Особенности права собственности на жилое помещение

В отличие от общего правила, установленного в ст. 131 ГК РФ по отношению  к возникновению прав на недвижимое имущество, в данном случае право  собственности возникает не с  момента государственной регистрации, а с момента завершения выплаты  паевого взноса. Последующая государственная  регистрация имеет лишь правоподтверждающее значение.

Для удовлетворения своего интереса и достижения цели гражданин  участвует в организации кооператива  либо вступает в действующий кооператив. Затем его воля проявляется при  вселении в квартиру и пользовании  ею, а также при уплате паевых взносов. Все эти действия гражданин  производит сознательно и целенаправленно  для получения жилого помещения, а впоследствии для приобретения на него права собственности.

Большие трудности вызывает вопрос о юридической природе  перехода права собственности от жилищного (жилищно-строительного) кооператива  к его членам, если паевые взносы были выплачены до 1 июля 1990 г., т.е. до вступления в действие Закона Союза ССР «О собственности в СССР» - первого законодательного акта, наделившего членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов соответствующим правом. Особенности рассматриваемой ситуации в том, что в то время граждане не предполагали, что станут собственниками кооперативных квартир. Однако в данном случае, на наш взгляд, следует вести речь не о принудительном прекращении права собственности кооператива и возникновении такового у члена жилищного или жилищностроительного кооператива, а о снятии принудительного сдерживания процесса возникновения права собственности у членов кооперативов на жилое помещение, так как сумма паевого взноса определялась исходя из сметной стоимости кооперативного жилого дома.

С 1 июля 1990 г. (с момента  вступления в действие Закона СССР «О собственности в СССР») факт полной выплаты паевого взноса наделяет члена жилищного или жилищно-строительного  кооператива правом собственности  на жилое помещение, в котором  он проживает. Указанная норма успешно  «перекочевала» первоначально в  Закон РСФСР «О собственности  в РСФСР», а затем в Основы гражданского законодательства Союза ССР и  республик и, наконец, была воспроизведена в Гражданском кодексе РФ

В связи с принятием  названных законодательных актов  граждане - члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов разделились на собственников  и несобственников жилых помещений. По исполнении фактического состава их различает факт полного или неполного внесения паевого взноса за жилое помещение. По объему и виду прав член кооператива, полностью внесший паевой взнос за квартиру, владеет, пользуется и распоряжается принадлежащей ему квартирой по своему усмотрению, т.е. является обладателем вещного права - права собственности. В отличие от этого, член жилищного или жилищно-строительного кооператива, осуществляющий выплату, владеет и пользуется жильем, принадлежащим кооперативу, на основе членских правоотношений, т.е. является обладателем обязательственного права. Такой член кооператива имеет ограниченное право распоряжения. Так, право на обмен он может осуществить только при наличии согласия проживающих совместно с ним членов семьи, разрешения органа местного самоуправления, а также согласия общего собрания или правления кооператива на прием в члены кооператива лица, обменивающего жилое помещение.

Член кооператива, полностью  выплативший паевой взнос за квартиру, вправе остаться в кооперативе или  выйти из него. Гражданин, приобретший  квартиру по договору с собственником  или получивший ее по наследству, вправе вступить в члены кооператива. Отказ  ему в этом может быть обжалован  в судебном порядке.

С расширением рынка недвижимости в жилищной сфере широкое распространение  получил договор мены жилого помещения. В соответствии со ст. 567 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору мены каждая из сторон обязуется  передать в собственность один товар  в обмен на другой. По такому договору собственник жилого помещения может  обменять принадлежащее ему жилище на любое имущество, которое не изъято из гражданского оборота. Например, на другое жилье, автомобиль, гараж, предприятие, ювелирное изделие, ценные бумаги и т.п.

Если происходит мена одного жилища на другое, то каждый участник договора должен обладать правом собственности  на обмениваемое помещение, при этом каждый из участвующих в договоре считается продавцом жилого помещения, которое он передает, и покупателем  жилища, которое он получает. В связи  с этим договор мены имеет много  общего с договором купли-продажи. При мене жилье обменивается на какое-либо имущество (в данном случае - на жилье), а при купле-продаже жилое помещение  также обменивается, только на специфическое  имущество - деньги. Правовое регулирование  отношений по договору мены осуществляется в большинстве своем по тем  же правилам, что и в договоре купли-продажи (предмет, форма, переход  права собственности, права и  обязанности сторон и т.п.). Прежнее  гражданское законодательство предусматривало  только мену равноценного имущества. Сегодня  данное положение остается только общим правилом. Обмениваемые жилые помещения предполагаются равноценными. Вместе с тем новый ГК РФ предусматривает возможность заключения договора мены неравноценными товарами. В таких случаях сторона, обязанная передать помещение, цена которого ниже цены жилья, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (п. 2 ст. 568 ГК РФ). Например, договором мены может быть предусмотрен обмен пятикомнатной квартиры на две двухкомнатные либо трехкомнатную и автомобиль.

Право собственности на обмениваемые жилые помещения возникает у  каждой стороны с момента государственной  регистрации по месту нахождения жилья.

Новым видом договора, по которому происходит отчуждение права  собственности является договор ренты.

Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает возможность  собственникам произвести отчуждение имущества под выплату ренты  либо за пожизненное содержание с  иждивением. Данные отношения регулируются гл. 33 ГК РФ. По такому соглашению собственник  имеет право передать другому  лицу в собственность имущество, а последний в обмен на имущество  будет выплачивать бывшему собственнику ренту в виде денежной суммы либо иного содержания. Договориться при  этом можно об осуществлении выплат как бессрочно, так и пожизненно. Отсюда деление рентного договора на постоянную (бессрочную) и пожизненную  ренту.

Жилище, отчуждаемое под  выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность  плательщика ренты за плату и  бесплатно.

В первом случае к отношениям сторон по передаче и оплате применяются  правила о купле-продаже; во втором случае - правила о договоре дарения.

Как следует из ст. 586 ГК РФ, в случае отчуждения (например, продажи) жилого помещения лицом, приобретшим  его по рентному договору, обязательства ренты переходят на нового собственника жилья. При этом лицо, передавшее такое жилье, несет субсидиарную с отчуждателем ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.

В целях обеспечения исполнения выплаты рентных платежей ГК РФ устанавливает  правило, по которому получатель ренты  приобретает право залога на отчужденное  жилье, т.е. в данном случае право  залога возникает не в силу договора, а в силу закона.

В качестве ответственности  за просрочку выплаты ренты закон  указывает на обязанность плательщика  выплатить проценты, размер которых  устанавливается договором. В тех  случаях, когда процент не оговорен, он определяется учетной ставкой  банковского процента на день исполнения обязательства.

Наряду с государственной  регистрацией соглашения, в отличие  от иных способов возникновения права  собственности на жилище, закон требует  обязательного нотариального удостоверения  договора; представляется, что законодатель установил данное правило, имея в  виду длительность рентных отношений.

Проанализируем постоянную и пожизненную ренту, включающую в себя соглашения пожизненного содержания с иждивением, где в качестве объекта  выступает жилое помещение.

Рассматривая субъектный состав участников договора постоянной ренты, следует указать на то, что  если по отношению к плательщикам ренты закон не содержит каких-либо ограничений, то применительно к  получателям постоянной ренты таковыми могут выступать только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и  соответствует цели их деятельности, закрепляемой в их учредительных  документах. В частности, не могут быть получателями ренты учреждения, финансируемые собственником, уже в силу того, что им запрещено распоряжаться имуществом, приобретенным по смете.

Права получателя ренты могут  переходить по наследству либо в порядке  правопреемства при реорганизации  юридических лиц, если иное не предусмотрено  законом или договором. Кроме  того, они (права) могут передаваться путем уступки требования в порядке, предусмотренном ст. 388 ГК РФ.

Выплата постоянной ренты  устанавливается договором в  рублях. Между тем в договоре может  быть предусмотрена выплата ренты  путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих  по стоимости денежной сумме ренты.

Закон защищает получателя ренты тем, что размер выплачиваемой  ренты автоматически увеличивается  пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда. Постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.

Следует отметить, что правила, касающиеся увеличения размеров и сроков выплат, могут изменяться договором.

Плательщик постоянной ренты  вправе отказаться от дальнейшей выплаты  ренты путем ее выкупа. В таком  случае отказ заявляется плательщиком ренты в письменной форме не позднее, чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором. Стороны договора могут предусмотреть, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора.

Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 593) предусматривает случаи выкупа постоянной ренты по требованию получателя ренты:

если плательщик ренты  просрочил ее выплату более чем  на один год, если иное не предусмотрено  договором постоянной ренты;

если плательщик ренты  нарушил свои обязательства по обеспечению  выплаты ренты;

если плательщик ренты  признан неплатежеспособным либо возникли иные обязательства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться  им в размере и в сроки, которые  установлены договором;

если жилое помещение, переданное под выплату ренты, поступило  в общую собственность или  разделено между несколькими  лицами.

Требование получателя ренты  о выкупе постоянной ренты может  быть предусмотрено и в других случаях, определенных договором. Выкуп  постоянной ренты производится по цене, определенной договором.

При отсутствии условия о  выкупной цене в договоре, по которому жилище передано под выплату ренты  бесплатно, в выкупную цену наряду с  годовой суммой рентных платежей включается цена жилого помещения, которая  обычно взимается за аналогичное  жилье при сходных обстоятельствах  в том же населенном пункте. При  возникновении разногласий такая  аналогичность подтверждается актом  оценки жилого помещения, составляемым профессиональным оценщиком недвижимого  имущества.

В отличие от постоянной, пожизненная рента устанавливается  на период жизни гражданина, передающего  имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Возможно установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве  на получение ренты, как правило, считаются равными. Например, супруги  передали по рентному договору принадлежащее  им на праве совместной собственности  жилое помещение. При этом в случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство ренты прекращается.

Размер пожизненной ренты  определяется в договоре в виде денежной суммы, периодически выплачиваемой  получателю ренты в течение его  жизни. Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц  должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом. При увеличении минимального размера оплаты труда соответственно увеличивается размер пожизненной ренты.

Если сроки пожизненной  ренты не установлены договором, то пожизненная рента должна выплачиваться  по окончании каждого календарного месяца.

Согласно ст. 599 ГК РФ при  существенном нарушении договора плательщиком получатель ренты вправе требовать  от плательщика выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. Если под выплату пожизненной  ренты жилое помещение отчуждено  бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора потребовать возврата этого жилья  с зачетом его стоимости в  счет выкупной цены.

Разновидностью пожизненной  ренты является договор пожизненного содержания с иждивением. По сравнению  с пожизненной рентой договор  пожизненного содержания с иждивением обладает значительной спецификой. В  частности, плательщик ренты по договору обязуется осуществлять пожизненное  содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Предоставление содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а  если этого требует состояние  здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором может быть предусмотрена  оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость  общего объема содержания в месяц  не может быть менее двух минимальных  размеров оплаты труда, установленных законом.

Стороны договора пожизненного содержания с иждивением вправе предусмотреть  возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.