Особенности права собственности на жилое помещение

Судебные постановления  были отменены в связи с неправильным применением норм материального  права».

В исключительных случаях  закон дает возможность дарителю отказаться от исполнения договора дарения  либо вообще отменить дарение.

В первом случае отказаться от договора можно, когда имущественное  или семейное положение либо состояние  здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых  условиях приведет к существенному  снижению уровня жизни.

Второй случай отмены дарения  регулируется ст. 578 ГК РФ, где указано, что даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение  на его жизнь, на жизнь кого-либо из членов его семьи или близких  родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в  суде отмены дарения принадлежит  наследникам дарителя.

Кроме того, даритель вправе потребовать в судебном порядке  отмены дарения, если, обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную  ценность, создает угрозу ее безвозвратной  утраты.

Договором может быть обусловлено  право дарителя отменить дарение  в случае, если он переживет одаряемого.

При отмене дарения одаряемый обязан возвратить подаренное жилье, если оно сохранилось в натуре к моменту отмены дарения, т.е. жилище сохранило свое прежнее состояние.

Согласно ст. 580 ГК РФ вред, причиненный жизни, здоровью или  имуществу одаряемого гражданина вследствие недостатков подаренной вещи, подлежит возмещению дарителем, если доказано, что эти недостатки возникли до передачи вещи одаряемому, не относятся к  числу явных и даритель, хотя и  знал о них, не предупредил о них  одаряемого.

Новый Гражданский кодекс России предусмотрел новый вид дарения  -пожертвование. Согласно ст. 582 ГК пожертвованием признается дарение вещи или права в общеполезных целях. При дарении жилища эта цель должна не противоречить функциональному назначению жилых помещений -проживанию граждан. Нельзя дарить жилье с условием размещения в нем промышленного производства.

Субъектами пожертвования  могут быть граждане, лечебные, воспитательные учреждения, учреждения социальной защиты и другие аналогичные учреждения, благотворительные, научные и учебные  учреждения, фонды, музеи и другие учреждения культуры, общественные и  религиозные организации, а также  Российская Федерация, ее субъекты и  муниципальные образования. При  этом на принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или  согласия.

Следует обратить внимание на то, что пожертвование жилища гражданину должно быть обусловлено  жертвователем использованием его  по определенному назначению. При  отсутствии какого-либо условия пожертвование  жилого помещения гражданину считается  обычным дарением.

4.По истечении срока  приобретательной давности лицо - гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретет право собственности на это имущество (ст. 234 ГК РФ). Следует уточнить, что законный владелец мог получить жилое помещение во владение любыми законными путями, за исключением передачи ему жилого помещения во владение на основе установления договорных отношений (аренды, найма, хранения и т.п.). Течение срока приобретательной давности в отношении находящегося во владении лица недвижимого имущества, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. Признание за лицом права собственности на жилое помещение по истечении срока приобретательной давности осуществляется в судебном порядке с последующей государственной регистрацией этого права. Право собственности при этом возникает не с момента вынесения судом решения, а с момента государственной регистрации этого права. В момент регистрации права нового собственника прежний собственник утрачивает право собственности на жилое помещение.

Законом о введении в действие части первой Гражданского кодекса  РФ определено, что действие ст. 234 ГК РФ, регламентирующей права приобретательной давности, распространяется и на те случаи, когда владение недвижимым имуществом началось и до вступления в действие Гражданского кодекса РФ - до 1 января 1995 г.

5.Наиболее массовым основанием  приобретения жилья на возмездной  основе является заключение договора  купли-продажи. В соответствии  со ст. 454 ГК РФ «по договору  купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар)  в собственность другой стороне  (покупателю), а покупатель обязуется  принять этот товар и уплатить  за него определенную денежную  сумму (цену)». В пункте 1 ст. 549 ГК РФ не сказано об обязанности  покупателя оплатить цену недвижимого имущества (жилья). Представляется, что формула купли-продажи недвижимости здесь не полна, однако это восполняется правилами ст. 454 ГК РФ.

Новым и отличительным  от договоров купли-продажи других вещей является порядок исполнения договора купли-продажи жилья. Передача проданного жилья продавцом и  принятие его покупателем должны быть оформлены актом передачи или  иным документом, подписанным обеими сторонами. Уклонением одной из сторон от подписания документа о передаче считаются: отказ про давца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество, что является ненадлежащим исполнением договора (ст. 556 ГК РФ). Таким образом, до подписания продавцом и покупателем передаточного акта договор купли-продажи недвижимости не считается исполненным, а сделка - завершенной. Если иное не предусмотрено договором, продавец обязан одновременно с передачей жилья передать покупателю его принадлежности, а также относящиеся к жилью документы (ст. 456 ГК РФ).

Существенным условием договора продажи жилья, в котором проживают  лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования  этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень лиц  с указанием их прав на пользование  этим жильем (ст. 558 ГК РФ). Данное положение  отделило права собственности от прав проживания. Права пользования  не зависят от того, кто является собственником.

К договору купли-продажи  жилья применяются обязательные условия: письменная форма, указание имени  и регистрации по месту жительства (расположения) сторон, описание предмета договора, цена договора, права третьих  лиц, сроки и порядок передачи имущества, подписание акта передачи, государственная регистрация сделки и нового собственника. В случае уклонения одной из сторон от государственной  регистрации перехода права собственности  другая сторона имеет право обратиться в суд с требованием государственной  регистрации и возмещения убытков, вызванных задержкой регистрации, так как право собственности  у него возникает не в момент заключения договора, а в момент государственной  регистрации его права.

Важным является отражение  в договоре купли-продажи порядка  и сроков оплаты покупателем стоимости  покупаемого жилья.

Что касается описания предмета сделки - конкретной квартиры или комнаты, доли и т.п., то законодательство не расшифровывает, какие параметры  должны включаться в договор купли-продажи, как впрочем и в любой договор отчуждения недвижимости. Органами технической инвентаризации используются следующие параметры жилья, которые и отражаются в договорах:

фамилия, имя, отчество собственника;

город с указанием его  административно- территориальной  принадлежности;

улица;

номер дома;

номер корпуса;

номер квартиры;

описание доли собственности (квартира, комната, индивидуальная, долевая  или совместная собственность и  т.п.). В настоящее время производится переучет объектов недвижимости и земельных  участков и присвоение им кадастровых  номеров, которые также будут  указываться в договорах:

правоустанавливающие документы  на жилье (договор передачи и (или) свидетельство  о собственности на жилище, договор  купли-продажи, справка ЖСК, ЖК, свидетельство  о праве на наследство; указываются  номер документа, дата его оформления, а также номер и дата государственной  регистрации права собственности);

количество комнат (для  квартиры);

общая площадь в квадратных метрах;

приведенная площадь (общая  площадь с учетом лоджий и балконов) в квадратных метрах;

жилая площадь в квадратных метрах;

стоимость жилья в рублях на текущий год.

Для более полной защиты прав покупателей независимо от того, юридическое это лицо или физическое, в ГК РФ (ст. 556) установлено правило, по которому передача жилого помещения  продавцом и принятие его покупателем  осуществляются по подписываемому сторонами  передаточному акту или иному  документу о передаче. При этом, если иное не предусмотрено договором, обязательство передать жилище считается исполненным после вручения его покупателю и подписания соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче жилья на условиях, предусмотренных  договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать жилое помещение, а покупателя - его  принять. Само по себе принятие покупателем жилого помещения, не соответствующего условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Если же обнаружены существенные нарушения требований к качеству жилища (неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены  без несоразмерных расходов или  затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после  их устранения, и другие подобные недостатки), покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи  и потребовать возврата уплаченной за жилое помещение денежной суммы; потребовать замены жилья ненадлежащего качества помещением, соответствующим договору.

Достаточно четко ГК РФ урегулировал отношения, связанные  с земельным участком при продаже  находящейся на нем недвижимости.

Из ст. 552 ГК РФ следует, что  одновременно с передачей права  собственности на жилище передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим жилищем и  необходима для ее использования. При  этом вид права на земельный участок  может быть различным.

Во-первых, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый  дом, покупателю передается право собственности  либо предоставляется право аренды на соответствующий земельный участок.

Во-вторых, если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый  жилой дом, покупатель приобретает  право пользования соответствующей  частью земельного участка на тех  же условиях, что и продавец дома.

Гражданский кодекс Российской Федерации вводит специальную норму, устанавливающую особенности продажи  жилых помещений, если в них

проживают граждане, имеющие  на это жилище самостоятельное право  пользования. Например, когда происходит переход права собственности  на жилое помещение, в котором  остаются проживать члены семьи  продавца, они согласно ст. 292 ГК РФ сохраняют  право пользования этим жилищем. Это возможно и при отчуждении жилого помещения, приобретенного по рентному договору, существенным условием которого было проживание отчуждателя на данной площади. В ст. 558 ГК РФ устанавливается, что существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования им после его приобретения покупателем (например, члены семьи собственника), является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Новый Жилищный кодекс Российской Федерации в разделе 5 регламентирует организацию и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов, определяет правовое положение членов жилищных кооперативов.

Статья 110 Жилищного кодекса  Российской Федерации определяет жилищный или жилищно-строительный кооператив как добровольное объединение граждан  и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а  также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном  доме.

Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие  возраста шестнадцати лет, и (или) юридические  лица.

В соответствии со ст. 129 Жилищного  кодекса Российской Федерации член жилищного кооператива приобретает  право собственности на жилое  помещение в многоквартирном  доме в случае выплаты паевого  взноса полностью.

На основании п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного или жилищностроительного кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, предоставленную этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на занимаемое ими жилое помещение.

Таким образом, имеется три  юридических факта, образующих фактический  состав для возникновения права  собственности у граждан - членов кооператива и прекращения такового у юридического лица - кооператива:

членство в кооперативе;

пользование жилым помещением, предоставленным кооперативом;

полная выплата паевого  взноса.

Право на получение жилой  площади возникает у гражданина с момента вступления в жилищный кооператив, с этого же времени  возникает жилищное правоотношение, которое развивается по мере наступления  последующих фактов и окончательно оформляется с предоставлением  квартиры. Далее, при выплате последней  части паевого взноса, правоотношение пользования трансформируется в  правоотношение собственности, происходит смена субъектов данного права. До полного внесения паевого взноса субъектом права собственности  на жилое помещение был жилищный или жилищностроительный кооператив, после - гражданин.