Преимущественное право покупки как институт права собственности

Тема 9

1. Преимущественное право покупки как институт права собственности

В российском законодательстве закреплено право преимущественной покупки, обеспечивающее определенному  кругу лиц привилегию на приобретение некоторого имущества. На продавца, намеревающегося совершить сделку купли-продажи, возлагается обязанность предложить товар привилегированным лицам, и только после их отказа он вправе предлагать товар иным участникам оборота. Нарушение права преимущественной покупки порождает требование о переводе на привилегированное лицо прав покупателя, в результате чего условия договора купли-продажи сохраняют свою силу, но изменяется субъектный состав договора¹.

Закон наделяет правом преимущественной покупки сособственников в общей  собственности (ст. 250 ГК РФ), участников общества с ограниченной ответственностью (п. 2 ст. 93 ГК РФ), акционеров закрытого акционерного общества (п. 2 ст. 97 ГК РФ), вкладчиков товарищества на вере (п. 4 ст. 85 ГК РФ), членов производственного кооператива (п. 3 ст. 111 ГК РФ). Преимущественные права в виде привилегии на заключение договора известны также в сфере аренды, найма жилого помещения, коммерческой концессии. В ст. 1060 ГК РФ говорится о преимущественном праве лица, объявившего публичный конкурс на создание произведения науки, литературы или искусства, на заключение с автором произведения, удостоенного обусловленной награды, договора об использовании произведения.

Иначе говоря, сфера действия этого института довольно широка. Публикаций, посвященных обсуждению как практических аспектов права преимущественной покупки, так и правового обоснования этого института, довольно мало. В результате требования в суд о защите привилегии на покупку нередко отражают непонимание юристами этой конструкции. Так, вместо требования о переводе на себя прав покупателя заявляются иски о признании недействительным договора купли-продажи², хотя особенность этой конструкции как раз и состоит в том, что договор купли-продажи действителен, но на основании судебного решения может произойти перемена лиц в обязательстве. Или, например, в случае продажи доли одному из сособственников другой участник общей собственности заявляет иск о переводе на него прав покупателя. Хотя в силу закона право преимущественной покупки действует лишь тогда, когда доля продается постороннему лицу, а если несколько участников желают воспользоваться правом преимущественной покупки, то выбор, кому из них продать свою долю, принадлежит продавцу. Суд в силу принципа свободы договора и принципа свободного распоряжения участниками гражданского оборота собственным имуществом не вправе обязать продавца передать свою долю иному (не выбранному продавцом) совладельцу.

Традиционно право преимущественной покупки обосновывается сущностью  отношений, в которых применяется  этот институт. Можно выделить два аргумента в пользу установленной привилегии: во-первых, она охраняет интересы участников общей собственности или общего дела, которым далеко не безразлично, кто приобретет долю выбывающего участника и станет на его место. Во-вторых, право преимущественной покупки способствует прекращению общей собственности, которая, индивидуализируя нескольких лиц в одной вещи, создает многочисленные осложнения, в конечном счете затрудняющие хозяйственную эксплуатацию вещи.

Классическому римскому праву преимущественная покупка известна не была: каждый соучастник общей собственности мог самостоятельно распоряжаться своей долей без каких-либо ограничений в пользу остальных лиц. Только в постклассический период (времена императора Диоклетиана) за собственником земельного участка было признано право преимущественной покупки эмфитевзиса (1.16.D.42.5; 1.60.D.2.14.1)³. Это право относили не к вещным, а к обязательственным институтам, и, как следствие, управомоченное лицо не имело возможности разрушить сделку купли-продажи или получить владение продаваемым имуществом.

В германском праве, особенно в средневековом, но также и в  современном, институт преимущественной покупки получил значительное развитие, причем, что весьма существенно, "в  прежние времена весьма распространенное", это право "стесняется повсюду новейшими законодательствами", - отмечает К. Победоносцев. В истории "право перенимать от продавца имение, когда он захочет продавать оное" существовало "в пользу членов рода, в пользу общины, соучастников владения, в пользу соседей, в пользу верховной ленной собственности, в пользу помещика относительно крестьянских имуществ, в пользу членов дворянского сословия относительно дворянских и рыцарских имений, и значились под разными техническими названиями"⁴.

В германском праве институт преимущественной покупки не обусловлен ни общей собственностью, ни общим делом участников гражданского оборота и предстает либо вещным обременением, либо обязательством. Наличие этого института в законодательстве обосновывается нуждами оборота⁵.

В Гражданском кодексе Франции право преимущественной покупки признается за сонаследниками при отчуждении одним из них наследственной доли (ст. 841). Эта привилегия характеризуется как вещно-правовая, обеспечивающая преимущество перед лицами, связанными обязательственными отношениями с отчуждателем⁶. ГК Франции отдельно выделяет продажу с правом обратной покупки (ст. 1659 - 1673), в рамках которой продавец имущества фактически наделяется правом преимущества на покупку проданного имущества в случае перепродажи его покупателем.

В англо-американской системе  права оговорка о преимущественной покупке не обусловлена ни общей  собственностью, ни общим делом и  может быть введена в любых  отношениях по соглашению сторон. Однако чаще всего этот институт используется именно в отношениях сособственников или при создании и функционировании юридических лиц с целью контроля состава участников и исключения нежелательных лиц.

История права преимущественной покупки в России берет свое начало с Соборного Уложения царя Алексея Михайловича (1649 г.), где за наследниками закреплялась привилегия на покупку отчуждаемой одним из них наследственной доли. В Своде законов Российской империи (т. X) сфера действия права преимущественной покупки расширяется путем распространения института на общую собственность. Собственник вправе распоряжаться долей в праве общей собственности по своему усмотрению: продавать, дарить, завещать, закладывать, но при продаже доли соучастники наделяются правом преимущества. (Ст. 555, 1314. Т. X. Ч. 1.)⁷. Установление этого права объясняют тем, что между сособственниками "должно быть согласие, единодушие в осуществлении права собственности, а между тем путем отчуждения доли может быть навязан беспокойный товарищ"⁸.

В советском законодательстве право преимущественной покупки было обусловлено отношениями общей собственности. Если сособственник продавал свою долю постороннему лицу, не предупредив сособственников о предполагаемой продаже, и тем самым нарушал их право преимущественной покупки, то за заинтересованным сособственником признавался иск о недействительности сделки по продаже доли постороннему лицу и о приведении сторон в первоначальное положение. Судебная практика 20 - 30-х годов придерживалась той точки зрения, что продажа постороннему лицу не только признается недействительной, но что сособственник в силу права преимущественной покупки может требовать перевода на него прав приобретателя с внесением в суд уплаченных приобретателем денег и других расходов и с принятием на себя всех обязательств покупателя.

В 40-е годы эта практика изменилась: участнику общей собственности, продавшему свою долю постороннему лицу, в случае признания этой сделки недействительной стало предоставляться право продать ее сособственнику, пожелавшему приобрести указанную долю по установленной соглашением цене, или оставить ее за собой, отказавшись от продажи.

В ныне действующем Гражданском  кодексе РФ нашла отражение концепция, согласно которой при нарушении  права преимущественной покупки  носитель этого права может в  течение трех месяцев (10 дней - для движимости) требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250). Иначе говоря, купля-продажа не признается недействительной, но на основании судебного решения происходит перемена лиц в обязательстве.

Таким образом, механизм преимущественной покупки в российском праве представляется следующим: продавец обязан известить субъекта права преимущественной покупки о своем намерении продать вещь с указанием всех существенных условий. По-видимому, этот акт продавца имеет характер оферты, поскольку субъект права преимущественной покупки вправе в ответ на данное заявление купить долю либо отказаться от ее покупки, причем закон не предусматривает возможности продавца уклониться от продажи, если субъект права преимущественной покупки согласился на приобретение.

Если продажа будет осуществлена в обход субъекта права преимущественной покупки, он имеет право перевести  на себя права и обязанности покупателя. Очевидно, что такой перевод может  рассматриваться как одновременный  переход права (требования) и обязанности, осуществляемый в силу закона, и к этим отношениям могут быть применены правила главы 24 ГК РФ, поскольку иное не вытекает из норм о праве преимущественной покупки и поскольку в момент реализации права преимущественной покупки обязательство купли-продажи не прекращено.

Таким образом, мы, по-видимому, можем опереться на действительность или ничтожность продажи имущества, совершенной с нарушением права  преимущественной покупки, как на решающий критерий различения его вещной или обязательственной природы. Если продажа действительна, несмотря на такое нарушение, то мы имеем дело с правом обязательственным.

Это приводит к выводу, что во всех известных нашему законодательству случаях право преимущественной покупки имеет скорее природу права обязательственного.

Общие положения о  преимущественном праве покупки  содержатся в статье 250 ГК РФ. Она включена в гл. 16 ГК "Общая собственность", где рассматриваются вопросы нахождения имущества в собственности двух или нескольких лиц (сособственников).

В соответствии со ст. 128 ГК к имуществу  относятся вещи, включая деньги и  ценные бумаги, а также иное имущество, в том числе имущественные  права. Следовательно, содержащиеся в  ст. 250 ГК правила должны применяться  ко всем случаям совместного владения вещами, акциями, любым другим имуществом, а также имущественными правами. Иными словами, нормы этой статьи должны применяться ко всем случаям, когда у любого имущества (имущественного права) имеются два или большее число совладельцев. Нормы эти носят императивный характер, т.е. не могут быть изменены соглашением сторон. Разумеется, если объектом общей собственности являются деньги, то ст. 250 ГК не применяется, поскольку деньги всегда делимы и, кроме того, они не могут быть проданы.

Говоря о сфере применения норм ст. 250 ГК, нельзя не упомянуть о том, что любая доля в праве общей собственности с правовой точки зрения является делимой⁹. Поэтому сособственник (совладелец) всегда может распорядиться своей долей путем продажи не целиком, а лишь частично. В этом случае подлежат применению нормы ст. 250 ГК.

Преимущественное право покупки установлено потому, что участникам общей собственности далеко не безразлично, кто заступит на место собственника, отчуждающего свою долю; кроме того, они могут быть заинтересованы в приращении своих собственных долей.

Думается, и само государство заинтересовано в том, чтобы число сособственников  или совладельцев определенным правом было не слишком большим, а наоборот, по возможности уменьшалось. Но, конечно, все сособственники (совладельцы) должны находиться в равном правовом положении.

Пункт 2 ст. 250 ГК требует, чтобы продавец доли направил другим участникам долевой  собственности письменное извещение "о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее"¹⁰.

Предполагаемый покупатель может не существовать: продавец доли просто должен известить остальных участников долевой собственности, что он готов продать свою долю любому постороннему лицу, надеясь, что он его найдет, либо не надеясь на это, но желая выручить за долю высокую цену.

Смысл извещения состоит не в  том, что продавец извещает остальных  участников долевой собственности  о намерении продать свою долю третьему лицу, а в том, что он предлагает каждому из остальных  участников купить ее у него. Значит, такое извещение является односторонней сделкой - офертой, и последствия его определяются ст. ст. 155, 435 и 436 ГК.

Срок действия оферты - один месяц  с момента ее получения - установлен законом и не может быть изменен  оферентом.

В соответствии с п. 2 ст. 250 ГК каждый из остальных участников общей собственности  может либо прямо, либо по умолчанию  отказаться от покупки продаваемой  доли. Отказ "по умолчанию" имеет  место в том случае, если адресат  не купит предложенную ему долю в установленный срок. Оба вида отказа порождают одинаковые правовые последствия.

Отказ от покупки доли действует в тех случаях, когда  продавец продает постороннему лицу свою долю по той цене, которая была им указана в извещении, или по более высокой цене, и на условиях, которые были указаны в извещении, или на более выгодных для продавца условиях. Во всех остальных случаях отказ от покупки не действует, а продавец доли, намеревающийся продать свою долю по меньшей цене или на менее выгодных для себя условиях, обязан направить остальным участникам общей собственности повторное извещение.