Основные положения характеристики предварительного договора

Юрист П.В. Крашенников также задается вопросом о том, распространяются ли правила об обязательной государственной регистрации соответствующего вида договора на договор о его заключении в будущем.

Предварительный договор сам по себе не влечет передачу имущества, подлежащего государственной регистрации; возникающие из него обязательства заключаются лишь в совершении сторонами в будущем сделки, направленной на изменение правообладателя такого имущества.

Изложенное позволяет утверждать, что правила о заключении предварительного договора в форме, установленной для основного договора продажи недвижимости, а также других договоров, в отношении которых гражданским законодательством Российской Федерации предусмотрена обязательная государственная регистрация, подлежат буквальному толкованию, исключающему необходимость применения на этапе заключения предварительного договора норм, устанавливающих обязательное требование о государственной регистрации, подлежащей совершению сделки с недвижимостью.23

Анализируя вышеизложенное, необходимо отметить, что предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, либо в письменной форме. Данное положение способствует приданию отношениям сторон определенности и защите лице от принятия поспешных выводов. Исходя из смысла Закона, предварительный договор не требует государственной регистрации в отличие от других видов гражданско-правовых договоров.

В данной главе автор рассмотрел основные положения характеристики института предварительного договора, для того чтобы в следующей отразить особенности, присущие предварительного договору как обособленной правовой конструкции.

 

 

2.Особенности, присущие предварительному договору как обособленной правовой конструкции

2.1. Характерные признаки предварительного договора, отличающие от других правовых конструкций

Применяемые ныне в хозяйственной практике предварительные договоренности могут иметь различные наименование и содержание, выходящие за рамки текста ст. 429 ГК РФ о предварительном договоре. За последние десятилетия на отечественном рынке появились и стали широко применяться письма, протоколы и соглашения о намерениях, корни которых лежат в североамериканской договорной практике.

Предлагается рассмотреть соотношение предварительного договора и соглашения о намерениях. Следует отличать вышеназванные правовые конструкции, так как соглашение о намерениях не является ни договором в смысле ст. 420 ГК РФ, ни предварительным договором в смысле ст. 429 ГК РФ.24

Многие субъекты предпринимательства зачастую обозначают заключаемое ими соглашение как соглашение о намерениях и в том случае, когда по своему содержанию оно является предварительным договором или имущественным договором, несмотря на правовые последствия квалификации договора в качестве соглашения о намерениях в виде отказа в признании за ним юридической силы. Имеют место и случаи, когда стороны именуют заключаемое ими соглашение просто договором, соглашением либо неопределенным словосочетанием «соглашение о намерениях (предварительный договор)».

При разрешении вопроса о том, какое именно соглашение заключено сторонами, необходимо учитывать, что правовая сущность соглашения устанавливается, прежде всего, исходя из его содержания, из условий, определяющих квалифицирующие признаки; название соглашения при этом имеет второстепенное значение. В связи с этим договорная конструкция, обозначенная как предварительный договор либо договор о передаче товаров, выполнении работ, оказании услуг, при проверке может оказаться соглашением о намерениях, а договорная форма, обозначенная как соглашение о намерениях, — предварительным договором либо договором о передаче товаров, выполнении работ, оказании услуг.

Вопрос отграничения соглашения о намерениях от предварительного договора и договора о передаче товаров, выполнении работ, оказании услуг является достаточно тонким, поскольку разница между обязанностью и намерением не всегда очевидна. Разграничить эти соглашения в ряде случаев может быть затруднительно, так как может потребоваться не только изучение условий соглашения, но и исследование формирования воли сторон (в соответствии со ст. 431 ГК, предусматривающей необходимость при толковании договора выяснить действительную волю сторон с учетом цели договора, если буквальное значение содержащихся в нем условий, сопоставление с другими условиями и смыслом договора в целом не позволяют определить содержание договора).25

Отграничение соглашения о намерениях от предварительного договора и от имущественного договора должно проводиться исходя из того, предусматриваются ли рассматриваемым соглашением какие-либо обязанности контрагентов вообще либо они только декларируют свои намерения и не берут на себя обязательств.

На практике имеют место случаи, когда одна из сторон в случае невыполнения контрагентом соглашения о намерениях обращается за защитой в арбитражный суд, ссылаясь на нарушение данного соглашения. При рассмотрении таких заявлений арбитражные суды вынуждены разрешать спор, исходя из фактически сложившихся отношений без учета условий упомянутого соглашения.26

Если в спорном соглашении имеется условие об обязанности сторон заключить договор, данное соглашение представляет собой предварительный договор.

Но бывают и такие ситуации, когда суд не признает сделку ни предварительным договором, ни иной правовой конструкцией. В частности, по результатам исследования содержания спорного соглашения, обозначенного сторонами как соглашение о намерениях, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа пришел к выводу о том, что рассматриваемое соглашение не является ни соглашением о намерениях, ни предварительным договором, но является сделкой.27

Таким образом, основополагающим критерием, позволяющим отличить соглашение о намерениях от предварительного договора и от имущественного договора, выступает условие об обязанностях (намерениях) сторон. Другими словами, если в соглашение включено условие, предусматривающее обязанности сторон, его следует рассматривать как договор; если же договор содержит условие, отражающее лишь намерения сторон, — соответственно как соглашение о намерениях.28 Соглашение о намерениях должно признаваться предварительным договором, если оно отвечает требованиям, предусмотренным ст. 429 ГК РФ, то есть совершено в письменной форме, содержит существенные условия будущего договора и было подписано уполномоченными на заключение договора лицами.29

Кроме того, предварительный договор отличает от других правовых конструкций не только содержание, отражающееся в договоре, но и такая центральная стадия как исполнение, суть которой раскрывается в следующем параграфе.

 

2.2. Исполнение предварительного договора

Исполнение договора является центральной стадией в развитии любого договорного обязательственного правоотношения. Поведение сторон, направленное на исполнение условий договора, определяет саму сущность договора как уникальной правовой формы имущественных отношений участников хозяйственного оборота. В договоре выражается стремление сторон к ожидаемому правовому результату, проявляется их имущественный интерес получить то, на что они рассчитывали при его заключении.

Как показывает практика, именно на этой стадии действия договора сторонами допускаются нарушения нормальных условий гражданского оборота, пределов осуществления гражданских прав, связанные, прежде всего, с неисполнением или ненадлежащим исполнением принятых обязательств.

Этим обстоятельством, прежде всего, и обусловлен столь внимательный подход законодателя к проблеме правового регулирования порядка исполнения договорных обязательств, установлению гарантий, обеспечивающих их выполнение.

В качестве одного из принципов обязательственного права провозглашается надлежащее исполнение обязательств, которое обеспечивает выполнение условий обязательства и соблюдение требований закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — обычаев делового оборота или иных обычно предъявляемых требований.30

Данный принцип раскрывается в требованиях того, что обязательство должно быть исполнено надлежащему субъекту, в надлежащем месте, в надлежащее время и надлежащим предметом.

Другим не менее важным принципом исполнения обязательств является их реальное исполнение (исполнение обязательств в натуре), т.е. совершение должником именно того действия, которое составляет содержание обязательства, без замены его денежным эквивалентом в виде возмещения убытков и уплаты неустойки. В соответствии с ч. 2 ст. 396 ГК только возмещение убытков в случае неисполнения обязательства и уплата неустойки за его неисполнение освобождают должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено законом или договором.

Вышеизложенное не в меньшей мере относится и к предварительному договору, заключение которого порождает, как говорилось выше, определенные обязательства сторон.

Теоретики и практики выделяют две отличительные особенности, характеризующие исполнение предварительного договора.

Во-первых, предварительному договору присущ особый порядок исполнения возникающего из него обязательства - совершение волевого действия, направленного на заключение другого гражданско-правового договора, а не на передачу имущества, выполнения работ или оказание услуг.31

Во-вторых, поскольку каждая из сторон предварительного договора принимает на себя обязательство совершить сделку, сомнителен факт его ненадлежащего исполнения, а отказ от заключения основного должен рассматриваться как неисполнение предварительного договора.

Российскому гражданскому праву известно немало механизмов, призванных обеспечивать надлежащее исполнение условий договора. К ним относятся предусмотренные законодательством Российской Федерации способы обеспечения исполнения обязательств, нормативно закрепленная очередность удовлетворения требований кредиторов должника, допускаемые законом возможности встречного исполнения обязательств и исполнения альтернативных обязательств, отступное.

Кроме того, может быть также названо законоположение, предусматривающее, что договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Исследование срока действия договора имеет немаловажное значение и для характеристики предварительного договора, изучения вопросов, возникающих в процессе его исполнения.

Частью 3 ст. 425 ГК РФ, посвященной вопросам действия договора, установлено общее правило, в соответствии с которым законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.32 Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Согласно ч. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре должен указываться срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В то же время положения о сроке действия предварительного договора следует рассматривать в неразрывной связи с императивным требованием ч. 6 ст. 429 ГК РФ, устанавливающим, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Существующая законодательная конструкция предварительного договора затрудняет однозначное определение момента прекращения возникающих в результате заключения предварительного соглашения обязательств.33

С одной стороны, контрагенту участника предварительного договора, уклоняющегося от заключения основного договора, законом предоставляется право во всякое время, руководствуясь рассматриваемой отсылочной нормой и правилами ч. 4 ст. 445 ГК РФ, требовать в судебном порядке понуждения указанного участника к его заключению.

Но, с другой стороны, действие данной нормы во времени ограничивается указанием на обстоятельства, прекращающие предусмотренные предварительным договором обязательства. К ним относятся:

• отсутствие на момент истечения срока предварительного договора подписанного соглашения сторон;
• отсутствие адресованного одной из договаривающихся сторон предложения заключить договор (оферты).

Очевидно, что за пределами срока, установленного для заключения основного договора, остается время, которое в соответствии с законодательством Российской Федерации отводится стороне, получившей оферту, для ее акцепта или отказа от акцепта.

Право на судебную защиту сохраняется за стороной, своевременно выразившей свою волю заключить основной договор.

Одновременно не заключение основного договора в установленный в предварительном соглашении срок либо отсутствие высказанного предложения о его заключении приводит к тому, что стороны лишаются права понуждения к заключению основного договора, так как обязательства, обусловленные предварительным договором, прекращаются.34

Таким образом, институту предварительного договора присущи особенности такой стадии как исполнение, характеризующиеся совершением волевого действия, предусматривающего заключение другого (основного) договора в будущем.

Автор отразил тот факт, показывающий, что именно на стадии исполнения находят место обращения в суд. Однако в институте предварительного договора судебная практика направлена не только на принудительное заключение основного договора, но и на решение вопросов, касающихся включения задатка в условия предварительного договора, чему посвящен следующий параграф.

 

2.3. Включение задатка в условия предварительного договора

Одним из самых распространенных видом обеспечительных мер является задаток. Институт задатка предполагает следующее: если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.35

Многочисленные споры вызывает допустимость возникновения и исполнения денежного обязательства по предварительному договору, возможность установления основного договорного обязательства решением суда при уклонении одной из сторон от исполнения обязательств по предварительному договору.36

В судебной практике явно прослеживается наличие неоднозначных решений в подобных спорах, то есть присутствует некий дуализм. Рассмотрим две конкретные ситуации.