Ипотека

         Главными кодифицированными документами в нашей стране являются Гражданский и Налоговый кодексы, где рассматриваются отдельные, наиболее общие моменты. Если рассматривать уровень законодательных документов федерального и специального назначения, то главным законом, регулирующим механизм ипотеки является Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.98.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для  государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:  
1) земельные участки;

2) предприятия,  а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, 
используемое в предпринимательской деятельности; 
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; 
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; 
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические 
объекты.

Основным  документом пакета стала принятая в  декабре новая редакция Жилищного  кодекса, вступившая в силу с 1 марта 2005 года. Данная редакция формулирует новую государственную жилищную политику, гарантируя, что государство берет на себя обязательство обеспечить социальным жильем граждан только с низким доходом – малоимущим, которые нуждаются в улучшении жилищных условий. Всем же остальным обеспечивается доступ на рынок жилья с целью его строительства, покупки или аренды, т.е. фактически базовая концепция нового закона заключается в том, что правительство не обязано предоставлять бесплатное жилье большей части населения и лишает большинство очередников права на получение бесплатного жилья. Теперь для российских граждан ипотека становится единственным способом и главным инструментом для приобретения жилья. Внесены поправки в Гражданский кодекс РФ, касающиеся прав членов семьи собственника жилого помещения.

С 1 января 2005 года переход права собственности на жилье является основанием для прекращения права проживания в квартире родственников и других людей, которые там были прописаны. Иными словами, если раньше для продажи квартиры требовалось согласие проживающих в ней членов семьи собственника, а при наличии несовершеннолетнего ребенка – еще органов опеки, то теперь при обращении взыскания права членов семьи прекращаются, и не требуется разрешения органов опеки для ипотеки помещения, в котором они проживают. Эти нововведения значительно упрощают процедуру купли-продажи недвижимости, снижают риски покупателя и банков, выдающих ипотечные кредиты. Однако вопрос гражданских прав членов семей и детей собственников может оказаться острым и привести к различным новым для рынка конфликтным ситуациям.

Согласно поправкам  в законе «Об ипотеке», ст.10 отменяет обязательное нотариальное удостоверение, теперь договор об ипотеке подлежит только государственной регистрации. А это минус 1-1,5 % от суммы кредита.

В соответствии со ст. 64 закона «Об ипотеке» при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя, т.е. ипотека земли влечет ипотеку недвижимости, тогда как раньше это право залога не распространялось, а ст. 642 говорит, что ипотека в силу закона на здание влечет ипотеку на землю.

Если раньше в содержании закладной можно было изменить только предмет ипотеки и размер обеспечения, то теперь должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить любые условия  закладной (ст. 10).

Страхование риска ответственности  заемщика по ипотечному кредиту не разрешалось. Возможно, было только страхование риска кредитора. Сейчас, в соответствии со ст. 31, заемщик вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательство по возврату кредита. При этом страховая сумма не должна превышать 20 % стоимости заложенного имущества.

Положительные изменения  были внесены в Налоговый кодекс. В соответствии с Постановлением Правительства от 26.02.1998 № 248 максимальный размер платы за государственную  регистрацию составлял (для юридических  лиц) 7500 рублей. В НК РФ введена новая глава, устанавливающая размеры государственной пошлины (для физических лиц) за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.  Установлены размеры госпошлины за регистрацию договора об ипотеке в размере 500 руб., за государственную регистрацию соглашения об изменении или о расторжении договора об ипотеке – 100 руб. За государственную регистрацию ипотеке, возникшей в силу закона, а также за госрегистрацию соглашения об изменении содержания закладной госпошлина не уплачивается.

Не признаются объектом налогообложения по НДС операции по реализации земельных участков и долей в них, освобождаются от налогообложения операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир.

В новом законе «Об  участии в долевом строительстве  многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные  акты РФ» предусматривается, что  по договору о долевом инвестировании застройщик обязуется своими силами или с привлечением других лиц создать объект недвижимости и после получения разрешении на ввод его в эксплуатацию передать жилое помещение дольщику. Вводится обязательная государственная регистрация договора о долевом строительстве. Отдельно прописаны гарантии для дольщиков: если построенное жилье не соответствует условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора либо возмещения своих расходов на устранение недостатков. На все это законом отводится гарантийный срок, который устанавливается договоров и не может составлять менее пяти лет. Новый закон значительно повышает требования к застройщику. Теперь информация о нем, указываемая в договоре, должна содержать не только наименование и юридический адрес, но и сведения о величине его собственных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности.

Эти и другие принятые законы позволят снизить правовые риски при кредитовании и таким образом создадут предпосылки для либерализации требований и упрощения процедур заключения ипотечных сделок.

Глава №2: Система ипотечного кредитования в современной России

2.1 Ипотечные модели, развивающиеся в России.

На самом деле понятие ипотека  никакого прямого отношения к  кредитованию в обычном понимании  не имеет. Кредитование жилищного строительства  с успехом может быть осуществлено и без ипотеки. Ипотека -это только средство обеспечения кредита и, на данном этапе развития правовых основ ипотеки в нашей стране, не самое лучшее.

В этой главе я расскажу об основных моделях ипотечного кредитования, которые  на данный момент развиваются в России.

Одноуровневая модель. Эта система ипотечного кредитования представляет собой выдачу кредита на 3-10 лет в сумме до 70% от стоимости нового жилья под залог вновь приобретенного жилья. Оформив ипотеку жилого помещения, кредитор оформляет специализированную ценную бумагу - закладную, которая удостоверяет факт обременения квартиры и собственником которой является кредитор. Они же продают закладные на вторичном рынке или оформляют перезалог закладных, рефинансируя тем самым суммы, отвлеченные на ипотечный кредит. Обычно такого рода операциями занимаются специализированные ипотечные банки¹⁰.

Двухуровневая (американская). Данная модель является классической ипотечной схемой. Ее особенностью является разделение банков-кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг). В случае, когда ипотечным кредитором выступает не специализированный ипотечный банк, а универсальный кредитор - банк, который кредитует еще и промышленность и торговлю и т.п., такому кредитору, как правило, составлять и продавать закладные не разрешается. Он может рефинансировать кредит путем продажи права требования по данному ипотечному кредиту специализированному агентству ипотечного жилищного кредитования. Оно в свою очередь, купив право требования по ипотечному кредиту и став так называемым "вторичным кредитором" может составить закладные, а уже под обеспечение этих закладных, выпустить облигационный заем с целью рефинансирования кредитных ресурсов. Серьезным препятствием для развития является отсутствие закона "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах", без которого невозможно путем рефинансирования привлекать в средства с фондового рынка¹¹.

Модель  ссудно-сберегательных касс (немецкая). Данная система развивается как альтернатива американской. Источником средств для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях. Вкладчик берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторую половину средств, также под ставку более низкую, чем среднерыночная¹².

Долевое участие строительства жилья. Немецкая система не может работать в полную силу, поскольку в России, в отличие от Германии, специализированных кредитных организаций пока нет. Их заменяют организации-застройщики. В течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и инвестируются в строительство. По его окончании клиент получает квартиру, выплачивая застройщику оставшуюся стоимость квартиры в течение оговоренного периода. В силу несовершенства законодательства, очень часто возникает конфликт интересов между риэлторами, застройщиками и пайщиками. Причем пайщик ничем не защищен от недобросовестных застройщиков. И сам по себе факт слабой юридической защищенности дольщика (инвестора) в договоре долевого строительства заставляет задуматься над возможностью массового использования этого механизма финансирования жилищного строительства. Госстрой РФ считает, что это самая отсталая и изжившая себя форма финансирования строительства жилья¹³.

Количество  ипотечных программ неуклонно растёт, сопровождаясь их постепенной переориентацией на рыночные условия кредитования и рефинансирование. Как выяснилось, в России не так много банков, предлагающие собственные наработки в области ипотечного кредитования. Самый большой объем кредитов у «Дельта-банка», далее «Сбербанк», «Банк Москвы», «Райффайзенбанк», «Собинбанк», «Инвестсбербанк». Недавно о выходе на ипотечный рынок объявили такие банки как "Национальный резервный банк", "Европейский трастовый банк", "Московский кредитный банк", "Внешторгбанк", "Газпромбанк" (см. Приложение: Таблица 2).

Поскольку региональные модели ипотечного кредитования начали складываться до принятия основополагающих нормативных документов, к настоящему времени в России наблюдается  многообразие форм жилищного финансирования, лишь немногие из которых основаны на механизме ипотечного кредитования. Большинство регионов ориентируются на собственные наработки, главным образом ориентированные на использовании бюджетных ресурсов. Этим тормозится процесс развития классического ипотечного кредитования и ограничивается возможность использования преимуществ внебюджетного финансирования, свойственных системе классического ипотечного кредитования. Наиболее популярные схемы, действующие в регионах:

• аренда жилья с последующим выкупом;
• создание фондов с использованием бюджетных средств, которые занимаются строительством и продажей в рассрочку;
• дотирование местными властями ипотечных агентств, тем самым значительно снижая процентную ставку, сдерживая возможности рефинансирования кредитов¹⁴;

Многие предприятия  и раньше, и в настоящее время улучшают жилищные условия своих заслуженных работников путем ссудного финансирования строительства или покупки жилья работником. Как правило, это беспроцентные ссуды на 5-10 лет с ежемесячной выплатой части долга за квартиру. В силу спада производства в последнее десятилетие такую щедрость, как беспроцентные ссуды могли себе позволить только преуспевающие и стабильные предприятия.

До 1997 года беспроцентное  ссудирование работников не влекло за собой проблем. С января 1997 года беспроцентные  ссуды облагались подоходным налогом с материальной выгоды, образовавшейся в результате выдачи ссуд ниже 2/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Пришел 2001 год и вступил в действие новый Налоговый Кодекс. В нем прописано, что: «все лица, получившие когда-либо беспроцентные ссуды и не погасившие эти ссуды на момент вступления в силу Налогового Кодекса РФ попали под обложение налогом на доходы с материальной выгоды, полученной в сумме разницы между ставки рефинансирования ЦБ РФ на дату получения ссуды (сейчас 18,75% годовых, а вот в 1993 году 13,5%) и тем, под какую ставку получен кредит (в большинстве случаев 0%)». Да и ставка налога очень серьезная - 35% от суммы материальной выгоды. Вот и получается, что на основании НК РФ граждане, получившие в 1992-1993 годах ссуды, которые не успели их в течение 10 лет погасить сейчас вынуждены выплачивать огромный налог с материальной выгоды, полученной когда-то¹⁵.

Двухуровневая и одноуровневая система ипотечного кредитования на настоящем этапе  развития банковской системы и правовых основ жилищных отношений имеет в России сейчас весьма ограниченное применение. Однако, неправильно говорить о том, что система слишком сложна и неработоспособна. Для стран с нормальным и стабильным уровнем доходов эти схемы весьма даже хороши. Они хороши, прежде всего, тем, что позволяют получить жилье тем категориям граждан, у которых пока нет ничего, кроме ума и хорошей работы. К ним могут относиться молодые семьи, которые обязаны кардинально улучшить демографическую ситуацию. Но пока уровень и стабильность доходов населения не позволяют не только расширять такую систему, но даже толком ее запустить, чтобы она стала более или менее массовой.

2.2 Особенности  организации ипотеки на современном  этапе.

По мнению экономистов  Богданова А. Н. и Михеева А. Б., ипотека в России входит в стадию бурного роста. Важно при этом отметить, что потребительское кредитование влияет на доходы производителей и розничной торговли даже больше, чем на доходы финансового сектора. По оценке Ernst&Young, уже в 2003-2005 годах развитие рынка ипотечного и потребительского кредитования добавит к росту ВВП примерно 0,3%. За минувший 2006 год ипотека прошла в России такую дистанцию, какую не могла преодолеть в течение нескольких предыдущих лет. И теперь ни стагнация рынка недвижимости, ни запредельно высокие цены на жилье, ни дефицит квартир не омрачают перспектив жилищного кредитования. Прогнозы профессионалов на ближайшее будущее ипотеки в России звучат более чем оптимистично. Популярность жилищного кредитования растет, и большинство банков рассчитывают в наступившем году нарастить объемы выданных кредитов не меньше, чем в предыдущем. А вот заметных качественных перемен по условиям кредитования, судя по всему, ждать не стоит: запас лояльности рынок исчерпал в горячем 2006-м. А в 2008 году процентный доход от ипотечного кредитования достигнет половины всех доходов в секторе розничного кредитования. Иными словами, нас ожидает ипотечный бум¹⁶. Но говорить о том, чтобы ипотечные кредиты имели бы такую же популярность среди населения, как потребительские, пока рано. Так в чем же проблема? Проблема в особенностях российской системы ипотеки.Существует достаточно большое количество сдерживающих факторов. Во-первых, нельзя не учитывать психологический момент. Процесс кредитования населения только недавно вступил на стадию развития, а все это время наш народ копил и откладывал на крупные покупки, поэтому когда ему предлагают связаться с банком, нельзя не брать во внимание фактор недоверия населения к банковскому сектору. Но даже те, кто не прочь бы взять кредит в банке на приобретение жилья, останавливается внутренним голосом, который ему подсказывает, что он идет в фактическое рабство к кредитору и ближайшие 10-15 лет будет работать на него. Поэтому люди предпочитают десятилетиями копить на квартиру, но не идти в кабалу к банку. В Москве и Петербурге этот психологический барьер в основном снят, но в регионах он все еще действует.