Продажа недвижимости

В соответствии с нормой ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В статье 433 ГК РФ указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений и договора купли-продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли - продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества. Регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) не означает регистрации самого договора купли - продажи.9

 

 

1.3 Субъекты и содержание договора  купли-продажи недвижимого имущества

 

Главными субъектами договора купли продажи являются стороны договора продавец и покупатель. Первый обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру и другое недвижимое имущество. Покупатель в свою очередь обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (ст. 454 ГК РФ).10

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи, также имущество должно быть свободным от прав третьих лиц. Презюмируется, что продавец является собственником продаваемого имущества. В этом случае он обладает всеми правами по распоряжению, принадлежащего ему имущества.11 Но бывают случаи, когда продавец и собственник не совпадают в одном лице.

В тех случаях, когда в качестве продавца по договору выступает не собственник недвижимого имущества, а обладатель иного ограниченного вещного права на недвижимость (унитарное государственное или муниципальное предприятие, учреждение), значительно повышается риск возможного признания такого договора недействительной сделкой.

В определенных случаях и при соблюдении требования о необходимости получения согласия собственника на продажу недвижимого имущества, принадлежащего государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, сохраняется риск признания договора продажи недвижимости недействительным.12

Также продавцом может выступать организатор торгов, если имущество находится в государственной собственности. Исходя из особой значимости такого имущества, здесь при продаже необходим целый комплекс мер, в котором задействовано неограниченное количество лиц.

Специальное правило применительно к договору продажи недвижимости установлено ГК РФ лишь в отношении последствий передачи недвижимости ненадлежащего качества.13 В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель наделяется всеми правомочиями покупателя, получившего (по договору купли - продажи) товар с недостатками (ст. 475 ГК РФ), за исключением права потребовать от продавца замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Неисполнение покупателем обязательства по принятию от продавца проданного ему объекта недвижимости также влечет для него определенные последствия (помимо обязанности возместить продавцу причиненные убытки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в параграфе 7 главы 30 ГК РФ в подобной ситуации, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли - продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.14

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в соответствии с договором объект недвижимости, продавец получает право требовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в соответствии с нормой ст. 395 ГК РФ.

Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором продажи недвижимого имущества, может также служить основанием к расторжению договора.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА II ПРАВОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ РАЗЛИЧНЫХ ВИДОВ ДОГОВОРОВ КУПЛИ – ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

 

2.1 Договор купли – продажи  недвижимости жилых помещений

 

Термин «жилая недвижимость» не применяется в ГК РФ. При определении объектов права собственности (гл. 18 ГК РФ) употребляется термин «жилые помещения», который, по мнению автора, не отражает в полной мере все характеристики обозначаемых им объектов.

Анализ действующего гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод, что термин «жилое помещение» имеет несколько значений:

- жилое помещение - это помещение, предназначенное для проживания, которое не может быть использовано для производственных целей (п. 2 ст. 288 ГК РФ);

- жилыми признаются дома и  помещения, предназначенные для  постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий;

- жилое помещение - это жилые  дома, квартиры, иные жилые помещения  в

жилых домах и строениях, пригодные для постоянного и временного проживания;

- жилое помещение (если оно выступает объектом договора найма) - это изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (п. 1 ст. 673 ГК РФ);

- жилое помещение - это помещение, предоставляемое для проживания, благоустроенное применительно  к условиям данного населенного пункта, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям;

- жилое помещение - это помещение, предоставляемое для проживания, отвечающее установленным санитарным  и техническим требованиям.15

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

На заключение договоров купли-продажи отдельного жилого дома или его части распространяется тот же порядок, что и по сделкам с другой недвижимостью, предметом которых является не только жилой дом, но и соответствующий земельный участок.16

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом прав о пользования данным жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц в договоре с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст. 558 ГК РФ).17

О праве членов семьи собственников жилого помещения говорится и в ст. 292 ГК РФ, где устанавливается, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

Правила определения предмета договора купли-продажи жилого помещения применительно к общим нормам по продаже недвижимости детализированы в ст. 554 ГК РФ. Исходя из данной нормы - в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какая конкретно квартира (иное жилое помещение), включая ее местонахождение, подлежит передаче покупателю.18

При отсутствии этих данных в договоре условие о квартире (жилом помещении), подлежащей передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу правила п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности (в том числе по договору купли-продажи) на жилье сам по себе не является основанием для прекращения права пользования этим помещением со стороны членов семьи прежнего собственника, ранее проживавших в этом помещении.

В соответствии с ГК РФ в договоре продажи указываются стороны договора (статьи 420, 549 ГК РФ), а также определяются следующие условия:

• предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома (статьи 432, 554 ГК РФ);
• цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора, указание цены за единицу площади, а при продаже жилого помещения в кредит с условием о рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей);
• перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование жилым помещением (статьи 292, 558 ГК РФ).

 

2.2 Договор купли – продажи земельных участков

 

Земельная недвижимость как правовая категория в действующем российском законодательстве не отражена достаточно четко. Ее существование еще нуждается в глубоком правовом исследовании. И первые подходы к выяснению ее содержания и сущности в теоретической литературе были сделаны.

Ряд правовых норм Земельного кодекса РФ направлен на решение проблемы переоформления прав на ранее предоставленные земельные участки.

Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.19

Для юридических лиц предусмотрены специальные условия переоформления прав на землю. Юридические лица, кроме государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию. Таким образом, в отношении юридических лиц, имеющих земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, установлен «принудительный» порядок переоформления права.

Общие положения, регулирующие приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлены в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации.20

Договор купли - продажи (купчая) земельного участка оформляется продавцом и покупателем при наличии у продавца плана земельного участка и документа, удостоверяющего его право собственности на земельный участок, проверенного регистратором. Данные документы представляются в соответствующий комитет по земельным ресурсам и землеустройству для осуществления государственной регистрации сделки в Регистре договоров купли продажи (купчих) земельных участков. С момента государственной регистрации договора к покупателю переходит право собственности на купленный земельный участок.

После совершения перечисленных действий граждане (покупатель и продавец) представляют купчую в местную администрацию, которая регистрирует право собственности покупателя на землю и выдает ему свидетельство о праве собственности на приобретенный земельный участок.

С вступлением в силу Земельного кодекса РФ усложнилась процедура оформления сделок по приобретению в собственность зданий, строений, сооружений. Связано это с тем, что нормы Земельного кодекса РФ в ряде случаев вступили в противоречие с нормами Гражданского кодекса РФ.

Гражданский кодекс РФ допускал возможность нахождения в гражданско - правовом обороте как зданий без земельных участков, на которых они расположены, так и земельных участков в отрыве от расположенных на них сооружений. Земельный кодекс закрепил принцип единства судьбы земельных участков и стоящих на них объектов (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).21

 

3. Договор купли - продажи зданий и сооружений

 

Существенным условием всякого гражданско-правового договора признается его предмет. Правила определения предмета договора применительно к продаже недвижимости детализированы в ст. 554 Гражданского кодекса РФ. Условие о предмете договора продажи нежилого помещения считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объектов недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

С передачей здания (сооружения) продавец обязан передать покупателю и весь пакет документов на нежилое помещение. В пакет этих документов может входить: план строения; справка БТИ, технический паспорт на здание и др.

В статье 556 ГК РФ закреплены последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества. В соответствии с этой статьей, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости не соответствующей условиям договора, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества, на товар соответствующий договору.

Требования, предъявляемые к качеству товара, должны быть предусмотрены договором купли-продажи. Продавец обязан передать покупателю товар (здание, сооружение, далее по тексту объект), качество которого соответствует договору.

Ответственность продавца за ненадлежащее качество товара во многом будет зависеть от того, есть ли договорная гарантия качества товара. По общему правилу (то есть при наличии законной гарантии) продавец отвечает за недостатки товаров, если покупатель докажет, что они появились до момента перехода риска случайной гибели или случайной порчи на покупателя либо по причинам, возникшим до этого момента. В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, он отвечает за недостатки товара, если не докажет, что они возникли после их передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром, а также действий третьих лиц или непреодолимой силы (ст. 476 ГК РФ).