Ипотека

Во-вторых, можно  выделить фактор высоких издержек оформления ипотеки. Прежде всего, нотариальная пошлина (1,5% от стоимости сделки), сбор государственной регистрации сделки, различные налоги, возникающие при продаже квартиры, в перспективе введение обязательного страхования недвижимого имущества и т.д. В целом, несовершенство законодательной базы, т.к. и права кредитора, и права заемщика должны быть четко прописаны. Только тогда инвесторы станут выходить на этот рынок. К этому я еще вернусь в следующем параграфе, т.к. в данном вопросе существует несколько моментов, которые можно трактовать по-разному.

В-третьих, высокая процентная ставка по кредиту. Хотя она постепенно снижается (в 2001 году в среднем по банкам, предлагающим ипотеку она была 22%, в 2004 – 15%, а в 2006 – 12%)¹⁷, она все равно остается слишком высокой, и в результате через 15 лет выплат по кредиту заемщик выплатит сумму, в тройном размере превышающую стоимость его квартиры на момент заключения договора ипотечного кредитования. В странах с развитой системой ипотечного кредитования данной проблемы не существует, т.к. кредиты на приобретение жилья, в частности в США, выдаются на 20-30 лет под 2-4% годовых¹⁸. Но, как утверждают российские банки, брать ипотечный кредит все равно выгодно, т.к. в частности, если рассматривать московский рынок недвижимости, то цены в нем растут в среднем на 20-30% в год. Соответственно, стоимость, купленной в кредит квартиры через 15 лет, при сохранении данной тенденции, увеличится в четыре раза.

В этом состоит  особенность московского рынка  жилья, о котором хотелось бы поговорить отдельно. Сегодня самое выгодное вложение средств – это покупка  квартиры в Москве. Жилищный бум  начался 1999-2000 гг., причем если раньше была проблема платежеспособного спроса и как следствие невысокий совокупный спрос в целом, то сегодня такой проблемы в Москве нет. Невероятное число растущих, как грибы после дождя, новостроек сокращают количество свободной земли, особенно в престижных районах, и как следствие, удорожание стоимости заветного квадратного метра. Вообще, Москва, по мнению западных риэлторов, уникальный город; по данным агентства Czek Kosinac (Чехия): в 2002 году трехкомнатная квартира в центре Праги стоила 45 тыс. долларов, в 2004 году она стоит 50 тыс. долларов. В Москве же цены по сравнению с 2001-2002 гг. выросли в два с половиной раза. В 2003 году рост цен на недвижимость составил 40%, по прогнозам на 2004 – 30%, в 2005 году рост цен на недвижимость составил от 20% до 30% - в зависимости от типа жилья и месторасположения¹⁹. Рост цен на жилье в Москве в четвертом квартале 2006 года по сравнению с четвертым кварталом 2005 года составил 46%²².Хотя многие экономисты говорят о перегреве рынка московского жилья и о предстоящем его кризисе, но в это с трудом верится. Нельзя исключать возможность кризиса, но, я думаю, не стоит рассматривать как его следствие – снижение цен на недвижимость.

Средняя цена квадратного  метра в Москве сейчас составляет 3000-4000$, а в элитных районах (северо-запад, Рублевское шоссе, Остоженка, Плющиха, Арбат) цена доходит до 10000$ за метр и никто не говорит о недостаточном спросе, даже наоборот, о нехватке предложения, что вызывает еще больший рост цен. Насколько обоснованы данные цифры, сравнимые со стоимостью жилья в престижных районах Лондона? Никто не отрицает, что себестоимость квадратного метра составляет примерно 700$, откуда берутся остальные? По мнению риэлтеров, в Москве существует проблема высоких административных барьеров на получение земли под строительство. Значительная часть накрутки на себестоимость приходится на покупку разрешения у чиновников, затем плата коммунальщикам, инвесторам, налоги, сборы Мосгоримущества и незначительная часть прибыли подрядчика, ну и немалую роль играет престижность района²⁰.

Банкиры в свою очередь оправдывают высокие проценты по кредиту: 10% инфляция + всего 3% прибыль банка = 13%. Вполне логично, но для абсолютного большинства населения России, пока недоступно из-за низких доходов. А у кого есть деньги, ипотекой не пользуются – получается замкнутый круг. Соответственно, чтобы снизить ставку по кредиту, нужно либо снизить инфляцию, либо повысить зарплаты. Вроде бы данные проблемы постепенно решаются (прогноз инфляции на 2006 году – 9%), в связи с этим возникает вопрос, стоит ли ожидать удешевления ипотечного кредита в этом году? Банкиры в один голос заявляют, что не они – главный камень преткновения в сдерживании темпов роста ипотеки в России, и что они только за снижения процентов по кредиту и возведение ипотеки в ранг общедоступной. Некоторые банки специально создают собственные риэлторские компании и участвуют в строительстве жилья на ранних стадиях, что делает дешевле стоимость жилья для клиента, т.к. цена на квартиру растет с каждым построенным этажом.

С другой стороны, политику банков можно понять. Ипотечные кредиты, не смотря на высокую ценность залога, по-прежнему остаются кредитами с высоким риском. Существует проблема принудительного исполнения обеспеченных ипотекой обязательств, а именно сложность выселения недобросовестного заемщика. Гражданский кодекс и принятый закон о выселении такой категории граждан предусматривает процедуру, но судебные прецеденты практически отсутствуют. Поэтому банки стараются обезопасить себя высокими тарифами, хотя на самом деле по статистике за пять лет только 2%²¹, получивших ипотечный кредит, не в состоянии его погасить (для сравнения в США более 10% выданных кредитов не погашаются, а заемщики признаются банкротами²²). В этом вопросе есть еще одна сторона: в соответствии с российским законодательством, касающегося ипотечного кредитования, кредитор не имеет право выселять заемщика из его квартиры в случае невозможности погашения им кредита, если у заемщика имеются несовершеннолетние дети. Т.е. фактически заемщик, родив ребенка, может не расплачиваться за кредит, на который была куплена квартира, в которой он живет. Но и у этой проблемы нашлось решение – многие банки в своих ипотечных программах, изучая платежеспособность клиента, ставят условие, что у клиента на момент погашения задолженности по кредиту не будет детей. Т.е. в реальности получается, что в течение 15-20 лет человек должен работать на банк, не устраивая свою личную жизнь, что является грубым нарушением прав человека и Конституции РФ в частности. Причем, что еще более поразительно, многие заемщики идут на такие условия, чтобы получить кредит на покупку жилья.

Кроме всего выше перечисленного, существует проблема сложности получения  ипотечного кредита. Банки стараются  всячески себя обезопасить, привлекая  к этому и бюрократическую  машину по выдачи всевозможных справок. В Приложении я привожу список необходимых документов для предоставления в банк на получение ипотечного кредита. Все это значительно утяжеляет условия кредитования и сильно изматывает в процессе сбора необходимых бумажек, в результате не многие доходят до заветного конца.

Хочется еще раз вернуться  к фактору низких доходов населения. В процессе написания работы я имел возможность ознакомиться с несколькими программами ипотечного кредитования, в частности: программа «Банка Москвы», «Delta bank», «Собинбанка», и во всех трех обязательным пунктом договора является ежемесячный доход не ниже 1300$, что на сегодняшний день доступно (по разным оценкам) для 5-7%²³ населения России, а в основном люди, имеющие доход 1300$ и выше, не имеют потребности в улучшении жилищных условий и, естественно, не горят желанием обращаться за ипотечным кредитом в связи с отсутствием надобности.

Но, как оказывается, для  категории людей с высокими доходами и желающих приобрести квартиру в  кредит, существует еще одна проблема – проблема «черных зарплат». Ни для кого не секрет, что в большинстве коммерческих структур в России зарплата платится по двойной бухгалтерии, а для получения кредита необходимы справки об официальных доходах, в результате сложно банку доказать, что ты получаешь 2000$ в месяц, когда в трудовом договоре написана значительно меньшая сумма. Особо хотел бы выделить высокие значения единого социального налога. 90% клиентов банков — владельцы или топ-менеджеры среднего и малого бизнеса, и они не заинтересованы показывать истинную зарплату²⁴, так как ЕСН очень высок (35,6%).

Это системное  ограничение ипотеки, которое непременно должно быть устранено, неоднократно высказывались предложения об уменьшении данного налога. Некоторые клиенты выходят из такого положения путем открытия пополняемого счета в банке. Ведь по условиям ипотеки банк-кредитор оценивает чистый доход клиента, а если возникает ситуация с неофициальной зарплатой, то учитывает в качестве дохода депозиты в банках, дивиденды по ценным бумагам, страховые выплаты (кстати, очень распространенный способ оптимизации налогообложения), доходы от сдачи в аренду имеющегося имущества.

В заключении хочу отметить еще один сдерживающий фактор – отсутствие информации у населения  по данному виду кредитования. В  частности, по данным статистического  агентства Ramir monitoring на вопрос что такое ипотека: 21% имеют представление, 36% опрошенных слышали, но знают мало и 43% ничего не знают²⁵.

Результаты общего  социологического опроса по России на предмет владения информацией опрашиваемых об ипотеке²⁶.

21% - имеют представление

37% - слышали, но знают мало

42% - ничего не знают

По данным все  того же агентства Ramir monitoring: в России в 2003 г. было совершено 2,7% сделок по ипотеке от общего числа кредитных операций, в 2004 – 3% , в 2005 – 4 %, в 2006 – 6%²⁷ (график № 1 в Приложении).

Судя по всему  выше сказанному, говорить о доступности ипотеки сегодня пока очень рано. Рост, безусловно наблюдается, но как показывает практика, существует большое количество сдерживающих факторов развития ипотечного кредитования в России, и их преодоление – важная задача на ближайшее время.

Динамика количества совершенных сделок в России по ипотеке в общей структуре операций с недвижимостью⁹.

Глава №3: Основные направления и перспективы развития механизма ипотечного кредитования в России

1. Проблема несовершенства ипотечного кредита в России.

Как видно из предыдущего параграфа, в российской ипотеке сейчас существует множество особенностей, которые в своей совокупности дают представление о том, что система ипотечного кредитования пока далека от совершенства. И в этом параграфе я бы хотела акцентировать внимание на те несовершенные аспекты ипотеки, которые мне удалось найти, в процессе подготовки к написанию данной курсовой работы, изучая нормативные документы и банковские программы ипотечного кредитования.

Прежде всего, говоря об этой проблеме, обращаешь внимание на неоднозначное толкование законодательства (как я уже говорила выше). Пункт 3 статьи 10 закона об ипотеке от 16.07.98 предусматривает: «При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке». Таким требованием является обязательность нотариального удостоверения ипотеки. Одновременно пункт 1 статьи 10 устанавливает, что «Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным». В то же время необходимо отметить, что в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 договор купли продажи любой недвижимости оформляется в простой письменной форме и для государственной регистрации перехода права собственности не требуется нотариальное удостоверение договора. Неопределенность в толковании включение соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор оставляет риск возникновения ситуации, когда ипотека в силу закона при отсутствии нотариально удостоверенного договора будет признана ничтожной, т.е. кредит на приобретение жилья необеспеченным. Причем на сегодняшний день по оценкам экспертов зарегистрировано свыше 35 миллионов ипотечных сделок с недвижимостью, из которых только 25%²⁸ имеют нотариальное заверение. Это свидетельствует о том, что миллионы сделок с недвижимостью реализованы без обязательного нотариального удостоверения.

В новейшем законодательстве России норма обязательного нотариального  удостоверения ипотеки, а также  иных сделок с недвижимостью, возникла, как попытка защитить права участников таких сделок в отсутствии системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Существующая на сегодня государственная пошлина за обязательное нотариальное удостоверение договора ипотеки, 1,5%²⁹ от стоимости сделки, т.е. стоимости жилья (при 50% кредите будет 3% от величины кредита), сопоставима с величиной суммарной платы за страхование закладываемого недвижимого имущества, страхование жизни и здоровья заемщика и страхование возможности потери права собственности на закладываемое имущество, хотя не обеспечивает никаких сопоставимых со страхованием гарантий. Сохранение обязательного нотариального удостоверения договора ипотеки только на том основании, что предполагается существенное снижение величины пошлины, никак не укладывается в идею защиты прав граждан, декларированную в неоднократных высказываниях Правительства, а тем более в идею дебюрократизации бизнеса. Мне кажется, нет никаких оснований облагать граждан закамуфлированным налогом в виде обязательной платы в пользу частных лиц - нотариусов.

На мой взгляд, наличие указанной неопределенности в условиях неустановившихся еще  форм кредитных и ипотечных договоров  представит серьезное препятствие  масштабному развитию ипотеки, я считаю, нет никаких оснований сохранять эту норму в отношении ипотечной сделки с недвижимостью. Отказ от обязательного нотариального удостоверения ипотечного договора не означает исключения из практики такого удостоверения. В этом случае обращение к нотариусу будет продиктовано дополнительными, исключительно добровольными, интересами сторон договора. Как я выяснила, была попытка исключить в законодательстве о недвижимости обязательность нотариального удостоверения договора ипотеки. В 2001 и 2002 году депутат Государственной Думы А.В. Четвериков внес соответствующие поправки в Государственную Думу. Более того, эти поправки в 2001 году были приняты в первом чтении. К сожалению, Правительство и Администрация Президента дали отрицательные заключения на законопроект ко второму чтению. Законопроект был отложен и исчез из планов Думы и Комитета по собственности. В связи с отрицательным заключением Правительства он был отклонен и в 2002 году.

В предыдущем параграфе  я рассматривала особенности московского рынка жилья. В отношении ипотечных кредитов он, как и вся система ипотеки, на сегодняшний момент требуют совершенствования. В частности, просматривая программы кредитования некоторых московских банков («Банка Москвы», «Delta bank», «Собинбанка»), я обнаружила обязательное прописанное условие, которое заключается в том, что ипотечный кредит предоставляется заемщику под обеспечение недвижимого имущества высокой ликвидности. А как мне объяснили сотрудники кредитного отдела «Собинбанка» под высокой ликвидностью жилья банк понимает жилье, которое при необходимости легко может быть реализовано по высокой цене, иными словами, это категория элитного жилья. За частую банк отказывает в выдачи кредита, если приобретаемая недвижимость вызывает сомнение в своей высокой ликвидности, в другом случае банк сам может указывать, какую квартиру и в каком доме будет приобретать заемщик на выданный кредит. С одной стороны, понять банк можно, он пытается себя обезопасить, т.к. в случае признания заемщика несостоятельным выплачивать сумму долга, по новому законодательству ему грозит выселение и продажа его квартиры в качестве уплаты за кредит. А банку совсем не хочется возиться с низко ликвидной квартирой, которую не так просто будет продать.