Ипотека

 Содержание:

Введение …………………………………………………….……………..…с. 2

Глава №1: Понятие и правовая основа ипотечного кредитования

1. Понятие системы ипотечного кредитования ………………………...с. 4

        1.2   Законодательная база системы ипотечного кредитования …………с. 9

Глава №2: Система ипотечного кредитования в современной России

1. Ипотечные модели, развивающиеся в России ………………………с. 13
2. Особенности организации ипотеки на современном этапе ………...с. 17

Глава №3: Основные направления и перспективы развития механизма ипотечного кредитования в России

1. Проблема несовершенства ипотечного кредита в России ………….с. 24
2. Перспективы и направления развития ипотеки ………………….….с. 28

Заключение ………………………………………………………………….с. 34

Список использованной литературы …………………………….….с. 37

Приложение ………………………………………………………………....с. 39

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение.

 В настоящее время большой интерес для нашей страны представляет ипотечное кредитование, главная цель которого  - формирование эффективно работающей системы обеспечения доступным жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья за счет  собственных средств, граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Жилищная проблема –  одна из наиболее острых социально-политических проблем государства. К теме квадратных метров возвращаются снова и снова. Как, например, 01 февраля 2007 г. на заседании Госсовета Владимир Путин заявил, что сегодня ипотечные кредиты дешевле и длиннее, но еще дешевле они быть не могут, поскольку инфляция составляет 9% - «Надо развивать экономику и подавлять инфляцию». При этом он обратил внимание, что многие из принятых нововведений, призванных решить эту задачу, искажаются и тормозятся на разных уровнях.

В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные структуры.

Меня очень заинтересовала проблема ипотечного кредита, как одного из видов кредитных услуг, предоставляемых российскими банками, по причине того, что тема ипотеки приобретает сегодня все большую актуальность и не раз поднимается на обсуждение, указывая на большую значимость данного вида кредита в современных российских условиях.

Ипотечное кредитование — один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков — в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса — в ритмичной загрузке производства.

Цель данной работы заключается в том, чтобы, во-первых, определить основные понятия, которые связаны с рассматриваемым вопросом, дать характеристику основным нормативным документам, которые составляют законодательную базу, регламентирующую деятельность механизма ипотеки в России, осветить основные особенности ипотечной системы как инструмента предоставления кредита на покупку жилья, попытаться понять ее структуру и проблемы, с которыми сталкивается ипотека на данном этапе своего развития. Представляется возможным также наметить основные пути решения проблем и совершенствования ипотечной системы в нашей стране. Главным вопросом, на который мне предстоит ответить в данной работе, является вопрос доступности ипотеки для широких слоев населения нашей страны сегодня.

Я представлю несколько  точек зрения на данную проблему. В  частности, возникает дискуссия  между взглядами ряда петербургских  экономистов, которые считают, что  ипотека не должна по своей сути решить жилищную проблему и что этот вопрос слишком надуман; и с другой стороны, людьми, которые не один год занимаются изучением рынка ипотечного кредита в России, и которые, наоборот, делают ставку на ипотеку, как на основной инструмент решения квартирного вопроса, и вместе с проблемами, которые существуют сегодня, выделяют пути и перспективы развития данной системы. Кроме того, я попробую включить в работу точку зрения банков, занимающихся кредитование населения по поводу данной проблемы.

 Планирую начать свое повествование с определения системы ипотечного кредитования, постараюсь изложить сущность данного понятия и определить законодательную базу ипотеки в России, чему и посвящаю первую главу.

 

 

 

Глава №1: Понятие и происхождение ипотечного   кредитования

1. Понятие системы ипотечного кредитования.

Для того чтобы  понять, в чем заключается сущность ипотечного кредита, мне кажется, нужно  сначала обратиться к истокам  происхождения данного понятия. Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э  и  был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство). Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka¹ - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными².

Наряду с  ипотекой, возникавшей на основании  договоренности сторон, вводились различные  легальные ипотеки, действовавшие на основании закона (ипотека инвестора на инвестиции, ипотека на имущество неплательщика налога, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа и т.д.). Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском законодательстве³.

Что же касается России, то ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования. Уже в XIII-XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю  в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления. К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована⁴.

Если обратиться к словарю за определением ипотеки, то можно найти следующее: это  разновидность залога недвижимого  имущества, служащего обеспечением исполнения залогодателем основного  обязательства перед залогодержателем; последний при этом приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом основного обязательства требовать удовлетворения за счет заложенного недвижимого имущества, собственником которого остается залогодатель⁵. По сути ипотека не является самостоятельной экономической категорией. Она служит материальным обеспечением кредита и опосредует движение ссуженной стоимости в процессе кредитования. Вообще понятие ипотеки нельзя рассматривать изолированно от других сопутствующих понятий. Следует связывать ипотеку в систему, как совокупность взаимодействующих элементов и взаимосвязанных отношений, обеспечивающих осуществление кредитования под залог недвижимости. В странах, с развитым ипотечным кредитованием функционирует сеть институтов, занимающихся этим бизнесом. Совокупность ипотечных учреждений можно охарактеризовать как систему ипотечных кредитных институтов. А структуру системы ипотечного кредитования можно представить как совокупность элементов:

1. Система ипотечных кредитных институтов (банки и другие учреждения, осуществляющие кредитные операции);
2. Инфраструктура (совокупность элементов, обеспечивающих деятельность системы ипотечных кредитов)⁶;

Результатом выполнения каждым элементом системы своих  функций и взаимодействия между  элементами системы является реализация системой ипотечного кредитования своей функции – осуществление эффективного ипотечного кредитования. Связующим звеном, в рамках которого происходит взаимодействие системы и субъектов экономической деятельности, является рынок ипотечных кредитов, который делится на первичный и вторичный. Первичный рынок включает предоставление кредита заемщику, а вторичный – продажу данного кредитного инструмента вторичному инвестору, что обеспечивает ликвидность ипотечных кредитных институтов и способствует формированию единой цены капитала. Cсоответственно, ипотечное кредитование можно определить как ссуду под залог недвижимого имущества (от английского аналога mortgage loan)⁷.

Современная система  ипотечного кредитования на самом деле мало чем отличается от той системы, которая существовала в дореволюционной России, изменились и законодательно оформились более детальные условия. По своей сути ипотека – это тот же заклад имущества, поэтому ипотечный кредит зачастую сравнивают и отождествляют с ломбардным залогом, считая ипотеку одной из его разновидностей. Казалось бы, пришел в банк, взял кредит, купил квартиру и расплачивайся с банком за нее, причем кредит по сути получается гарантированный, т.е. гарантией возврата суммы кредита является приобретенное жилье. Но на самом деле, если бы все так было просто, тогда давно бы уже все обзавелись жильем и жили долго и счастливо. Описанная выше донельзя упрощенная система ипотеки в реальности представляет собой очень сложный механизм, вызывающий много проблем и споров.

Но процесс  ипотечного кредитования обладает определенной спецификой, обусловленной особенностями предмета залога, что требует функционирования ряда специальных институтов. Осуществление банками эффективного ипотечного кредитования возможно лишь в рамках системы, т.о., логично было бы предположить, что понятие системы является более широким по отношению к системе ипотечных кредитных институтов.

Суть долгосрочного  ипотечного жилищного кредитования сводится к созданию рыночной системы  ипотечных кредитов гражданам на цели приобретения готового жилья как на первичном (вновь построенное жилье, продаваемое застройщиками), так и на вторичном (уже имеющееся в частной собственности жилье) рынках жилья. Жилье, по своей природе, является дорогостоящим товаром длительного пользования, поэтому его приобретение не может производиться за счет текущих доходов потребителей. Создание условий для размещения долгосрочных жилищных кредитов является привлекательной, поскольку позволяет существенно ускорить процесс приобретения жилья населением, вынужденным в настоящее время откладывать средства на приобретение жилья в полном объеме⁸.

Привлекательным является ипотечное кредитование покупки  жилья и для всё увеличивающейся  прослойки граждан-предпринимателей, поскольку позволяет не отвлекать  из предпринимательского оборота денежные средства и получать по ним дополнительные прибыли в течение всего срока кредитования.

Чтобы представление  об ипотечном кредите, пусть и  пока в общем плане, сформировалось окончательно, необходимо определить объект и субъект рассматриваемой системы. Объект порождается субъектом, и представляет собой кредит на покупку жилья. Что же касается субъектов, то ниже я хочу привести их в виде схемы дефиниций, т.к. те или иные термины будут возникать далее в работе.

К основным субъектам  классической ипотечной схемы относятся: Заемщик - лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости.  Кредитор (банк) - организация, которая после анализа кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный договор и ведет учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги - закладной, права на которую банк вправе переуступить. Ипотечное агентство - является основным элементом самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом создается система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входит: выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам, формирование первичных ипотечных активов, эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках. Обеспечением эмиссионных ипотечных ценных бумаг являются сформированные специальным образом пулы закладных или ипотечных кредитов⁹.

А также: инвесторы, риэлторы (профессиональный посредник  на рынке недвижимости, оказывающий  услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк), оценочные компании, страховые компании, государственные регистраторы, нотариусы, юристы, паспортные службы.

Теперь хотелось бы перейти к краткой характеристики базы законодательных актов, на которых основана система ипотеки.

 

 

 

2. Законодательная база системы ипотечного кредитования.

     В  этом параграфе мне хотелось бы осветить основные нормативные документы, которые регулируют и регламентируют ипотеку в России. Хотя законодательная база требует совершенствования и в ней много белых пятен и спорных моментов, но об этом я планирую рассказать позднее.