Правовое регулирование ипотеки

 Совершенствование   законодательной  базы  об ипотеке  на современном этапе  должно  осуществляться  с учетом состояния   других правовых институтов о  земле, ценных бумагах и т.д., так или иначе затрагивающих   проблемы  ипотеки. 

 Надежность ипотеки  и удобство её использования  для сторон правоотношений зависят,  главным образом, от определенности  и продуманности ее регулирования  в законодательстве.   Проведенное  исследование по  данной теме, однако, свидетельствует, что   законодательство и  практическая  реализация права на ипотеку  оставляет желать лучшего. 

  Наиболее значимыми  законодательными актами, регламентирующими  институт ипотеки в  настоящее  время, являются:

Федеральный закон «Об  ипотеке (залоге недвижимости)», являющийся первым в истории России специальным  законом, регулирующим систему  ипотечных  отношений, возникающих при залоге недвижимости. В нем изложены основные понятия ипотеки, механизмы регулирования  ипотечных процессов, указаны требования и обязательства, которые обеспечивает ипотека.

Жилищный кодекс Российской Федерации, объединивший в себе базовые  понятия жилищных отношений: право  собственности, объекты, на которые  распространяются жилищные права, взаимоотношения  собственников и т.п.

Федеральный закон «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним»,  в котором  детально описаны правила регистрации  имущественных прав, в том числе  и  при ипотеке. В развитие положений  данного закона были  разработаны  Инструкция «О порядке регистрации  ипотеки жилого помещения» и  Инструкция о порядке государственной регистрации  ипотеки объектов недвижимого имущества.

 В свою очередь,  порядок оценки недвижимого имущества,  приобретаемого на средства, предоставляемые  по ипотечному жилищному кредиту,  регулируется в соответствии  с Федеральным законом «Об  оценочной  деятельности в  РФ», нормы которого выступают  во взаимосвязи с Законом РФ  «Об исполнительном производстве»,  который призван защищать стороны  в случае судебного конфликта  и обращать взыскание на имущество  должника 

- Федеральный закон «О  кредитных историях» регламентирует  правила ее формирования, использования  и хранения, а также  правовые  основы деятельности бюро кредитных  историй, их взаимоотношения с  органами власти, коммерческими  банками и самими заемщиками.

 Федеральный закон  "Об ипотечных ценных бумагах", регулирующий отношения, возникающие  при выпуске, эмиссии, выдаче  и обращении ипотечных ценных  бумаг, за исключением закладных,  а также при исполнении обязательств  по указанным ипотечным ценным  бумагам. 

 Гражданский кодекс  РФ устанавливающий основные  положения при заключении, исполнении, прекращении   договоров в рассматриваемой  сфере, а также ответственность  за не исполнение ипотечных  обязательств.

 Субъекты Российской  Федерации также активно участвуют  в законодательном процессе.  Так законом Ивановской области  от 30.12.2002 № 101-ОЗ  утверждена  Программа  «Жилище» на 2002-2010 годы», с 2009 года  в Ивановской области действует  программа "Новая региональная  ипотека", цель которой, обеспечить  гражданам Ивановской области  реальную возможность приобрести  квартиру в условиях финансового  кризиса.  Принято Постановление  Правительства Ивановской области  от 08.08.2008 № 214-п «О развитии  ипотечного жилищного кредитования  на территории Ивановской области», др.

 Следует отметить, что  в 2005 году Президиум ВАС РФ  принял Информационное письмо  от 28 января 2005 г. №90 «Обзор практики  рассмотрения арбитражными судами  споров, связанных с договором  об ипотеке»¹⁸.

 Ипотека (hypotheca) - это  греко-латинский термин, обозначающий  древний институт традиционного  хозяйства, - разновидность имущественного  залога, служащего обеспечением  исполнения основного денежного  обязательства должником-залогодателем  перед кредитором-залогодержателем.

 В России ипотека  появилась в результате возникновения  права частной собственности  на землю в период властвования  императрицы Елизаветы Петровны  в 18 веке. В теории российского  права понятие «ипотека» появилось  в 60-70 гг. 19 столетия¹⁹. и было заимствовано из зарубежного права (французского, германского). Следует заметить, что в российском дореволюционном праве «ипотека» также была синонимом «залога», т.к. под последним понимался непосредственно залог недвижимого имущества (тогда как залог движимого имущества именовался «закладом»). Хотя такое деление не являлось абсолютным, и действовавшее законодательство употребляло оба названия «безразлично²⁰.

 В современной  специальной  литературе термин «ипотека»  используют в следующих случаях: 

когда говорят о залоге недвижимого имущества, находящегося в собственности залогодателя (например, земельных участков, строений и сооружений), с целью получения ипотечного кредита;

когда заинтересованное лицо получает в кредитной организации  денежные средства для дальнейшего  приобретения объекта недвижимости (квартиры). При этом кредит является целевым, что существенно в плане  дальнейшего правового регулирования  возникающих правоотношений, а указанный  объект недвижимости находится в  залоге у кредитной организации²¹.

 Современное российское  законодательство устанавливает  два вида ипотеки - ипотека  в силу закона и ипотека  в силу договора. Эту классификацию  можно рассматривать как формально-юридическую. 

 Несмотря на значительные  проблемы в существующей ныне  системе ипотечного кредитования, наметились положительные тенденции  дальнейшего развития эффективной  ипотечной системы и механизма  реализации  ипотечного кредитования.

 Согласно информации  ЦБ РФ, опубликованной на его  сайте, объем предоставленных  ипотечных кредитов в рублях  в первом полугодии 2011 года  составил 261,4 млрд. рублей (против 125,9 млрд. рублей за аналогичный период 2010 года), рублевый эквивалент кредитов  в иностранной валюте - 7,2 млрд. рублей (7,5 млрд. рублей в 2010 году). Объем  ипотечных кредитов во втором  квартале стал максимальным с  третьего квартала 2008 года, когда  банки предоставили рекордный  объем кредитов (198,3 млрд. рублей). При  этом объем кредитования во  втором квартале впервые за 2009-2011 годы оказался выше среднеквартального  показателя 2008 года (164,0 млрд. рублей).

  Анализируя проблемы  правового регулирования   ипотечных  отношений и  практики реализации  права на  ипотеку (как способ  удовлетворения жилищных проблем)  следует обозначить следующие проблемы:  1.Сроки кредитования. 2.Отсутствие ресурсной базы используемой для предоставления ипотечных жилищных кредитов и, как следствие, неразвитость вторичного рынка, высокие процентные ставки и низкая доступность кредитов; 3.Трудности оценки кредитоспособности заемщика. Оценка платежеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов и расходов. Однако, подтвердить величину зарплаты - основного источника доходов - могут немногие граждане.

4.Валюта кредитования. 5.Неодаптированность  ряда ипотечных программа, финансируемых  зарубежными инвесторами, к российским  условиям. Например, программа ипотечного  кредитования  российских банков  совместно с Американским инвестиционным  фондом  предусматривает условие,  что  кредит может получить  лишь тот, у кого зарплата (причем  высокая) выплачивается официально. 6.Требующие доработки правовые  основы ипотечного жилищного  кредитования (особенно в части  обращения взыскания на заложенное  имущество).

 Обращает на себя  внимание тот факт, что правовой  статус участников рынка недвижимости  не позволяет дальнейшему цивилизованному  развитию ипотечного кредитования. До сих пор не создано необходимых  правовых норм о жилой собственности,  где бы однозначно устанавливались  нормы регулирования между индивидуальной  и коллективной собственностью. Отсутствует правовое регулирование  строительно-сберегательных касс, как  важнейшего элемента системы  ипотечного кредитования в РФ, включая вопросы их формирования  и процесса дальнейшей их деятельности.  Проект Федерального закона N 454760-4 "О строительных сберегательных  кассах", разрабатываемый с 2008 года,   был  отклонен Постановлением  Государственной  Думы Федерального  Собрания Российской Федерации  от 17.03.2010 N 3360-5 ГД 

 В таких условиях  не исключено появление на  рынке недвижимости новых финансовых  пирамид, что дискредитирует институт  ипотечного кредитования, как элемент  возрождения экономики страны.

 Развитие правовой  базы оценочной деятельности  в процессе ипотечного кредитования  выступает в качестве нового  направления на рынке недвижимости  со своей методологией, принципами  исследования, понятийным аппаратом.  Использование современной методологии  оценки, недвижимости (метода замещения,  метода издержек, метода доходов)  позволяет сформировать базовую  точку отсчета для включения  объектов недвижимости в рыночный  оборот. При этом нормативно-правовые  акты по оценочной деятельности  недвижимости следует рассматривать  в качестве профессионального  вида деятельности с учетом  региональных и отраслевых особенностей. Поэтому законодатель должен  определить статус независимых  оценщиков, которые должны функционировать  в общем правовом поле со  всеми участниками рынка недвижимости. Неединичные факты  махинаций  по завышению оценщиками рыночной  стоимости жилья для получения  ипотечного кредита на большую  сумму, чем полагается, заставляют  банковское сообщество искать  способ изменить порочную практику. "В настоящий момент банк  не может предъявить никаких  претензий оценщику, если тот  своими недобросовестными действиями  нанесет ему убытки, так как  договор на оказание услуг  по оценке заключается с заемщиком.  Другими словами, оценщик несет  ответственность только перед  заемщиком, которого проблемы  банка нисколько не волнуют,  а наоборот, как правило, заинтересованного  в завышении стоимости залога  по кредиту. Таким образом,  необходимо изменение действующей  процедуры оценки недвижимости, выступающей предметом ипотеки. 

 Обозначенные аспекты   являются лишь частью целого  ряда проблем,  связанных с  развитием ипотечного кредитования  на современном  этапе. 

 Учитывая значимость  и важность ипотеки в жизни   современного российского общества,  совершенствование механизмов ипотечного  кредитования, развитие его новых  форм, должно стать одной из  первоочередных  задач государства.

Заключение

Развитие рыночных отношений  в России в последние годы привело  к обращению к тем правовым институтам, которые способны обеспечить их эффективное функционирование. Одним  из таких институтов является ипотека.

Интерес к этой проблеме обусловлен как относительной новизной института ипотеки для правоотношений, возникающих в России в сфере  предпринимательства, так и многочисленными, но пока еще не разрешенными вопросами, теоретическими и практическими  трудностями, которые возникают  при реализации прав, вытекающих из залога.

Институт ипотеки - неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Особенно возрастает роль ипотеки тогда, когда состояние  экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная  ипотечная система может помочь стабилизировать положение. Ипотека, с одной стороны, способствует снижению инфляции, временно оттягивая на себя свободные денежные средства граждан  и предприятий, с другой стороны, помогает решать социальные и экономические  проблемы.

Активное использование  ипотеки обещает большое количество преимуществ, способных улучшить состояние  российской экономики, в частности, промышленности. Получить столь необходимые  оборотные средства можно будет  путем залога земельного участка, недвижимости и оборудования.

Развитие института ипотеки  имеет принципиальное значение и  для банковской системы. Вложения в  недвижимость, под гарантии государства, особенно во время нестабильности на фондовом рынке, представляют интерес  даже при невысокой доходности.

Важнейшей предпосылкой развития и применения ипотеки является нормативное  регулирование залоговых правоотношений. Основными законодательными актами в этой области являются: Гражданский  Кодекс РФ; Федеральный Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ; Закон РФ "О залоге" от 29 мая 1992 г.; Федеральный Закон "О  государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. Анализ данных нормативных  актов показывает, что, к сожалению, законодательство в области залога непоследовательно и полно противоречий.

Казалось бы, таким образом  в последнее десятилетие ситуация в данной области наконец-то в  корне изменилась с принятием  указанных нормативных актов. Однако, их детальное изучение и в особенности  правоприменительная практика наводят  на мысль, что на сегодняшний день далеко не всё в порядке с регулированием ипотечных отношений.

Системные перемены, сопровождавшие экономико-правовую и социальную сферы  России в последние два десятилетия, требуют своего продолжения ввиду  очевидной незавершенности. Одной  из наиболее острых проблем современной  социальной жизни, безусловно, выступает  проблема обеспеченности достойными жилищными  условиями значительной части нуждающегося населения нашего государства. Не последнюю  роль в недостаточно высоких темпах развития жилищного сектора играет несовершенство действующих экономико-правовых механизмов ипотечного кредитования, призванных обеспечивать решение обозначенной проблемы.