Правовое регулирование ипотеки

Залогодатель обязан:

– страховать заложенное имущество  в полной его стоимости;

– немедленно уведомлять залогодержателя  о возникновении угрозы утраты или  повреждения заложенного имущества (ст. 343 ГК РФ);

– сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех предшествующих залогах данного  имущества и отвечать за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением  этой обязанности (ст. 342 ГК РФ);

– залогодатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества, если иное не предусмотрено договором  о залоге (ст. 344 ГК РФ);

– в случае предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности  или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или  об обременении указанного имущества  либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого  имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя  к участию в деле (п. 1 ст. 33 ФЗ «Об  ипотеке»);

– пункт 2 ст. 33 ФЗ «Об ипотеке» предписывает, что в указанных  выше случаях залогодатель должен использовать соответствующие обязательствам способы  защиты своих прав на заложенное имущество, предусмотренные ст. 12 ГК РФ;

– закон возлагает на залогодателя обязанность сообщать каждому будущему контрагенту о  всех предшествующих залогах, а также  существо, размер и срок обеспеченных этими ипотеками обязательств (п. 1 ст. 44 ФЗ «Об ипотеке»);

– залогодатель, заключив последующий  договор об ипотеке, должен незамедлительно  уведомить об этом залогодержателей по последующим ипотекам.

Залогодатель имеет право:

– пользоваться предметом  залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы, если иное не предусмотрено  договором и не вытекает из существа залога;

– отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное  пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или  договором и не вытекает из существа залога;

– завещать заложенное имущество (ст. 346 ГК ГФ). Условия договора об ипотеке  или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны;

– в любое время до продажи предмета залога прекратить на него обращение взыскания и  его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство (п. 7 ст. 350 ГК РФ);

– в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его  другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 345 ГК РФ);

– в случае обращения  взыскания на заложенное имущество  – земельный участок – сохраняет  право ограниченного пользования  той частью, которая необходима для  использования здания или сооружения в соответствии с его назначением (п. 4 ст. 340 ГК РФ);

– если иное не предусмотрено  Законом «Об ипотеке» и договором, залогодатель вправе без согласия залогодержателя  сдавать заложенное имущество в  аренду, передавать его во временное  безвозмездное пользование и  по соглашению с другим предоставлять  последнему право ограниченного  пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:

а) срок, на который имущество  предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного  ипотекой обязательства;

б) имущество предоставляется  в пользование для целей, соответствующих  назначению имущества (п. 1 ст. 40 ФЗ «Об  ипотеке»).

Залогодержатель обязан:

– залогодержатель, которому передано имущество, обязан, если иное не предусмотрено законом или  договором, страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его  стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества  превышает размер обеспеченного  залогом требования, – на сумму  не ниже размера требования;

– на залогодержателя, которому передано имущество, возложена обязанность, если иное не предусмотрено законом  или договором, принимать меры, необходимые  для обеспечения сохранности  заложенного имущества, в том  числе для защиты его от посягательств  со стороны третьих лиц; немедленно уведомлять другую сторону о возникновении  угрозы утраты или повреждения заложенного  имущества;

– до обращения взыскания  на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей  ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить  об этом залогодержателя по другому  договору об ипотеке того же имущества;

– при обращении взыскания  на имущество, заложенное по двум или  более договорам об ипотеке, залогодержатель  должен представить в суд, в который  предъявляется соответствующий  иск, доказательства исполнения обязанности  по уведомлению в письменной форме  залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества о  намерении предъявить свои требования к взысканию.

Залогодержатель имеет право:

– проверить по документам и фактически наличие, количество, состояние  и условия хранения заложенного  имущества (п. 2 ст. 343 ГК РФ);

– требовать от залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения предмета залога;

– требовать от любого лица прекращения посягательств на предмет  залога, если это угрожает утратой  или повреждением его;

– потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом  обязательства в случаях:

а) если предмет залога выбыл  из владения залогодателя не в соответствии с условиями договора о залоге;

б) нарушения залогодателем  правил о замене предмета залога (ст. 345 ГК РФ);

в) утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель  не отвечает (п. 1 ст. 351 ГК РФ);

– потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом  обязательства, а если его требование не будет выполнено, обратить взыскание  на предмет залога в случаях:

а) нарушения залогодателем  правил о последующем залоге (ст. 342 ГК РФ);

б) невыполнения залогодателем  обязанностей, предусмотренных пп. 1, 2 ст. 343 ГК РФ;

в) нарушения залогодателем  правил о распоряжении заложенным имуществом (п. 2 ст. 346 ГК РФ);

– приобрести по соглашению с залогодателем при объявлении торгов несостоявшимися заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом (п. 4 ст. 350 ГК РФ);

– залогодержателю как  собственнику российским законодательством  предоставлено право истребовать  предмет ипотеки из чужого незаконного  владения. Данному праву корреспондирует  п. 3 ст. 33 ФЗ «Об ипотеке», предоставляющий  залогодержателю право, действуя от своего имени, истребовать заложенное по договору об ипотеке имущество  из чужого незаконного владения в  соответствии со ст. 301 – 303 ГК РФ для  передачи его во владение залогодателю;

– если залогодатель отказался  от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее, залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и  потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых  расходов (п. 2 ст. 33 ФЗ «Об ипотеке»);

– так как залогодатель обязан сообщать каждому будущему контрагенту  о всех предшествующих залогах, а  также существо, размер и срок обеспеченных этими ипотеками обязательств, то в случае невыполнения этих условий  залогодержатель по последующему договору будет вправе потребовать расторжения  договора и возмещения причиненных  убытков;

– залогодержатель имеет  право потребовать от залогодателя сообщить им сведения о последующей  ипотеке (п. 2 ст. 44 ФЗ «Об ипотеке»);

– после заключения последующего договора об ипотеке изменение предшествующего  договора, влекущее обеспечение новых  требований предшествующего залогодержателя  или увеличение объема требований, уже обеспеченных по этому договору, допускается лишь с согласия залогодержателя  по последующему договору (п. 3 ст. 44 ФЗ «Об ипотеке»);

– залогодержатель по предшествующему  договору об ипотеке обладает правом преимущественного удовлетворения своих требований;

– ФЗ «Об ипотеке» допускает  осуществление последующего залога только залогодателем-должником либо залогодателем – третьим лицом  в основном обязательстве. В связи  с этим залогодержателю предоставляется  право осуществить последующий  залог под свою ответственность  вещи, находящейся у него в залоге. В этих случаях на залогодержателях лежит ответственность за вред, нанесенный залогодателю перед залогом, который  не может превышать по времени  срок первого залога. Последующий  залог залогодержателем образует новое  обязательство, базирующееся на праве  на чужую вещь;

– когда залогодатель отчуждает (продает, меняет, дарит, вносит в качестве капитала в имущество юридического лица и т.п.) предмет залога без  согласия залогодержателя, залогодержатель  вправе по своему выбору потребовать:

а) признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных  ст. 167 ГК РФ;

б) досрочного исполнения обеспеченного  ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество  независимо от того, кому оно принадлежит;

– залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества своих  требований, вызванных неисполнением  или ненадлежащим исполнением обеспеченного  ипотекой обязательства, в частности  неуплатой или несвоевременной  уплатой суммы долга полностью  или в части, если договором не предусмотрено иное. Также если договором  не предусмотрено иное, обращение  взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом  нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. При этом впервые при регулировании  залоговых обязательств законодатель указывает на конкретные сроки исполнения обязательств (ст. 50 ФЗ «Об ипотеке»);

– в случаях, предусмотренных  ст. 35, ст. 39 и ст. 41 Закона «Об ипотеке», залогодержатель вправе потребовать  досрочного исполнения обеспеченного  ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования – обращения  взыскания на заложенное имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство  исполняется надлежащим образом.

В заключение следует напомнить, что Закон об ипотеке действует  уже семь лет. За это время во многом благодаря ему создан и успешно  развивается рынок ипотечного кредитования, который в свою очередь стимулирует  финансирование капитального строительства  и решение жилищной проблемы в  масштабах всей страны. Нарабатывается позитивная судебная, нотариальная и  иная правоприменительная практика в данной области. Прочно и широко в повседневную жизнь российских граждан вошло само понятие ипотеки.

Но до совершенства государственно-правового  механизма в сфере ипотечных  отношений еще далеко.

 

 

 

 

 

Глава 3. Ипотечное кредитование: современные тенденции в законодательстве и практике

Сфера  ипотечного кредитования юридических и физических лиц  отражает  динамичный характер  рыночных отношений  в современной России. Быстро изменяющиеся  социальные, политические и экономические условия  обуславливают  развитие ипотечных отношений в  России, изменение законодательства, регулирующее возникающие  в этой сфере  отношения,  способствуют внедрению новых механизмов ипотечного кредитования.

 Роль ипотечного кредитования  в решении жилищных проблем  российских граждан  вызывают  острую  необходимость  определить  новую  сущность,  содержание,  цели  и задачи  ипотечных   отношений,  механизмы  их  реализации  с учетом имеющихся проблем  современного правового регулирования  и сложившейся  практики ипотечного  кредитования.

 Следует отметить, что  опыт правового регулирования  отношений, возникающих при ипотечном  кредитовании, в первую очередь,  жилья, в России только начинает  накапливаться,  так как в советский  период  широкого распространения  такой формы кредитования  строительства  и приобретения жилья  не  наблюдалось. 

 В связи с этим, действующие  сегодня в данной области правовое  регулирование  ипотечного кредитования  имеет отдельные недостатки,  сказывающиеся  на интересах  участников ипотечного жилищного  кредитования, вызывая недоверие  к ипотеке как способу улучшения  жилищных условий. 

 Основная функция государства  в процессе формирования рыночной  системы ипотечного кредитования  состоит в создании надлежащей  законодательной базы, современных   финансовых, правовых  и  организационно - экономических механизмов, с целью  правового обеспечения прав  участников  ипотечных отношений и их  социальных  гарантий.