Предварительный договор

Оглавление

Введение 3

1. Предварительный  договор купли-продажи в гражданском  праве 4

2. Способы  обеспечения обязательств по  предварительному договору 9

Заключение 15

Список использованной литературы 16

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Сегодня вопрос о применении на практике предварительного договора (в частности предварительного договора купли-продажи) вызывает много споров.

Так, до сих пор, не ясно каким  способом должны обеспечиваться обязательства  по такому договору и как минимализировать риски, связанные с незаключением основного договора купли-продажи в будущем.

Цель настоящего исследования является выявление пробелов в гражданском  законодательстве относительно положений  о договоре предварительной купли-продажи.

Задачи исследования:

1) Изучить договор предварительной  купли продажи, его виды и  особенности.

2) Охарактеризовать способы  обеспечении обязательств по договору предварительной купли-продажи.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Предварительный договор купли-продажи в гражданском праве

В современном обороте  все большее распространение  получают так называемые преддоговорные соглашения, т.е. соглашения вне зависимости от их юридической силы, которые стороны заключают на стадии переговоров до того, как подписать окончательный договор (предварительные договоры).

 Наибольшее значение среди таких соглашений, по мнению российского законодателя, имеет предварительный договор, поскольку согласно отечественному праву только он может связать стороны обязательствами по заключению в будущем какого-либо договора, в то время как другие преддоговорные соглашения таких обязательств не порождают.

 Предварительный договор  используется как в предпринимательской  деятельности, так и в отношениях, не связанных с предпринимательством. Нередко к помощи предварительного  договора прибегают при оформлении  сделок с недвижимостью.

Договоры, предусматривающие  обязательство сторон заключить  в будущем определенный договор (основной договор), были известны еще  римскому праву. Они именовались  pacta de contrahendo и относились к pacta nuda, т.е. неформальным соглашениям, не пользовавшимся исковой защитой. Римское право достаточно детально регламентировало отношения по таким договорам, поэтому впоследствии соответствующие римские нормы были практически полностью реципированы странами континентальной правовой системы, в том числе и Россией¹.

Возможность заключения предварительных  договоров признавалась еще российским дореволюционным законодательством. Примером такого договора, который, кстати, был детально урегулирован законом, являлась так называемая запродажа.

Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. не содержал общих норм о предварительных  договорах, однако упоминал о возможности  их заключения в двух специальных нормах. Во-первых, Кодекс предусматривал возможность совершения т.н. запродажной записи (предварительного договора, который предусматривал обязательства сторон заключить в будущем договор купли-продажи строения), во-вторых, он допускал заключение предварительного договора о заключении в будущем договора займа².

В Основах гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1961 г. и Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. упоминания о предварительных  договорах вообще отсутствовали. Объяснялось  это тем, что к моменту принятия данных законов конструкция предварительного договора якобы утратила практическое значение.

Явный пробел ГК 1964 г. был  восполнен Основами гражданского законодательства 1991 г., где в специальной статье (ст. 60) определялись порядок заключения, обязательные требования к форме  и содержанию предварительного договора, а также последствия его нарушения, включая возможность заявления  требования о понуждении заключить  договор.

В Гражданском кодексе  Российской Федерации предварительному договору посвящены нормы, предусмотренные  статьей 429.

В соответствии с предварительным  договором купли-продажи стороны  обязуются заключить в будущем  договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных  предварительным соглашением (п.1 ст.429 ГК РФ)³.

Стороны заключают подобное соглашение в том случае, если в данный момент они не могут или им нецелесообразно заключать основной договор, но в будущем хотят заключить основной договор. Заключение  договора дает сторонам гарантию, что стороны заключат основной договор, поэтому на сегодняшний день его заключение становится все более распространенным. Гарантией исполнения является право одной стороны в случае уклонения от заключения основного договора другой стороной, обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки (п. 4 ст. 445 ГК РФ)⁴.

Как правило, выделяют следующие основные виды договора предварительной купли-продажи:

- товара;

- недвижимости;

- транспортного средства;

- ценных бумаг;

- доли в уставном капитале.

При заключении каждого из вышеперечисленных соглашений есть свои особенности, но есть и общие  положения, относящиеся ко всем предварительным  договорам купли-продажи.

Предварительный договор  купли-продажи - это официально оформленный  протокол о намерениях между покупателем  и продавцом. По этому соглашению, стороны договариваются о заключении в будущем договора купли-продажи  на условиях, оговоренных в предварительном  договоре, т.е. предварительный договор  имеет форму основного договора, причем, несоблюдение этой формы приводит к недействительности договора.

Сторонами в предварительном договоре купли продажи выступают те же лица, что и в основном договоре купли-продажи: продавец и покупатель.

Согласно действующему законодательству РФ, предварительный договор должен в обязательном порядке содержать  предмет сделки будущего основного  договора, намеченную дату заключения основного договора и условия  проведения сделки купли-продажи, а  также иные существенные нюансы.

При описании предмета договора предварительной купли-продажи, необходимо указывать индивидуальные признаки, позволяющие отличить его от похожего имущества. Например, в предварительном договоре купли продажи транспортного средства должно быть указано: марка, модель транспортного средства, наименование (тип транспортного средства), идентификационный номер, категория транспортного средства, год изготовления транспортного средства, модель, № двигателя, № шасси (рама), № кузова (кабина, прицеп), цвет кузова (кабины, прицепа), паспорт транспортного средства, наименование организации, выдавшей паспорт, дата выдачи паспорта и иные характеристики.

Срок предварительного договора купли-продажи не является существенным условием договора, то есть при его  отсутствии договор будет считаться  заключенным.

Однако указание срока  заключения основного договора является важным его условием, поэтому нужно рассмотреть его подробнее. В случае если срок в предварительном договоре не определен, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. При этом стороны вправе дополнительным соглашением к предварительному договору купли-продажи установить новый срок заключения основного договора. Если до наступления последнего дня срока основной договор заключен не будет, то обязательства, предусмотренные договором, прекращаются.

Таким образом, чем конкретнее описано то, что будет предметом договора предварительной купли-продажи - тем лучше. Основной договор заключается на тех же условиях, что содержаться в предварительном договоре. Это означает, что чем корректнее и полнее описаны условия основного договора в предварительном договоре, тем больше шансов у вас приобрести товар соответствующий вашим представлениям.

Предлагаем некоторые  рекомендации относительно того, что должно быть внесено в договор предварительной купли-продажи, а затем и в основной договор купли-продажи:

1) в договоре должны быть четко указаны параметры товара, в отношении которого в дальнейшем планируется заключение договора купли-продажи;

2) обязательным условием является наличие четко установленной цены в договоре. При этом важно так же оговорить в договоре, что цена является окончательной и не подлежит изменению, а так же то, что продавец не имеет права требовать от покупателя других сумм, кроме указанной в договоре цены.

3) срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Закон устанавливает, что если такой срок не определен в предварительном договоре, то согласно статье 429 ГК РФ стороны обязуются заключить основной договор в течение года со дня заключения предварительного.

4) срок передачи имущества по основному договору так же может быть определен в предварительном договоре. Это очень полезный момент для покупателя, особенно в условиях постоянного срыва поставщиками сроков поставки товара.

5) ответственность продавца, в случае если имущество не будет предано покупателю в определенный основным договором срок. Более подробно данный вопрос будет рассмотрен ниже.

 Так же, при заключении  предварительного договора купли-продажи,  необходимо помнить, что единственное, что может предпринять покупатель при отказе продавца заключить основной договор – обратиться в суд с требованием о понуждении его к заключению основного договора. На основании предварительного договора продавец не обязан передавать покупателю имущество, соответственно покупатель не сможете требовать в суде установления права собственности на это имущество.

2. Способы обеспечения обязательств по предварительному договору

Несмотря на наличие в ГК специальных норм, посвященных предварительному договору, практика показывает, что стороны, заключая такие договоры, часто не имеют адекватного представления о сущности вытекающих из них обязательств. В связи с этим при применении конструкции предварительного договора возникает множество весьма актуальных практических и теоретических вопросов.

В последнее время особое внимание многих ученых и практиков  привлекает проблема обеспечения исполнения обязательств, вытекающих из предварительного договора. Большинство авторов полагают, что обеспечение исполнения предварительного договора возможно. Однако в силу специфики  данного договора не все предусмотренные  ГК способы обеспечения обязательств подходят для этой цели.

В частности, очень острым является вопрос о допустимости применения для обеспечения обязательств по предварительному договору задатка.

Лица, желающие совершить  договор продажи жилого помещения, часто заключают между собой  предварительный договор, в котором  обязуются совершить договор  продажи в будущем. Договор этот заключается с целью юридического закрепления намерений сторон и  регламентации их взаимоотношений  в период подготовки к заключению основного договора. При этом в  предварительном договоре нередко  предусматривается, что при его  подписании будущий покупатель передает будущему продавцу определенную денежную сумму, которая именуется задатком и после заключения договора продажи  жилого помещения зачитывается в  счет причитающихся по нему платежей. В случае необоснованного отказа от заключения основного договора покупатель теряет сумму внесенного задатка, а  продавец обязуется вернуть ее в  двойном размере⁵.

Вышеуказанная ситуация предполагает, что⁶:

 а) задатком обеспечивается  обязательство сторон заключить  договор продажи в будущем,  т.е. обязательство, вытекающее  из предварительного договора;

 б) сумма задатка,  внесенного в целях обеспечения  исполнения предварительного договора, при нормальном развитии отношений  выполняет платежную функцию  по еще не заключенному договору  купли-продажи.

Согласно п. 1 ст. 380 ГК «задатком  признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в  счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение  его исполнения»⁷.

 Из этого определения  следует, что задаток — это  денежная сумма, которая выполняет  одновременно три функции: платежную,  удостоверительную, обеспечительную.  Задаток подтверждает заключение  обеспеченного договора, обеспечивает  исполнение вытекающих из него  обязательств и при нормальном  развитии отношений засчитывается  в счет платы, причитающейся  по обеспеченному договору. Задаток  может применяться только для  обеспечения исполнения договорных  обязательств. В рамках внедоговорных  обязательств он неприменим. Кроме  того, платежная функция задатка  предполагает, что он может использоваться  для обеспечения только тех  договорных обязательств, которые  являются денежными. Утрата задатком  хотя бы одного из вышеуказанных  качеств лишает его свойства  задатка.