Понятие и сущность права собственности

Согласно Закону «О государственной регистрации», помещение (жилое и нежилое) представляет собой  «объект, входящий в состав зданий и  сооружений» (ч. 2 п. 6 ст. 12). Таким образом, нежилое помещение - является частью здания (сооружения). Соответственно, нежилые помещения, как объект недвижимости необходимо отличать от смежного объекта - зданий (сооружений). Данная точка зрения подтверждается и практикой. Так, президиум ВАС РФ в своем Информационном письме от 1 июня 2000 г. №53 подчеркнул, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным.

Таким образом, в  настоящее время представляются беспочвенными споры о том, являются ли нежилые помещения самостоятельным  объектами недвижимости, могут ли они быть объектами сделок, в том  числе, договора аренды.

В юридической литературе высказана точка зрения о том, что к понятию «нежилые помещения» в применении к договору аренды следует  отнести небольшие помещения (одна и несколько комнат в нежилом  здании или сооружении, первый нежилой  этаж жилого дома, полуподвал, подвал дома и т.п.), которые можно использовать для организации небольшой конторы (офиса), мастерской по оказанию услуг (металлоремонт, ремонт одежды и обуви, химчистка, парикмахерская и т.п.), небольшого магазина, перевалочного склада и др. На наш взгляд указанные критерии не верны, поскольку не учитывают, что нежилое помещение может быть любым по размеру и по его назначению (за исключением тех помещений, что отнесены к жилым).

На наш взгляд нежилые помещения необходимо классифицировать на те помещения, которые могут выступать объектами сделок, в том числе аренды, и те помещения, которые таковыми выступать не могут.

Представляются  целесообразным рекомендации, разработанные  рабочей группой, образованной Советом  по кодификации и совершенствованию  гражданского законодательства при  Президенте РФ. В частности, представляется рациональными следующие предложения:

Во-первых, статью 130 ГК РФ, в которой содержится общее  определение недвижимости (недвижимого  имущества), а также дается примерный  перечень объектов недвижимости, предлагается дополнить указанием, в том числе, на нежилые помещения. Тем самым  будет поставлена точка в давнем споре о том, как соотносятся  понятия «здание» и «нежилое»  помещение, в частности, является ли нежилое помещение чисто технической  частью здания либо самостоятельным  объектом недвижимости.

Как отмечают исследователи, при этом высказываемые в теории опасения по поводу того, что с признанием жилых и нежилых помещений  самостоятельными объектами недвижимости»: возникают логически неразрешимые споры о том, кто же из соседей является «собственником» общей стены, пола, либо потолка: и что же, собственно, составляет объект их права собственности», в реальные споры на практике не выливаются.

Таким образом, необходимо признать помещения в здании самостоятельными объектами недвижимости. Таковое  должно стать техническим объектом, а не юридическим. В тоже время  представляется допустимым установление презумпции, согласно которой право  собственности на здание будет означать признание права собственности  одного лица на все помещения в  здании.

Жилые помещения.

Легальное определение  жилого помещения дается законодателем  в ст. 6 ЖК РФ. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Наряду с понятием жилое помещение, новое жилищное законодательство закрепляет виды жилых  помещений (ст. 16 ЖК РФ) и их понятия. К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть  жилого дома;

2) квартира, часть  квартиры;

3) комната.

Согласимся с  экспертами, констатирующими, что это  исчерпывающий список жилых помещений.

Иные  объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.

В число иных объектов можно включить объекты незавершенного строительства, которые, с 1 января 2005 г. считаются объектами недвижимости.

Предприятия, как имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской  деятельности.

О предприятиях как  объектах, относимых к недвижимым вещам, говорится в п. 1 ст. 132 и п. 2 ст. 334 ГК РФ. При этом они рассматриваются как имущественные комплексы. Имущественные комплексы относятся к сложным вещам (ст. 134 ГК РФ), в состав которых наряду с недвижимыми могут входить и движимые вещи. Составные части отдельных видов имущественных комплексов определяются законами, другими нормативными актами применительно к каждому их виду.

Движимые  вещи, которые отнесены к категории  недвижимости в силу закона (воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания, космические объекты).

Как уже отмечалось, к вещам, считающимся недвижимыми  в силу закона, относятся воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания, космические объекты (летательные  аппараты, сделанные и запущенные в космическое пространство человеком). Перечень, приведенный в п. 2 ст. 130 ГК РФ, не является исчерпывающим. К числу такого рода недвижимых вещей законом могут быть отнесены и иные объекты. Важнейшим условием для предоставления названным объектам правового статуса недвижимых вещей служит необходимость их государственной регистрации и регистрации прав на этот вид недвижимости и сделок с ней.

Таким образом, из всего  перечисленного материала следует, что вопросы объектов права собственности  являются достаточно дискуссионными.