Особенности права собственности на жилое помещение

Вариант 2

Контрольный вопрос:

Особенности права  собственности на жилое помещение.

ПРАВОМОЧИЯ СОБСТВЕННИКА НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ. ОСНОВАНИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ  ПОМЕЩЕНИЕ

 

2.1 Правомочия  собственника на жилое помещение

 

В соответствии с положением Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежит право владения, пользования  и распоряжения жилищем (ст. 209 ГК РФ).

Правомочия по владению возникают  в связи с приобретением права  на жилое помещение, что предполагает наличие дополнительных обременении, складываемых на владельцев недвижимости. К ним, можно отнести регистрацию перехода права собственности на жилое помещение, договора купли-продажи, а для возведения жилого дома, помимо отвода земельного участка и регистрации права на него за застройщиком, получение разрешения на строительство дома, соблюдение целого ряда противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил. Однако такого рода обременения или уплату налогов на строение не следует рассматривать как ограничение прав собственников, хотя подобные обязанности и не характерны для права собственности на иное имущество.

В результате пользования  жильем собственник извлекает для  себя пользу, выгоду, доходы. Прямое назначение жилого помещения заключается в  удовлетворении потребностей граждан  в жилье - только с этой целью им можно пользоваться. Статья 288 ГК обязывает  собственника жилого помещения использовать его для личного проживания или  вселения других граждан на основании  договора (п. 2); ни все помещение в  целом, ни его отдельные части  не могут быть заняты под промышленное производство, офисы (п. 3). Все правила ст. 288 сформулированы как императивные нормы. Императивный характер носит большинство норм главы 18 ГК, призванной специально урегулировать особенности права собственности и других вещных прав на жилые помещения.

Вместе с тем в настоящее  время существует множество профессий  и видов деятельности, реализация которых происходит фактически в  квартирах - журналисты, литературные и научные работники, врачи, фотографы, предприниматели без образования  юридического лица и др. Использование  ими своих жилых помещений  в интересах своей деятельности нельзя отнести к промышленным целям, однако это и не жилые цели. При получении лицензии на занятие такого рода предпринимательской деятельностью физические лица регистрируют ее по своим домашним адресам, а это может подразумевать и то, что в этом помещении они и осуществляют свою деятельность. Однако законодательство никак не регламентирует порядок получения разрешения на использование их жилого помещения под предпринимательские цели. На практике разрешение для использования помещения этим лицам в указанных целях выдают межведомственные комиссии, персонально рассматривая каждое обращение граждан.

Правомочия собственника, т.е. его права владения, пользования  и распоряжения жильем могут быть ограничены только Федеральным законом (п. 2 ст. 1 ГК РФ).

В случае нарушения собственником  прав и свобод других граждан на его право распоряжения жильем могут  быть только судом наложены временные  ограничения.

Частная собственность подразделяется на так называемую индивидуальную и общую. Последняя возникает при вступлении в собственность на одно неразделенное жилье двух и более лиц.

При этом общая собственность  возникает особенно часто при  приватизации квартир в общую  совместную или долевую собственность, а также в тех случаях, когда  имущество не может быть разделено  на реальные, выделенные в натуре доли без изменения его назначения. Не возникает общей собственности на жилое помещение, если оно состоит из нескольких составных частей (комнат), каждая из которых имеет своего собственника.

При приобретении в собственность  квартир в многоквартирном доме общая собственность возникает  у собственников квартир также  на объекты дома, не подлежащие разделу - крышу, фундамент, лифты и т.п.

Общая собственность может  быть совместной (без определения  долей) и долевой (ст. 244 ГК РФ). Необходимо особо отметить, что совместная собственность  возникает только в случаях, специально оговоренных в законе (п. 3 ст. 244 ГК РФ). В настоящее время совместная собственность может возникать  только при приватизации жилья (ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного  фонда в Российской Федерации»), при приобретении жилья супругами (ст. 256 ГК РФ) и у членов крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257 ГК РФ). Во всех иных случаях общая собственность  возникает только как долевая.

При общей совместной собственности  ее участники имеют доли, но размер их в общем имуществе заранее  не определен и считается равным. По соглашению участников совместной собственности (в форме договора деления долей) или при недостижении согласия (по решению суда) на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц. Если выдел доли в натуре невозможен (например, выделение доли в однокомнатной квартире) без несоразмерного ущерба недвижимости, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему (с его согласия или по решению суда) стоимости его доли другими участниками долевой собственности в виде денежной суммы или иной компенсации (ст. 252 ГК РФ).

При общей долевой собственности  каждому из собственников принадлежит  заранее определенная доля (часть) в  праве собственности..

Владение и пользование  жильем, находящимся в долевой  собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, установленном судом (ст. 247 ГК РФ).

При возмездном отчуждении (не включающим в себя дарение) своей  доли одним из участников долевой  собственности остальные участники  имеют право преимущественной покупки  продаваемой доли по цене и на условиях, по которым она продается, за исключением  продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой  собственности о намерении и  условиях продажи своей доли. Отказ  от покупки (в письменном виде или  по умолчанию) или приобретение доли должно быть осуществлено в течение  месяца. При нарушении преимущественного  права покупки любой другой участник долевой собственности имеет  право в течение трех месяцев  потребовать в судебном порядке  перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ).

При рассмотрении спора о  признании недействительным договора купли-продажи доли дома одним из участников общей долевой собственности  суд должен выяснить, соблюдено ли преимущественное право покупки как продавцом, так и другими участниками этой собственности.

Собственность супругов имеет  особый юридический статус. Совместной собственностью супругов является жилье, нажитое ими во время брака - приобретенное  на общие средства. Исходя из этой формулировки, приватизированное одним из супругов жилье, в котором не зарегистрирован  по месту жительства второй супруг, не может признаваться совместно  нажитым по причине его безвозмездного приобретения. Имущество каждого  из супругов, приобретенное ими до вступления в брак, а также полученное каждым во время брака в дар  или в порядке наследования, является его личной собственностью. По обязательствам одного из супругов взыскание может  быть обращено лишь на его собственное  имущество, а также на его долю в общем имуществе (ст. 256 ГК РФ).

Правоспособность, т.е. способность  гражданина иметь гражданские права  и нести обязанности, в том числе являться собственником жилья, возникает в момент его рождения и прекращается смертью (ст. 17 ГК РФ). При

этом смертью признается не только прекращение физиологического существования человека, но и объявление его умершим (ст. 45 ГК РФ).

Дееспособность гражданина, т.е. способность непосредственно  своими самостоятельными действиями приобретать  и осуществлять гражданские права, в том числе приобретать и  отчуждать жилье, возникает в  полном объеме по достижении совершеннолетия - т.е. возраста восемнадцати лет (ст. 21 ГК РФ).

В возрасте до четырнадцати лет за несовершеннолетнего действуют  его родители, усыновители или  опекуны (ст. 28 ГК РФ). При этом они  не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать  сделки по отчуждению имущества несовершеннолетнего (ст. 37 ГК РФ).

В возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет несовершеннолетний действует сам с согласия родителей, усыновителей или попечителей. В  этом случае согласию попечителя должно предшествовать согласие органа опеки  и попечительства. И в первом, и во втором случаях орган опеки  и попечительства выдает письменное разрешение.

Не требуется разрешения органов опеки и попечительства только при получении несовершеннолетними  в свою собственность жилья путем  участия в его приватизации либо получения жилья в качестве дара или в безвозмездное пользование (ст. 37 ГК РФ). Необходимо отметить, что  Закон РФ «О приватизации жилищного  фонда в Российской Федерации» предусматривает  возрастной порог в пятнадцать лет. В силу того, что Гражданский кодекс имеет более поздний срок введения и более высокий юридический  статус, возрастной порог в Законе о приватизации должен применяться  по Гражданскому кодексу РФ, т.е. с  четырнадцати лет.

Одновременно законодательство предусматривает случаи снижения возраста возникновения дееспособности. Дееспособность несовершеннолетних может возникать:

1) с момента регистрации  брака по разрешению органов  местного самоуправления, но не  ранее достижения возраста в  шестнадцать лет, либо еще более раннего возраста, если это предусмотрено законами субъектов Российской Федерации (ст. 13 СК РФ);

2) с момента вынесения  судом либо органом опеки и  попечительства решения о признании  гражданина эмансипированным (полностью  дееспособным), но не ранее шестнадцати  лет. Эмансипация возможна, если  несовершеннолетний работает по  трудовому договору, в том числе  по контракту, или с согласия  родителей, усыновителей или попечителя  занимается предпринимательской  деятельностью (ст. 27 ГК РФ). В случае  несогласия родителей, усыновителей, попечителей возникающий спор  разрешается судом.

Дееспособность граждан  может быть ограничена либо они могут  быть лишены дееспособности.

Лишение гражданина дееспособности вследствие психического расстройства осуществляется судом с установлением  над ним опеки. При этом опекун от имени опекаемого совершает все  сделки и несет ответственность  за вред, причиненный подопечному.

Вследствие злоупотребления  спиртными напитками или наркотическими средствами, из-за чего гражданин ставит свою семью в тяжелое материальное положение, он может быть судом ограничен  в дееспособности и над ним  устанавливается попечительство (ст. 30 ГК РФ). Ограниченно дееспособный гражданин вправе самостоятельно совершать  только мелкие бытовые сделки. Отчуждение жилья, в том числе его обмен  и дарение, сдачу внаем (в аренду) и в безвозмездное пользование, раздел или выдел доли в собственном  жилье подопечный может осуществлять лишь с согласия попечителя. При  этом попечитель также должен получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ).

По просьбе совершеннолетнего  дееспособного гражданина, который  по состоянию здоровья не может самостоятельно осуществлять и защищать свои права  и исполнять обязанности, органом  опеки и попечительства устанавливается  над ним попечительство в форме  патронажа. Попечитель (помощник)

распоряжается имуществом подопечного  на основании заключенного с ним  договора поручения или договора доверительного управления (ст. 41 ГК РФ).

Таким образом, право собственности - это закрепленная за собственником  юридически обеспеченная возможность  владеть, пользоваться и распоряжаться  принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению, совершать в отношении  него любые действия, не противоречащих законодательству.

 

2.2 Основания приобретения  права собственности на жилое  помещение

 

Право собственности на жилище может возникать как на возмездном, так и на безвозмездном основании.

Оно может быть безвозмездно приобретено в результате:

приватизации государственного, муниципального (включая ведомственное) жилья;

вступления в наследство;

3)получения жилья в  дар; 4) истечения срока приобретательной давности.

Возмездное приобретение жилья в собственность; т.е. за плату,

осуществляется путем:

5) покупки по договору  купли-продажи;

6) выплаты полной суммы  пая в ЖСК, ЖК;

7) инвестирования в строительство  жилья; 

8) мены (с применением  правил о купле-продаже);

9)ренты постоянной или  пожизненной, в том числе на  условиях пожизненного содержания  гражданина с иждивением;

10)использования государственных  субсидий на строительство или  приобретение жилья;

11)выкупа освободившегося  жилого помещения в коммунальной  квартире;

12) покупки жилья с публичных  торгов и на аукционе.

Наличие различных способов (оснований) возникновения права  собственности граждан на жилые  дома (жилые помещения) вызывает необходимость  остановиться на рассмотрении хотя бы некоторых наиболее важных способов, имеющих наиболее широкое распространение  на практике, характерных для жилищного  права.

Собственник жилого помещения  осуществляет права владения, пользования  и распоряжения принадлежащим ему  жилым помещением в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 288 ГК РФ). Эти правомочия собственники приобретенной  квартиры, жилого дома осуществляют по своему усмотрению, если иное не предусмотрено  законодательством.