Сделки с жилыми помещениями

 

 

Министерство образования и науки Российской Федерации

Бузулукский гуманитарно-технологический институт                

(филиал) федерального государственного  бюджетного  образовательного учреждения   высшего профессионального образования -

«Оренбургский государственный университет»

 

Факультет дистанционных технологий

   

                                Кафедра гражданского права и процесса

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ  РАБОТА

 

                          по дисциплине «Жилищное право»

Вариант № 5

                         Сделки с жилыми помещениями.

 

 

                    Руководитель работы

____________Шундрик В.А.

«_____»______________2014г.

Исполнитель

Студентка  группы  д12ЮС

____________Подколзина Т.И

«_____»_____________2014г.

                                                                                                       Нормоконтролер___________

 

«____»______________2014 г.

                                  

                                  

 

 

                                      Бузулук 2014

 

                      

                                   Содержание

 

Введение………..………………………………………………………3

1.Понятие и виды сделок  с жилыми помещениями…………………4

2.Договор купли-продажи жилого помещения………..……………..8

3.Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением……..11 Заключение…………………………………………………………….14

Список используемых источников…………………………………...16

Приложение «А»……………………………………………………….18

Приложение «Б»……………………………………………………….19

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Темой контрольной работы являютя сделки с жилыми помещениями.  Эта тема  была и является очень актуальной всегда, так как вопросы касаемые  жилища, а зачастую последствия, связанные со сделками с жилыми помещениями очень часто заканчивались весьма плачевно для владельцев жилья.

В данной контрольной работе мною будут рассмотрены такие виды договоров, как договор купли-продажи жилого помещения, договор ренты и пожизненного содержания с иждевением. Так, как договор имеет большое значение в жизни общества и применяется в отношениях между всеми участниками гражданских правоотношений. Он используется в основном для регулирования имущественных отношений. Вместе с тем договор может регламентировать и неимущественные права, и обязанности сторон.

Перед собой я ставлю следующие задачи:

1. Дать основное понятие и рассмотреть виды сделок, связанных с жилыми помещениями.
2. Попытаться внести свои предложения по решению проблем по данной теме.

Степень научной разработанности темы. Комплексный подход к исследованию темы предполагает обращение к нормативным правовым актам РФ: Конституции РФ, Граждаскому кодексу РФ, Жилищному кодексу РФ.

Также некоторые вопросы исследованной темы проанализированы в работах:

Борисенко А.,  Ярыгиной А.В.

Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, складывающиеся в связи с признанием сделок с жилыми помещениями. 

Предмет исследования - сущность и система гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями.

 

      

1. Понятие и виды сделок с жилыми помещениями.

Согласно  Гражданскому кодексу РФ (далее ГК РФ), сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей1.

Жилое помещение – это квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома2.

Объектами сделок с жилыми помещениями могут быть жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также часть жилого дома или квартиры.

Основные виды сделок с жилыми помещениями3:

договор купли-продажи;

договор ренты;

 договор  дарения;

договор залога (ренты);

договор мены и обмен жилыми помещениями.

В соответствии с гражданским и жилищным законодательством жилые помещения являются недвижимым имуществом. Если объектом сделки выступает квартира, то наряду с переходом прав на нее происходит переход права на объекты общего пользования многоквартирного дома. К таким объектам закон относит общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры. 
В тех случаях, когда объектом сделки выступает часть квартиры, то наряду с переходом прав на нее происходит переход права на объекты общего пользования и квартиры (кухня, коридор, ванная комната и др.). 
Сторонами гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями могут выступать различные субъекты экономического оборота. Основными участниками таких сделок являются граждане и юридические лица. 
Граждане, выступающие сторонами сделок с жилыми помещениями, должны обладать полной дееспособностью. Они должны достичь 18-летнего возраста, а в случае когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин, не достигший этого возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак; полная дееспособность приобретается также при эмансипации, то есть объявлении несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, работающего по трудовому договору (контракту) либо занимающегося предпринимательской деятельностью, полностью дееспособным. Для защиты прав и законных интересов несовершеннолетних граждан ГК РФ установил правило, согласно которому любое отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства4. В целях защиты прав недееспособных граждан устанавливаются опека и попечительство. Опекуны являются представителями подопечных в силу закона и совершают от их имени и в их интересах все необходимые сделки5. Однако опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, и сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Изложенные требования относятся и к попечителям, дающим согласие на совершение тех сделок, которые граждане, находящиеся под попечительством (дети в возрасте от 14 до 18 лет, а также граждане, ограниченные судом в дееспособности), не вправе совершать самостоятельно. Для того чтобы сделки с жилыми помещениями были действительны, необходимо соблюдение ряда условий6.

1) Содержание сделки не должно противоречить закону. Недопустимы, в частности, сделки, направленные на отчуждение объектов общего пользования многоквартирного дома либо квартиры.

2) Необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспособности. 
3) Необходимо, чтобы отчуждателю или наследодателю жилое помещение принадлежало на праве собственности.  Предметом сделки является жилое помещение, находящееся в государственной или муниципальной собственности, гражданин подтверждает свое право на данное жилое помещение договором социального найма жилого помещения. 
4) Необходимы письменное оформление указанных сделок и государственная регистрация (за исключением обмена между нанимателями и найма жилого помещения) по месту расположения квартиры. Если сделка направлена на отчуждение одной стороной жилого помещения и, соответственно, приобретения другой, то право собственности у приобретателя жилого помещения возникает с момента государственной регистрации сделки. Одновременно с возникновением права собственности на приобретателя переходит риск случайной гибели или повреждения жилого помещения. Приобретая право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, лицо становится собственником фундамента, крыши, лестничных клеток и других частей многоквартирного дома. 
5) Необходимо, чтобы волеизъявление участника сделки соответствовало его действительной воле. Должно быть правильное понимание сделки, и ее совершение должно быть добровольным. При отсутствии названных условий сделка считается недействительной. Сделка, недействительная в силу признания ее таковой судом, признается оспоримой. Например, сделки, совершенные ограниченно дееспособными либо несовершеннолетними детьми от 14 до 18 лет7, совершенные под влиянием насилия или угрозы8. 
Сделка недействительная вне зависимости от судебного решения является ничтожной. Например, сделки, совершенные недееспособными либо не достигшими возраста 14 лет9, сделки, совершенные без намерения создать соответствующие правовые последствия10.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.  Договор купли-продажи жилого помещения

Договор - это соглашение двух или нескольких лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений. Он возникает всегда в результате выражения воли двумя или несколькими лицами. Волеизъявление указанных лиц должно быть взаимно согласованным. Договором является не любое соглашение лиц, а только такое, которое имеет целью вызвать юридические последствия, а именно, возникновение, регулирование, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Договор - это юридический акт, порождающий, изменяющий или прекращающий гражданские права и обязанности. Но в отличие от других юридических фактов (например, событий, причинения вреда), которые влекут только установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений, договор, кроме того, непосредственно и регулирует в соответствии с законом поведение сторон, определяет их права и обязанности.

По договору купли-продажи жилого помещения одна сторона (продавец) обязуется передать жилое помещение в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

При продаже жилого дома и другой жилой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Договор купли-продажи жилого помещения (то есть недвижимости) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

Договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Нотариального удостоверения договора не требуется.

В случае если сделка купли-продажи совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о ее регистрации. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации сделки, обязана возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Договор купли-продажи жилого помещения должен обязательно предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене жилого помещения договор о его продаже считается незаключенным.

Существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Такими лицами могут быть: наниматели и члены его семьи11, поднаниматель12.

Передача жилого помещения продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

Если жилое помещение находится в общей собственности, то другие собственники имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается. Если они откажутся от покупки или в течение одного месяца со дня извещения не приобретут продаваемую долю (жилое помещение), продавец вправе продать жилое помещение любому лицу. При продаже жилого помещения с нарушением преимущественного права покупки любой участник общей собственности вправе в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя13.

Продавец обязан передать жилое помещение свободным от любых прав третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара или расторжения договора купли-продажи жилого помещения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.  Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность жилое помещение, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное помещение периодически выплачивать ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме14.

Наиболее распространенной разновидностью договора ренты является договор пожизненного содержания с иждивением.

Договор ренты является реальным, односторонне обязывающим, возмездным, фидуциарным (основанным на личном доверии) и алеаторным (рисковым) договором.

Существенным условием договора ренты является прежде всего его предмет: во-первых, рента - денежные или натуральные выплаты, а также это могут быть услуги, оказываемые плательщиком получателю, а во-вторых, имущество, которое передается в собственность плательщику под выплату ренты. Под выплату постоянной и пожизненной ренты может быть передано любое имущество, тогда как объектом договора пожизненного содержания с иждивением выступает исключительно недвижимое имущество.

Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если это требует состояние здоровья гражданина - также и уход за ним15. Договором может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

Получателем ренты может быть любое дееспособное лицо, в том числе и трудоспособное.

Договор заключается в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять жилое помещение, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты16.