо обязательства по периодической уплате ренты (или предоставления содержания), плательщик ренты должен уплатить получателю ренты определенную договором сумму. В этом случае передача недвижимости осуществляется по передаточному акту (если договором не предусмотрен иной порядок). Для государственной регистрации требуются те же документы, что и для купли-продажи. Если имущество передается бесплатно, то передаточный акт не составляется.

 Основные  особенности договоров ренты, пожизненного содержания с иждивением - это обременение рентой недвижимого имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ) и возникновение залога в силу закона для обеспечения рентного обязательства (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Поэтому при заключении договоров пожизненного содержания с иждивением регистрируются:

1) сделка - договор ренты, пожизненного содержания  с иждивением;

2) право  собственности плательщика ренты;

3) обременение  рентой;

4) залог  в пользу получателя ренты.

 Следует  обратить внимание, что нормы  о залоге в силу закона при ренте являются императивными и не могут быть отменены соглашением сторон, в отличие от залога в силу закона при купле-продаже в кредит.

 Регистрация  залога осуществляется в соответствии  с Инструкцией о порядке регистрации  ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утв. приказом Минюста России, Госстроя России, Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. N 289/235/290.

 В свидетельстве  о государственной регистрации  права собственности плательщика  ренты в графе "Ограничения (обременения)" указывается: "Постоянная рента", "Пожизненная рента" или "Пожизненное  содержание с иждивением", затем "Залог в силу закона".

 Плательщик  ренты как собственник вправе  распоряжаться недвижимостью, переданной  под выплату ренты. Но при совершении  сделок необходимо соблюдение  ряда условий:

1) наличие  согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ);

2) указание  в договоре обременения недвижимости обязательствами по выплате ренты, предоставлению пожизненного содержания с иждивением и залогом в обеспечение этих обязательств (ст. 586, 587, 353 ГК РФ).

 При  этом согласие получателя ренты  на отчуждение недвижимости не  избавляет нового приобретателя недвижимости от обязательств по выплате ренты.

 Записи  об обременении недвижимого имущества  рентой и ипотекой погашаются  в случае:

1) расторжения  договора ренты, пожизненного содержания  с иждивением (п. 2 ст. 453 ГК РФ);

2) судебного признания данного договора недействительным (ст. 167 ГК РФ);

3) смерти  получателя пожизненной ренты  или пожизненного содержания  с иждивением (ст. 596, 695 ГК РФ);

4) выкупа  ренты (ст. 592-594, 599, 605 ГК РФ);

5) в иных  случаях прекращения обязательства в соответствии с ГК РФ.

 Заключение  договора ренты выгодно с точки  зрения налогообложения, размер  необходимых налоговых отчислений  государству при заключении договора  меньше, чем при простой купле-продаже. Обманчивое впечатление простоты  указанного договора провоцирует обывателей на его заключение без предварительной консультации с юристом. Но исполнение такого договора имеет ряд личностных обязательств покупателя, которые сторонами игнорируются. Задача риэлторов - ознакомить граждан, обратившихся к ним за помощью, со всеми тонкостями при заключении договоров купли-продажи жилого помещения с пожизненным содержанием и иждивением. Приведем пример такого договора.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Договор купли-продажи жилого дома с пожизненным содержанием.

Договор найма жилого помещения

 

 Распространенной  формой возникновения права на  проживание является временный  наем жилого помещения. Договор  найма жилого помещения - это сделка, в результате которой наймодатель  обязуется предоставить нанимателю  жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

 Необходимость  снимать квартиру может быть  вызвана семейными, деловыми или  иными обстоятельствами. Предложения  подобного рода на рынке услуг  появились довольно давно. Чаще  всего такие отношения основывались на устной договоренности жильцов с хозяевами квартиры. В настоящее время все больше людей обращаются в риэлторские агентства для поиска возможных вариантов найма жилых помещений и оформляют рассматриваемые отношения надлежащим образом.

 Правовые  характеристики договора временного найма жилого помещения определены гл. 35 ГК РФ. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Нанимателем по такому договору может быть только физическое лицо (гражданин РФ, иностранный гражданин, лицо без гражданства). Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. При этом юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ). В этом проявляется государственная жилищная политика, направленная на сохранение жилого фонда и использование его по прямому назначению.