Особенности права собственности на жилое помещение

Раскроем ниже характеристику некоторым наиболее важным основаниям возникновения права собственности  граждан на жилые помещения.

1.В настоящее время  одним из важнейших оснований  возникновения права собственности  граждан на жилые помещения  является приватизация государственного  и муниципального жилья.

В соответствии со ст. 1 Закона о приватизации под приватизацией  жилья понимается бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений  в государственном и муниципальном  жилищных фондах, а для граждан, забронировавших  жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.

Таким образом, по смыслу Закона приватизация жилья представляет собой  бесплатную передачу жилых помещений  из государственной и муниципальной  собственности в частную собственность  граждан, проживающих в этих помещениях, на основании договора.

Приватизация, с одной  стороны, позволяет гражданину - собственнику жилого помещения почувствовать  себя хозяином квартиры, жилого дома, предоставляет  ему широкие возможности по пользованию  и распоряжению этим имуществом, а  с другой - налагает на граждан новые, довольно обременительные заботы и  расходы, связанные с уплатой  налога на собственность, а также с поддержанием квартиры (жилого дома) в надлежащем состоянии и проведением ее ремонта, освобождая от этого жилищно-эксплуатационные и другие организации, которые в этих случаях, как правило, сохраняют за собой лишь функции управления и контроля.

Пленум Верховного Суда РФ в своем постановлении от 24 августа 1992 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации  «О приватизации жилищного фонда  в Российской Федерации» разъяснил, что граждане, проживающие по договору найма или аренды в домах общественного  жилищного фонда, правом на приватизацию жилья на основании Закона РФ о  приватизации жилищного фонда не обладают. Вместе с тем собственник общественного жилищного фонда или уполномоченный им орган могут самостоятельно принять решение о бесплатной передаче гражданам занимаемых ими жилых помещений.

Субъектами приватизации жилых помещений являются наниматель и совместно проживающие с  ним члены его семьи, с одной  стороны, и органы местного самоуправления и организации, уполномоченные передавать жилые помещения в собственность  граждан, - с другой.

На практике зачастую возникал вопрос о включении (невключении) в договор о приватизации в качестве участников договора несовершеннолетних детей. В настоящее время этот вопрос решен положительно. В соответствии с ч. 2 ст. 7 Закона о приватизации «в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие права пользования данным жилым помещением».

Для совершения сделок в  отношении приватизированных жилых  помещений, в которых проживают  несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они сособственниками или  членами семьи собственников, в  том числе бывшими, имеющими право  пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные права с собственниками. Договор о купле-продаже приватизированной квартиры, заключенный без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, должен быть признан недействительным, если он влечет нарушение жилищных прав и интересов несовершеннолетних детей продавца.

При приватизации жилых помещений  должно быть получено письменное согласие всех совместно проживающих членов семьи, в том числе временно отсутствующих  граждан, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется  право пользования жилыми помещениями (например, призванные на военную службу; временно выехавшие из постоянного  места жительства по условиям и характеру  работы в составе геологических  и других экспедиций; в связи с командировкой за границу либо с обучением и др.).

Другой стороной в процессе приватизации выступают органы местного самоуправления, а также организации, за которыми жилищный фонд закреплен  в хозяйственное ведение (предприятия) либо в оперативное управление (учреждения).

Объектами приватизации являются жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов, которые занимают граждане на основе договора социального найма жилого помещения.

Если гражданин имеет  забронированное жилое помещение, а проживает в другом жилом  помещении, например в связи с  выездом на работу по трудовому договору в районы Крайнего Севера, то он может  использовать свое право на приватизацию жилья только по месту его бронирования.

В соответствии с Законом  о приватизации (ст. 4) не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в  аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением служебного жилого фонда совхозов и других приравненных к ним сельскохозяйственных предприятий.

Собственники жилищного  фонда или уполномоченные ими  органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве  хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых  передан жилищный фонд, вправе принимать  решения о приватизации служебных  жилых помещений.

Не подлежат приватизации жилые помещения в специализированных домах: гостиницах-приютах, домах маневренного фонда, специальных домах для  одиноких престарелых, домах-интернатах для инвалидов, ветеранов и другие.

2. Наследование жилых  помещений, находящихся в собственности,  равно как и других вещей,  а также имущественных прав  и обязанностей граждан осуществляется  на основании пятого раздела  части третьей нового ГК РФ, вступившей в силу 1 марта 2002 г.

Согласно ч. 1 ст. 1111 ГК РФ наследование осуществляется по завещанию или по закону.

Наследство по действующему законодательству открывается в  двух случаях.

Во-первых, при смерти наследодателя. Сам факт смерти наследодателя документально  подтверждается свидетельством о смерти. Такое свидетельство выдается органами записей гражданского состояния.

Во-вторых, в случае объявления его умершим. Согласно ст. 45 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданин может быть объявлен судом умершим, если в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания в течение пяти лет, а если он пропал без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью или дающих основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая, - в течение шести месяцев. Военнослужащий или иной гражданин, пропавший без вести в связи с военными действиями, может быть объявлен судом умершим не ранее чем по истечении двух лет со дня окончания военных действий. Днем смерти гражданина, объявленного умершим, считается день вступления в законную силу соответствующего решения суда. В случае объявления умершим гражданина, пропавшего без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью или дающих основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая суд может признать днем смерти этого гражданина день его предполагаемой гибели.

Согласно ст. 1115 ГК РФ местом открытия наследства является последнее  место жительства наследодателя. Если последнее место жительства наследодателя, обладавшего имуществом на территории Российской Федерации, неизвестно или  находится за ее пределами, местом открытия наследства в Российской Федерации  признается место нахождения такого наследственного имущества. Если указанное  наследство расположено в разных местах, местом открытия наследства является место нахождения входящего в  его состав недвижимого имущества  или его наиболее ценной части, а  при отсутствии недвижимого имущества - место нахождения движимого имущества  или его наиболее ценной части. Ценность имущества определяется исходя из его  рыночной стоимости.

В соответствии со ст. 20 ГК РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или  граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов.

Гражданский кодекс РФ указывает  на лиц, которые могут быть наследниками. Согласно ст. 1116 к наследованию могут  призываться граждане, находящиеся  в живых в день открытия наследства, а также зачатые при жизни  наследодателя и родившиеся живыми после открытия наследства.

Российская Федерация  может быть наследником по завещанию, а также по закону.

Юридические лица, субъекты Федерации, городские и иные муниципальные  образования, иностранные организации  и международные организации также могут выступать в качестве наследников, однако такая возможность ограничена только волеизъявлением наследодателя путем составления завещания.

Статьей 1117 ГК РФ определен  круг граждан, которые не имеют права  на получение наследства (недостойные  наследники). К их числу Гражданский кодекс Российской Федерации относит: граждан, которые своими противоправными действиями, направленными против наследодателя, кого-либо из наследников или против осуществления последней воли наследодателя, выраженной в завещании, способствовали или пытались способствовать призванию их самих или других лиц к наследованию либо способствовали или пытались способствовать увеличению причитающейся им или другим лицам доли наследства, если эти обстоятельства подтверждены в судебном порядке. Однако граждане, которым наследодатель после утраты ими права наследования завещал имущество, вправе наследовать это имущество ( п. 1 ст. 1117). В последнем случае речь идет о предоставлении кодексом завещателю права «простить» недостойных наследников, составив в их пользу завещание уже после совершения ими указанных противоправных действий.

Противоправные действия должны быть подтверждены приговором суда, вступившим в законную силу.

родителей после детей, в  отношении которых они были лишены родительских прав, и не восстановлены  в этих правах на момент открытия наследства (ч. 2 п. 1 ст. 1117 ГК РФ).

граждан, злостно уклонявшихся от лежавших на них в силу закона обязанностей по содержанию наследодателя (п. 2 ст. 1117 ГК РФ).

Следует иметь в виду, что факт злостного уклонения  наследников от исполнения своих  обязанностей по содержанию как основание  для отстранения гражданина от наследования должен быть установлен только в судебном порядке.

В тех случаях, когда недостойный  наследник все-таки получил имущество  из состава наследства, то он обязан его возвратить достойным наследникам, при отказе заинтересованным лицам  следует обратиться в суд.

Закон предоставляет гражданину право завещать свое имущество, в  том числе и жилье или его  часть, одному или нескольким гражданам. Жилое помещение может быть завещано и юридическим лицам, Российской Федерации, субъектам Российской Федерации, а также городам и иным муниципальным  образованиям.

Закон строго требует, чтобы  завещание было составлено в письменной форме, подписано и, как правило, нотариально удостоверено.

Предметом завещания является имущество, принадлежащее завещателю на праве собственности, не изъятое  из гражданского оборота, а также  имущественные права и некоторые  неимущественные его права. Не могут  быть предметом завещания такие  права, которые завещатель при жизни  не мог передать другим лицам (например, право на получение алиментов).

Завещанное имущество  может являться предметом наследования только в том случае, если к моменту  открытия наследства оно принадлежало наследодателю на праве собственности. Исключение составляет лишь жилое помещение, которое наследник решил приватизировать  и подал соответствующее заявление  в приватизационные органы. При составлении  завещания не требуется представление  завещателем правоустанавливающих документов на имущество, являющееся предметом  завещания. Поэтому нотариус может  удостоверить, к примеру, завещание  на имущество, которое завещатель только собирается приобрести.

Следует иметь в виду, что завещатель вправе в любое  время отменить или изменить сделанное  им завещание.

Это возможно либо путем  составления нового завещания, либо путем подачи заявления об отмене завещания.

В случаях, когда завещания  нет или в нем наследодатель  не указал конкретно, кто из наследников  какие комнаты приобретает, комнаты  передаются в собственность в соответствии с долей наследника, но так, чтобы у последнего было не менее одной изолированной комнаты. Не допускается право собственности на часть комнаты. Если комната или комнаты по стоимости больше, чем доля, то наследник предоставляет другим наследникам денежную или иную компенсацию. Если комната меньше стоимости доли, то компенсация соответственно выплачивается ему. Споры между наследниками разрешаются в судебном порядке.

Наследование по закону происходит, когда нет завещания или когда  завещана только часть имущества. Следует  иметь в виду, что наследниками по закону могут быть граждане, находящиеся  в живых к моменту смерти наследодателя, а также дети наследодателя, родившиеся после его смерти.

Третья часть Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливает  восемь очередей наследников по закону.