Право общей собственности

Преимущественное право  покупки не распространяется на случаи:

- продажи доли одним  из участников общей собственности  другому;

- отчуждения по договору  ренты;

- безвозмездного отчуждения по договору дарения, пожертвования.

 

 

 

 

2.3. Прекращение ПОДС

 

Выход участника общей  долевой собственности из этих отношений  возможен путем отчуждения им своей  доли иным лицам, а также при ее выделе либо при разделе общего имущества.

В ст. 251 ГК четко определен момент перехода доли в праве на общее имущество к ее приобретателю. Приобретатель доли становится полноправным сособственником с момента заключения договора об отчуждении доли, если иной момент не предусмотрен соглашением сторон. Поскольку объектом отчуждения здесь является не вещь, а право, на данные отношения невозможно распространить правила ст. 223 ГК, определяющие момент возникновения права собственности на приобретаемое имущество. Более того, в отличие от закрепленного в ст. 223 принципа передачи ст. 251 закрепляет принцип договора, то есть совершенно иной принцип определения указанного момента.

Однако в тех случаях, когда договор об отчуждении доли подлежит регистрации (ст. 164), например, при переходе доли в праве собственности на недвижимость, новый владелец доли становится сособственником с момента такой регистрации в соответствии с положением, закрепленным п. 2 ст. 223 Кодекса.

Раздел имущества, находящегося в  долевой собственности, означает ее прекращение. При выделе доли одним из участников общее имущество, как правило, уменьшается в объеме, однако на него сохраняется право общей собственности оставшихся сособственников. При этом способы и условия как раздела, так и выдела должны прежде всего определяться соглашением самих сособственников и лишь при невозможности его достижения - судом.

Поскольку выделяющийся сособственник  был одним из субъектов права  собственности на общее имущество, он вправе требовать передачи ему  соответствующей части имущества  в натуре. Компенсация за приходящееся на его долю имущество без согласия самого сособственника возможна лишь в качестве исключения, условия которого прямо определены законом. Такое исключение предусмотрено в абз. 2 п. 3 ст. 252 ГК на случай невозможности выдела без несоразмерного ущерба общему имуществу или запрета выдела самим законом (когда имущество стало неделимым по его прямому указанию). Другим исключением является невозможность выдела в натуре части имущества, точно соответствующей доле выходящего участника (абз. 1 п. 4 ст. 252). Тогда он может быть компенсирован за недостаток выделенного ему имущества.

Наконец, третьим исключением  является давно известный судебной практике случай выплаты компенсации  сособственнику за его долю без его  согласия, если его доля была незначительна, не могла быть реально выделена и его интерес в использовании общего имущества не может считаться существенным (абз. 2 п. 4 ст. 252). Речь при этом обычно шла о спорах по поводу выдела доли в праве собственности на жилой дом. Если доля была настолько незначительной, что на нее не могли быть выделены никакие из имевшихся в доме помещений, да и интерес владельца доли заключался в периодическом использовании жилья, тогда как оставшиеся сособственники постоянно проживали в нем, суды в порядке исключения отказывали в выделе имущества в натуре, заменяя его денежной компенсацией за счет других сособственников.

 

 

 

3.  Право  общей совместной собственности

 

 

3.1. Общие положения

 

Вторым видом общей собственности является общая совместная собственность, которая не предполагает наличие долей, т.е. носит бездолевой характер: участники общей совместной собственности обладают правами на общее имущество, но у них нет долей в праве на это имущество до тех пор, пока ее обладатель не пожелает произвести выдел или раздел.

Общая совместная собственность  возникает только в случаях прямо  предусмотренных законом, и никогда  не может возникнуть на основании  договора. Гражданский кодекс называет два таких случая. Общей совместной собственностью является имущество:

- супругов, нажитое ими  во время брака;

- крестьянского (фермерского)  хозяйства, принадлежащее его  членам на праве совместной  собственности. [8, с. 753]

Кроме этих случаев, прямо  указанных в Кодексе, можно назвать еще два, предусмотренных иными законами.

Во-первых, одна возможность  возникновения совместной собственности, не предусмотренная ГК, основана на Законе РФ "О приватизации жилищного  фонда в Российской Федерации". В этом законе указано, что возможна приватизация жилища в совместную собственность совместно проживающих граждан независимо от наличия у них брачных отношений. На этом основании был разработан стандартный бланк договора приватизации, включающий графу, где сами граждане выбирают вид собственности, в которую будет переведена их квартира - совместную или долевую.

Во-вторых, в Федеральном  законе «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998 установлена совместная собственность на имущество общего пользования, приобретенное или созданное таким товариществом за счет целевых взносов членов [5, п. 2 ст. 4]

 

3.2. Общая совместная  собственность супругов

 

На имущество, принадлежащее  супругам, может распространяться различный  правовой режим: общей совместной, общей долевой и индивидуальной собственности.

Правовой режим  общей собственности супругов обладает большой спецификой, их имущественные  отношения регулируются и гражданским, и семейным законодательством.

Речь идет о  совместной собственности супругов, а не семьи. Поэтому никакие другие члены семьи, в том числе дети, не могут быть участниками общей совместной собственности, принадлежащей родителям

В быту мужем  и женой иногда считают лиц, проживающих  одной семьей. Как известно, законодатель признает супругами только субъектов, состоящих в зарегистрированном браке. Во всех других случаях общее имущество, нажитое такой семьей, будет принадлежать субъектам на праве долевой собственности.

Традиционно по российскому закону совместным считается  имущество, нажитое супругами в период, когда они состояли в зарегистрированном браке. Наряду с этим в нашем законодательстве существует новелла: предоставленная супругам возможность согласованно урегулировать свои имущественные отношения по-иному и на время супружеской жизни, и на случай расторжения брака. Законодатель предоставляет супругам право путем заключения брачного договора установить в отношении всего имущества или определенной его части режим долевой или раздельной собственности. Брачный договор может содержать также условия по поводу имущества, существующего только в перспективе (ст. 256 ГК, ст. 42 СК).

Заключить брачный  договор можно до заключения брака, и в любой день пребывания в  супружеских отношениях, тогда же можно прекратить и изменить его, в частности, путем составления иного договора. При этом обязательным условием является нотариальное удостоверение состоявшегося соглашения супругов.

Если одна из сторон брачного договора полагает, что  ее интересы ущемлены, а другая так  не считает, спор может быть перенесен в суд.

Другой новеллой российского законодательства является само включение норм, регулирующих имущественные отношения мужа и  жены, в Гражданский кодекс РФ. Прежнее  брачно-семейное законодательство императивно  регулировало эти отношения. Ныне действующие нормы носят преимущественно диспозитивный характер. Однако, как и всегда в таких случаях, если супруги не придут к соглашению по поводу имущества или не сочтут нужным установить для него режим по собственному усмотрению, будут действовать нормы, сформулированные законодателем. [11]

Как уже отмечалось, сохранен порядок, при котором нажитое  в период брака имущество принадлежит  супругам в качестве общей совместной собственности. При этом резюмируется, что правомочия мужа и жены в отношении  этого имущества равны, несмотря на то, что реальные вложения каждого не могут быть абсолютно одинаковыми. Более того, жена, например, может заниматься воспитанием детей и, в связи с этим, мало работать или вообще не зарабатывать, однако она обеспечивает семейное благополучие и создает условия для более продуктивной деятельности отца семейства.

В то же время, в  случае спора и судебного разбирательства  по поводу определения долей каждого  из супругов должны быть учтены причины, по которым тот или иной супруг не участвовал или недостаточно участвовал в получении доходов и приобретении общего имущества. Если названные причины уклонения окажутся неуважительными или супруг вообще не работал, например, из-за пьянства, суд может уменьшить его долю и даже признать, что доля его к моменту судебного разбирательства отсутствует.

Следует отличать общее совместное имущество супругов, используемое ими и, возможно, другими  членами семьи, от всего остального, не входящего в эту категорию. Это может быть и долевая собственность, в которой участвуют оба супруга, и, безусловно, раздельная собственность каждого из них.

К раздельной собственности  законодатель относит вещи личного  пользования (портфель, очки, одежда и  т.п.), когда бы они ни были приобретены. Исключение составляют предметы роскоши  и драгоценности, находящиеся в личном пользовании одного из супругов и приобретенные на их общие средства (ст. 256 ГК).

Раздельной  собственностью остаются вещи, принадлежавшие человеку до вступления в брак и  полученные в период состояния в  браке по наследству или по договору дарения, некоторые выплаты, носящие сугубо личный характер, например, компенсация причиненного вреда.

Помимо того, что супруги в любое время  могут своим договором, оформленным  надлежащим образом, изменить правовой статус любой вещи (квартиры, автомашины, гаража и т.д.), существует еще один легальный способ, при котором имущество одного из супругов может быть признано общей совместной собственностью. Это случаи, когда установлено, что в период брака за счет личного имущества одного из супругов или даже за счет их общего имущества были осуществлены такие вложения, которые значительно увеличили стоимость предмета, ранее принадлежавшего только одному супругу на праве раздельной собственности (п. 2 ст. 256 ГК).

 

3.3. Общая совместная собственность  членов крестьянского  (фермерского хозяйства)

Крестьянские (фермерские) хозяйства (далее - КФХ) начали создаваться  и вести деятельность в нашей  стране с 1990 г.

В соответствии с Федеральным законом "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" крестьянское (фермерское) хозяйство - это объединение граждан, связанных родством или свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственно-хозяйственную деятельность, связанную с производством и реализацией сельскохозяйственной продукции. Членами КФХ могут быть семьи, находящиеся в близком родстве (родители, дети, братья, сестры, внуки, дедушки и бабушки), количество объединяющихся семей не может быть более трех, хотя число членов семей, вошедших в КФХ на правах членов, не ограничено. Имущество хозяйства принадлежит его членам на праве общей долевой собственности. Пользование общим имуществом члены хозяйства осуществляют по взаимной договоренности.

Сделки по распоряжению таким имуществом совершает глава  хозяйства без особой на то доверенности либо доверенное лицо. Иной режим пользования  и распоряжения имуществом может  устанавливаться договором. При  выходе одного из членов хозяйства из его состава основные средства производства разделу не подлежат. Часть имущества (вклад, доля, пай) может компенсироваться деньгами. Порядок раздела имущества и выплаты компенсации устанавливается по взаимной договоренности всех членов хозяйства, а при ее отсутствии – судом. Срок выплаты компенсации не должен превышать пять лет.

Наследование имущества  крестьянского хозяйства должно производиться по правиламст.27 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве  и ч. 3 ст.15 того же закона, к которой в ст.27 имеется отсылка, а наследование земельного участка и права аренды земельного участка – по правилам ст.61 и 62 Земельного кодекса.

В п.1 ст.257 ГК правовой режим  крестьянского (фермерского) хозяйства  определяется с иных позиций; оно принадлежит членам хозяйства на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное. Таким образом, правовая модель, которая закреплена в Законе о крестьянском (фермерском) хозяйстве, в ГК, оказалось, по существу перевернутой. Отпало и признание хозяйства юридическим лицом, что не случайно. Если члены хозяйства желают использовать организационно-правовую форму юридического лица, то они должны создать для этого хозяйственное товарищество или производственный кооператив.

В п.2 ст.257 ГК определен  состав имущества, которое находится  в совместной собственности членов хозяйства. Это земельный участок  и средства производства, а также  другое имущество, приобретенное для  нужд хозяйства на общие средства его членов.