ВВЕДЕНИЕ
По данным статистики, более
60 % населения России нуждается в
улучшении жилищных условий. Одним
из вариантов разрешения квартирного
вопроса – получение банковского
ипотечного кредита на приобретение
жилья. Исходя из правового понятия ипотечного
кредитования можно сделать вывод, что
оно включает в себя собственно кредитование
и обеспечение исполнения обязательства
по погашению кредита в виде залога (объекта
недвижимости). В настоящее время формирование
системы ипотечного жилищного кредитования
– одно из приоритетных направлений государственной
жилищной политики. Поэтому развитие ипотеки
регулируется рядом нормативных документов,
ее становление – предмет внимания всех
структур власти. Эта система, которая
в будущем должна стать независимой и
самодостаточной структурой, определяет
место и роль ипотечного жилищного кредитования
в жилищном финансировании, а также стратегию
государства в становлении и развитии
данной сферы. В последнее время любая
публикация об ипотечном кредитовании
вызывает довольно оживленную дискуссию,
участники которой, как правило, примерно
поровну делятся на противников и сторонников
такого способа покупки жилья. Аргументы
противников хорошо известны, и среди
них выделяются три основных. Первый: в
России слишком высоки ставки по ипотечным
кредитам (гораздо выше, чем на Западе).
Второй: сейчас арендовать квартиру в
нашей стане выгоднее, чем покупать. Третий:
нестабильная экономическая ситуация
в России – в любой момент наступит кризис;
после первой же просрочки платежа по
процентной ставке банк выбросит вас на
улицу, а квартиру продаст за бесценок
своим людям и т. п. Однако у сторонников
ипотеки по каждому из вышеперечисленных
пунктов – свои контраргументы, заслуживающие
достаточно пристального внимания.
Тема ипотечного кредитования
крайне актуальна, однако до сих пор
правительству не удавалось сделать
ипотеку массовой. Виной тому низкие
доходы населения, высокая инфляция,
отсутствие необходимой правой базы
для развития ипотеки. Были намечены
также серьезные цели и поставлены
реализуемые задачи для того чтобы
в конечном счете с помощью
ипотеки разрешить жилищные проблемы
граждан страны. По мнению специалистов,
если российские власти действительно
реализуют выдвинутые задачи, то в ближайшие
несколько лет ипотека станет доступна
большинству жителей России. Цель курсовой
работы дать определение ипотеки, выделить
основные проблемы ипотечного кредитования
в российском законодательстве и рассмотреть
пути их решения. Исходя из поставленных
целей, поставить следующие задачи:
- рассмотреть основные
положения залога недвижимости (ипотека);
- изучить порядок заключения
договора ипотеки, в частности
правовое регулирование данного
договора;
- выявить проблемные аспекты
в гражданско правовом регулировании
ипотеки;
- ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА (ИПОТЕКА)
1.1 Понятие
ипотеки
Все большую популярность
во всем мире набирает программа ипотечного
кредитования. Происходит это потому,
что зачастую достаточно сложно приобрести
квартиру, если необходимо выплачивать
ее полную стоимость. И поэтому для
многих сейчас ипотека является наиболее
удобной формой приобретения недвижимости
в кредит. Что же такое – ипотека? Итак, ипотека (hypotheca) – это греко-латинский
термин, обозначающий древний институт
традиционного хозяйства, – разновидность
имущественного залога, служащего обеспечением
исполнения основного денежного обязательства
должником-залогодателем перед кредитором-залогодержателем.
Согласно ипотеке, залогодержатель приобретает
право получения удовлетворения своего
требования за счет заложенного недвижимого
имущества, собственником которого остается
залогодатель, в случае неисполнения последним
основного денежного обязательства./2/ Ипотечное
кредитование – это кредитование заемщика
под залог недвижимого имущества, находящегося
в собственности последнего. Причем, объект
залога остается во владении заемщика,
и он имеет право пользоваться им по своему
усмотрению. Это значит, что он может сдавать
его в аренду, получать иные доходы от
его использования.
- Содержание договора ипотеки и его форма
Существенными условиями
договора об ипотеке являются предмет
ипотеки, его оценка, существо, размер
и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого
ипотекой. Кроме того, существенным
условием этого договора является условие
о том, у какой из сторон (залогодателя
или залогодержателя) находится заложенное
имущество. В том случае, если стороны
не достигли соглашения по всем или по
одному из указанных пунктов в требуемой
форме, договор считается незаключенным
в силу ст. 432 ГК РФ . Предмет договора ипотеки
определяется в заключаемом договоре
путем указания его наименования, места
нахождения и описания, достаточного для
идентификации этого предмета ./5/ Объектом
договора ипотеки может выступать имущество
в широком смысле, то есть как вещи (собственно
имущество), так и имущественные права. Предметом
ипотеки может выступать любое недвижимое
имущество, права на которое зарегистрированы
в порядке, установленном для государственной
регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним, в том числе:
1) земельные участки, за
исключением земельных участков,
находящихся в государственной
или муниципальной собственности,
а также части земельного участка,
площадь которой меньше минимального
размера, установленного нормативными
актами субъектов РФ и нормативными
актами органов местного самоуправления
для земель различного целевого
назначения и разрешенного использования; 2)
предприятия, а также здания, сооружения
и иное недвижимое имущество, используемое
в предпринимательской деятельности; 3)
жилые дома, квартиры и части жилых домов
и квартир, состоящие из одной или нескольких
изолированных комнат (исключение составляют
индивидуальные и многоквартирные жилые
дома и квартиры, находящиеся в государственной
или муниципальной собственности, ипотека
которых не допускается); 4) дачи, садовые
дома, гаражи и другие строения потребительского
назначения; 5) объекты незавершенного
строительством недвижимого имущества,
возводимого на земельном участке в соответствии
с требованиями законодательства РФ.
Здания, в том числе
жилые дома и иные строения, и
сооружения, непосредственно связанные
с землей, могут быть предметом
ипотеки при условии одновременной
ипотеки по тому же договору земельного
участка, на котором находится это
здание или сооружение, либо части
этого участка, функционально обеспечивающей
закладываемый объект, либо принадлежащего
залогодателю права аренды этого
участка или его соответствующей
части. В соответствии с п. 2 ст. 6 Закона
об ипотеке не допускается ипотека имущества,
изъятого из оборота, имущества, на которое
в соответствии с законом не может быть
обращено взыскание, а также имущества,
в отношении которого в установленном
федеральным законом порядке предусмотрена
обязательная приватизация либо приватизация
которого запрещена. В ст. 446 ГПК РФ, содержащую
перечень имущества, на которое не может
быть обращено взыскание, были внесены
дополнения. Суть дополнений сводится
к тому, что теперь допускается обращение
взыскания на жилое помещение (его части),
даже если для гражданина-должника и членов
его семьи, совместно проживающих в принадлежащем
ему помещении, оно является единственным
пригодным для постоянного проживания
помещением, в случае, если оно было заложено
по договору об ипотеке либо по ипотеке
в силу закона в обеспечение возврата
кредита или целевого займа, предоставленных
банком или иной кредитной организацией
либо другим юридическим лицом на приобретение
или строительство таких или иных жилого
дома или квартиры, их капитальный ремонт;
то же касается земельных участков, на
которых расположены жилые дома и их части,
а также земельные участки, использование
которых не связано с осуществлением гражданином-должником
предпринимательской деятельности, если
они являются предметом ипотеки и на такие
земельные участки в соответствии с законодательством
об ипотеке может быть обращено взыскание./11/ Субъектами
ипотеки являются залогодатель и залогодержатель.
Как правило, залогодателем имущества
выступает должник по основному обязательству,
обеспечиваемому залогом, хотя закон не
исключает того, что обеспечение исполнения
предоставляется не самим должником по
основному договору, а третьим лицом. Тем
не менее независимо от того, кто выступает
залогодателем (должник или третье лицо),
недвижимая вещь, передаваемая в залог,
должна принадлежать ему на праве собственности. На
имущество, находящееся в общей совместной
собственности (без определения доли каждого
из собственников в праве собственности),
ипотека может быть установлена при наличии
согласия на это всех собственников (п.
1 ст. 7 Закона об ипотеке). Участник общей
долевой собственности может заложить
свою долю в праве на общее имущество без
согласия других собственников (п. 2 ст.
7 Закона об ипотеке)./11/ Ипотека жилого
дома или квартиры, находящихся в собственности
несовершеннолетних граждан, ограниченно
дееспособных или недееспособных лиц,
над которыми установлены опека или попечительство,
в принципе возможна и осуществляется
в порядке, установленном законодательством
для совершения сделок с имуществом подопечных:
от имени недееспособных и малолетних
выступают их законные представители
(опекуны первых, а также родители, усыновители,
опекуны вторых), ограниченные в дееспособности
граждане, а также несовершеннолетние
в возрасте от 14 до 18 лет вправе совершать
такие сделки с согласия попечителей или
родителей. Однако в соответствии со ст.
37 ГК РФ на передачу имущества в залог
необходимо получить предварительное
разрешение органов опеки и попечительства. Залогодержателем
может выступать кредитор по любому гражданско-правовому
обязательству, каких-либо специальных
требований закон к залогодержателю не
предъявляет.
1.3 Заключение
договора ипотеки
Заключение договора ипотеки
осуществляется на основе и с учетом
требований Гражданского Кодекса РФ
и Федерального Закона «Об ипотеке
(Залоге недвижимости)». Юридически процедура
оформления ипотеки достаточно сложный
процесс, требующий учета многих аспектов
и юридических тонкостей. Так заключение
договора ипотеки предполагает письменную
форму составления документа, осуществление
его нотариального заверения и регистрации
в соответствии с установленным порядком
и по соответствующей процедуре. В обязательном
порядке законодательно определяется
форма договора ипотеки./11/ Как и в любом договоре, в договоре
об ипотеке должны быть прописаны все существенные
условия, иначе, в случае их отсутствия,
он будет признан недействительным. Заключение договора
ипотеки предполагает, что в нем должны
содержаться сведения, касающиеся предмета
ипотеки, указана его оценочная стоимость,
определен размер и срок, на протяжении
которого исполняются обязательства сторон.
В договоре необходимо подробно охарактеризовать
предмет ипотеки, его наименование и местонахождение.
Важно, чтобы было указано в договоре,
на основании чего заемщик имеет право
распоряжаться залогом и передавать его
кредитору. Характеристика жилого имущества
при заключении договора ипотеки в обязательном
порядке должна быть дана как в целом,
так и развернуто. Оценка предмета ипотеки
проводится в четком соответствии с законодательными
требованиями компетентными и уполномоченными
на проведение оценочных мероприятий
органами. В договоре сумма фиксируется
в денежном выражении и имеет значение
для учета кредитных рисков и определения
условий кредитования. Все нюансы, связанные
с обязательствами, которые обеспечивает
ипотека, фиксируются при заключении договора
ипотеки. В некоторых случаях в качестве
обеспечения ипотеки выступает закладная,
которая передается залогодержателю на
основании договора. В этом случае залогодержатель
может уступать права другому лицу, предварительно
согласовав этот момент с заемщиком. Этот
момент в обязательном порядке фиксируется
юридически. Так же договор ипотеки относится
к числу договоров, которые подлежат государственной
регистрации. Государственную регистрацию
прав на недвижимое имущество и сделок
с ним осуществляет Федеральная регистрационная
служба. В случае отсутствия в договоре
хотя бы одного из существенных условий, договор не подлежит государственной
регистрации. А при отсутствии государственной
регистрации такой договор признается
недействительным, что влечет его ничтожность. Процедура государственной
регистрации в настоящее время регулируется
в основном Законом РФ N 122-ФЗ от 21 июля
1997 года «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок
с ним». Запись о государственной регистрации
заносится в Единый государственный реестр
прав на недвижимое имущество и сделок
с ним. Датой государственной регистрации
прав является дата внесения соответствующей
записи в указанный реестр. Регистрация
осуществляется по месту нахождения недвижимого
имущества в пределах регистрационного
округа.
- ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА ИПОТЕКИ
Ипотека как правовой институт
вернулась в российское гражданское
право с принятием Верховным
Советом Российской Федерации 29 мая
1992 года Закона Российской Федерации "О
залоге" N 2872-1 . Он в определенной мере
восполнил пробел в законодательстве,
но не решил всех вопросов, связанных с
залогом недвижимого имущества. Так, в
главе второй раздела второго данного
Закона не содержится конкретного механизма
ее функционирования, нет отдельного рассмотрения
видов ипотеки в зависимости от ее объекта:
ипотеки земельных участков, ипотеки предприятий,
зданий или сооружений с земельным участком,
на котором они находятся, ипотеки жилых
домов и квартир. Определенное внимание
ипотеке было уделено в ч. 1 ГК РФ, принятой
Государственной Думой 21 октября 1994 года
и вступившей в силу с 1 января 1995 г. Гражданский
кодекс РФ содержит посвященный залогу
§ 3 гл. 23, который так и называется - "Залог".
Пункт 2 ст. 334 ГК РФ содержит упоминание
о специальном законодательном акте, регламентирующем
вопросы ипотеки. Понятие ипотеки, содержащееся
в п. 2 ст. 334 ГК РФ шире, чем понятие ипотеки,
введенное ст. 42 Закона РФ "О залоге".
В частности, в п. 2 ст. 334 ГК дано определение
ипотеки, в ст. 340 раскрыты требования,
предъявляемые к ипотеке. Вместе с тем
ст. 334, п. 2, содержит отсылку к Закону об
ипотеке как к акту, имеющему приоритет
перед нормами ГК./2/ В период между вступлением
в силу Закона РФ "О залоге" и введением
в действие Закона об ипотеке Президентом
РФ неоднократно издавались нормативные
правовые акты по вопросам развития ипотечного
кредитования, а также санкционировавшие
ипотеку земельных участков. Однако в
отсутствие полноценной специализированной
законодательной базы ни эти многочисленные
и противоречивые президентские указы
и распоряжения, ни издававшиеся в развитие
их норм правительственные нормативные
правовые акты не давали существенного
импульса развитию ипотечных отношений.
Все это ясно показывало,
что отсутствие Закона об ипотеке существенно
тормозило развитие ипотечного кредитования.
В отсутствие должной регламентации кредитование
под залог недвижимости происходило, принимая
причудливые, порой противозаконные формы.
Сделки по жилищной ипотеке нередко строились
на основе договора купли-продажи квартиры.
То есть собственник для получения кредита
продавал квартиру банку и заключал с
ним договор аренды с последующим правом
выкупа. Недостатком данной схемы было
то, что жильцы обязательно выписывались
из квартиры, владелец получал около 60%
минимальной стоимости жилья со сроком
погашения в 3 - 4 месяца. Существенной была
степень риска владельца квартиры: ведь
в случае банкротства банка квартира,
переоформленная на банк, могла пойти
на расплату с кредиторами. Кроме того,
по существу, речь шла о притворной сделке,
когда договор купли-продажи прикрывал
залоговую сделку. /3/ Данный Закон был принят
Государственной Думой 24 июня 1997 года
и вступил в силу 22 июля 1998 года. Он состоит
из 14 глав, содержащих 79 статей. Закон содержит
ряд отсылочных норм к Гражданскому кодексу
РФ, Федеральным законам от 21 июля 1997 г.
"О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним",
"Об исполнительном производстве".
Закон об ипотеке содержит механизм, позволяющий
гражданам России покупать жилье в кредит,
и поэтому он имеет принципиальное значение
для повышения надежности обеспечения
кредитов, ускорения оборачиваемости
денежных средств, развития рынка недвижимости./22/ Следует
отметить, что с момента вступления в силу
указанный Закон неоднократно подвергался
изменениям и дополнениям. Закон об ипотеке
не отменяет соответствующих норм ГК,
посвященных залогу, самого Закона о залоге,
подзаконных актов, регулирующих в той
или иной степени залоговые правоотношения
в нашей стране. Вместе с тем нормы Закона
об ипотеке имеют преимущество по сравнению
с нормами других правовых актов, в том
числе и Гражданского кодекса. Так, в п.
3 ст. 1 Закона об ипотеке сказано, что общие
правила о залоге, содержащиеся в Гражданском
кодексе Российской Федерации, применяются
к отношениям по договору об ипотеке в
случаях, когда ГК или Законом об ипотеке
не установлены иные правила. Кроме того,
в абз. 1 п. 2 ст. 79 Закона об ипотеке отмечается,
что со дня введения в действие Закона
РФ об ипотеке нормы Закона РФ "О залоге"
подлежат применению лишь постольку, поскольку
они не противоречат Закону об ипотеке./11/ Ипотечное
жилищное кредитование военнослужащих
предусмотрено Федеральным законом от
20 августа 2004 г. N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной
системе жилищного обеспечения военнослужащих".
Указанный Закон предоставляет возможность
приобретения военнослужащим жилья в
собственность с использованием инструментов
ипотечного кредитования в любое время
по истечении трех лет участия в накопительно-ипотечной
системе (НИС), не дожидаясь окончания
срока службы, а также возможность выбора
месторасположения и размера жилого помещения
(жилых помещений). В 1997 году был принят
Закон "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок
с ним". Кроме того, отдельные аспекты
регулирования залога недвижимости содержатся
в Законах "Об оценочной деятельности
в РФ", "О страховании", "Об исполнительном
производстве", "О несостоятельности
(банкротстве)", Гражданском и Арбитражном
процессуальных кодексах и других нормативно-правовых
актах. Существенное значение имеют и подзаконные
акты: